Maklerprovision, - und Objektnachweis

Maklerprovision, - und Objektnachweis; Maklervertrag, Abschluß des -s durch Ob- jektnachweis

Zur Auslegung eines Objektnachweises als hinreichend deutliches Provisi onsverlangen (im Anschluß an BGH, Urteil vom 21. April 1971 - IV ZR 4/69 -, WM 1971, 904).

Der Kl., der vom Eigentümer einen Alleinauftrag zum Verkauf eines Gebäudegrund stücks in F. erhalten hatte, verlangt vom Bekl. Maklerprovision für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Kaufvertrages über dieses Objekt. Nach einer Zei tungsanzeige des Kl. kamen die Parteien am 6. September 1995 miteinander in Kontakt. Bei dieser Gelegenheit unterzeichnete der Bekl. einen vom Kl. vorformulierten Ob jektnachweis, in dem es heißt:

"Das nachstehend aufgeführte Objekt wurde mir/uns durch (den Kl.) nachgewiesen. Das Objekt war mir bisher nicht bekannt.

Beim Zustandekommen eines notariellen Kaufvertrages wird eine Maklergebühr von 3 % plus MwSt. zur Zahlung an (den Kl.) fällig.

Sollte das (vom Kl.) nachgewiesene Objekt innerhalb eines Jahres durch einen anderen Makler oder privat erworben werden, so ist die Maklergebühr in voller Höhe an (den Kl.) zu zahlen."

Anschließend besichtigten die Parteien das Gebäudegrundstück. Der Bekl. schloß am 7. Dezember 1995 mit dem Eigentümer einen notariellen Kaufvertrag über dieses Objekt zum Kaufpreis von 7.450.000 DM. In § 6 Abs. 3 des Vertrages entband der Verkäufer den Käufer von jeglichen Forderungen eines beauftragten oder nicht beauftragten Mak lers bezüglich des verkauften Objektes und stellte ihn insoweit frei. In § 7 behielt sich der Verkäufer vor, vom Kaufvertrag durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Käufer und dem amtierenden Notar regreßanspruchsfrei zurückzutreten. Der Rücktrittsvorbehalt endete am 1. März 1996.

Das Landgericht hat der auf Provisionszahlung in Höhe von 257.025 DM nebst Zinsen gerichteten Klage stattgegeben. Es hat sich nach Beweisaufnahme nicht die Überzeu gung verschaffen können, daß der Verkäufer von dem an keine Bedingungen geknüpften Rücktrittsrecht rechtzeitig Gebrauch gemacht habe. Das Berufungsgericht hat die Klage auf die Berufung des Bekl. abgewiesen. Mit seiner Revision begehrt der Kl. die Wieder herstellung des landgerichtlichen Urteils.

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverwei sung der Sache an das Berufungsgericht.

I. Das Berufungsgericht verneint den Abschluß eines Maklervertrages zwischen den Parteien, weil der Bekl. bei dem Gespräch und der Besichtigung vom 6. September 1995 mangels gegenteiliger Anhaltspunkte davon habe ausgehen dürfen, daß der Kl. seine Tätigkeit in Erfüllung seiner vertraglichen Beziehungen mit dem Verkäufer entfalte und von diesem entlohnt werde. Daran ändere auch der vom Bekl. unterzeichnete Ob jektnachweis nichts, weil sich diesem nicht mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lasse, daß der Kl. im Falle eines Vertragsabschlusses von dem Bekl. Maklerlohn erwarte. Die Erklärung lasse nämlich auch die Deutung zu, es handele sich lediglich um einen Hinweis auf die Provisionszahlungspflicht des Verkäufers als eines bei den Kaufpreis verhandlungen gegebenenfalls in Gestalt einer Freistellungsvereinbarung zu berücksich tigenden Umstandes. Aus § 6 Abs. 3 des Kaufvertrages, der offenlasse, ob und von wem Maklerlohn gefordert werden könne, ergebe sich nichts anderes.

II. Diese Beurteilung hält den Rügen der Revision nicht stand.

1. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß der Kl. dem Bekl. die Gelegenheit zum Ab schluß eines Kaufvertrages über das Grundstück nachgewiesen hat, die von diesem auch wahrgenommen worden ist.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist in der Entgegennahme von Maklerdiensten jedoch nicht in jedem Fall und nicht ohne weiteres der Abschluß ei nes Maklervertrages zu erblicken. Aus der Tatsache, daß eine Partei sich - wie hier - die Mitwirkung des Maklers gefallen läßt, folgt noch nicht notwendigerweise, daß sie mit dem Makler in Vertragsbeziehungen treten will. Wenn den Umständen nach mit der Möglichkeit zu rechnen ist, daß der Makler aufgrund eines Auftrages des Verkäufers tätig ist, ist es Sache des Maklers, dem Kaufinteressenten deutlich zu machen, daß er auch mit ihm in Vertragsbeziehungen treten will und von ihm die Zahlung einer Provision erwartet. Das geeignete Mittel hierfür ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen (vgl. Senatsurteile vom 20. Juni 1996 - III ZR 219/95 -, NJW-RR 1996, 1459; vom 17. September 1998 III ZR 174/97 -, NJW-RR 1999, 361, 362, jeweils m.w.N.). Von diesen Grundsätzen geht auch das Berufungsgericht aus.

2. Die Revision rügt jedoch mit Recht, daß das Berufungsgericht den vom Kl. verwen deten Objektnachweis nicht als hinreichend deutliches Provisionsverlangen bewertet hat. Dabei mag offenbleiben, ob das Revisionsgericht die Auslegung des Berufungsge richts in vollem Umfang überprüfen kann, weil der Objektnachweis möglicherweise in den Bezirken mehrerer Oberlandesgerichte Verwendung findet. Auch wenn man von einer nur beschränkten Überprüfbarkeit ausgeht, bindet eine tatrichterliche Auslegung das Revisionsgericht dann nicht, wenn sie unter Verletzung der gesetzlichen Auslegungsre geln (§§ 133, 157 BGB) und der aus ihnen entwickelten allgemeinen Auslegungsgrund sätze vorgenommen worden ist, wenn sie gegen Denkgesetze oder allgemeine Erfah rungssätze verstößt oder den unterbreiteten Sachverhalt nicht erschöpfend würdigt (vgl. BGH, Urteil vom 15. November 1995 - XII ZR 72/94 -, NJWE-MietR 1996, 56 m.w.N.). So ist es hier.

Der hier in Rede stehende Objektnachweis, der vom Bekl. nach den Feststellungen des Berufungsgerichts vor der Besichtigung des Grundstücks unterzeichnet wurde, enthält im wesentlichen drei Aussagen, nämlich zum einen die Bestätigung, daß dem Kaufinteres senten ein bisher nicht bekanntes Objekt nachgewiesen wurde, ferner Angaben zur Höhe und Fälligkeit des Provisionsanspruchs und einen abschließenden Hinweis auf die Provisionspflicht, wenn das vom Kl. nachgewiesene Objekt "durch einen anderen Makler oder privat erworben" wird. Die Revision beanstandet mit Recht, daß sich das Beru fungsgericht nicht mit der Frage beschäftigt hat, welche Bedeutung den einzelnen Ele menten dieser Erklärung beizumessen ist und warum sie dem Bekl. zur Unterzeichnung vorgelegt worden ist. Vor diesem Hintergrund gewinnt die Erklärung - in allen ihren Tei len - vor allem dann einen Sinn, wenn sie als Provisionsverlangen an den Bekl. bewer tet wird.

a) Mit der Bestätigung mangelnder Vorkenntnis wird - unbeschadet der Frage, ob eine solche vorformulierte Bestätigung wirksam ist (vgl. etwa § 11 Nr. 15 Buchst. b AGBG) - die Ursächlichkeit des Nachweises für einen späteren Vertragsabschluß dokumentiert, was für einen gegen den Käufer gerichteten Provisionsanspruch von Bedeutung ist. Eine vergleichbare Bedeutung würde einer solchen Erklärung nicht zukommen, wenn der Makler keine Vertragsbeziehungen zu dem Kaufinteressenten begründen wollte; erst recht machte dann das Verlangen nach einer Unterschrift des Kaufinteressenten nur we nig Sinn. Das Berufungsgericht begründet ebenfalls nicht näher, weshalb eine solche Nachweisbestätigung auch für den Makler von Interesse sein kann, der nur für den Ver tragsgegner des Unterzeichners tätig ist. Soweit sich das Berufungsgericht in dieser Hin sicht auf Rechtsprechung der Oberlandesgerichte Hamm (NJW-RR 1988, 687, 688) und Düsseldorf (NJW-RR 1997, 368) bezieht, wird in den angeführten Entscheidungen zwar ebenfalls dieser - hier nicht naheliegende - Gesichtspunkt hervorgehoben; anders als hier ging es in den dort entschiedenen Fällen jedoch um die Frage, welche Bedeutung einem Objektnachweis im Hinblick auf den Abschluß eines Maklervertrages dann zu kommen kann, wenn der Makler dem Interessenten bereits vorher das Objekt in der Er wartung einer späteren Provisionszusage benannt bzw. nachgewiesen hat.

b) Den Hinweis auf Fälligkeit und Höhe des Provisionsanspruchs sieht das Berufungs gericht nicht als Provisionsverlangen an den Bekl. an, weil nicht eindeutig sei, ob auf bereits mit dem Verkäufer getroffene Vereinbarungen hingewiesen werde oder ob Rechtspflichten des Bekl. begründet werden sollten. Auch insoweit fehlt es an einer Auseinandersetzung, für welche der beiden vom Berufungsgericht gesehenen Alternati ven die besseren Gründe sprechen, und wie der Hinweis aus der Sicht eines Kaufinter essenten aufzufassen sei. Enthält - wie hier - die Erklärung keine näheren Angaben über das Kaufobjekt und mögliche Bedingungen, die den abzuschließenden Hauptvertrag zwischen Verkäufer und Kaufinteressenten betreffen, widerspricht die Auslegung des Berufungsgerichts, der Makler wolle auf Vereinbarungen hinweisen, die er mit dem Ver käufer getroffen habe, der Lebenserfahrung. Vielmehr liegt es bei einer solchen, auf den wesentlichen Inhalt eines Maklervertrages beschränkten Erklärung nahe, daß der Makler mit demjenigen in vertragliche Beziehungen treten will, dem gegenüber er die Provisi onserwartung äußert. Das sieht auch ein Kaufinteressent, von dem die Unterzeichnung einer solchen Erklärung verlangt wird, nicht anders. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 21. April 1971 (IV ZR 4/69 - WM 1971, 904, 905) keine Bedenken gesehen, die in einer an den Kaufinteressenten gerichteten Beschreibung des Objekts enthaltene Klausel "Provision: 3 % des Kaufpreises, s. Geschäftsbedingungen" als einen hinrei chenden Hinweis auf die Provisionserwartung gegenüber dem Kaufinteressenten zu werten. Er hat in dieser Entscheidung ausgeführt, die Annahme, daß dieser Vermerk nur der Hinweis auf eine vom Verkäufer zu zahlende Provision sei, die eventuell im Grund stückskaufvertrag auf den Käufer abgewälzt werden solle, sei nicht vertretbar, wenn nicht irgendwelche sonstigen Umstände oder Vermerke in dem Schreiben des Maklers oder in seinen Geschäftsbedingungen für eine derartige Annahme sprächen. Der bloße Umstand, daß der Makler bereits in vertraglicher Beziehung mit dem Verkäufer steht, ge nügt hierfür nicht.

Soweit der Bundesgerichtshof in einzelnen Fällen in Übereinstimmung mit der Bewertung des Tatrichters die Eindeutigkeit einer Erklärung im Sinne einer an den Kaufinteressenten gerichteten Provisionserwartung verneint und es für naheliegend gehalten hat, daß der Kaufinteressent nur auf Bedingungen hingewiesen werde, die im Rahmen des Ab schlusses des Hauptvertrages zu beachten seien, lagen dem - was das Berufungsge richt übersieht - im maßgebenden Punkt andere Sachverhalte zugrunde. In dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12. Februar 1981 (IV a ZR 105/80 - WM 1981, 495) be stand die Besonderheit, daß in der Verkaufsaufgabe die Maklercourtage wie auch die Notargebühren als vom Käufer zu tragende Erwerbsnebenkosten bezeichnet waren und der Makler von sich aus an den möglichen Kaufinteressenten herangetreten war. In dem Fall, der dem Urteil vom 21. Mai 1971 (IV ZR 52/70 - WM 1971, 1098, 1099) zugrunde lag, ging es um eine mündliche Äußerung des vom Verkäufer beauftragten Maklers ge genüber dem Kaufinteressenten, der Kaufpreis betrage 14 bis 15 Mio. DM zuzüglich Maklergebühren. Hier konnte der Kaufinteressent die Erklärung des Maklers wegen des engen Zusammenhangs mit der Angabe des Kaufpreises so verstehen, er habe im Falle des Vertragsabschlusses außer dem Kaufpreis auch die von dem Verkäufer zu zahlen den Maklergebühren zu übernehmen. Soweit das Berufungsgericht - in anderem Zu sammenhang - auf eine Entscheidung des OLG Düsseldorf (NJW-RR 1997, 368) Be zug nimmt, ging es ebenfalls um eine Fallgestaltung, bei der die Maklerprovision im Ex posé neben anderen Positionen als Kaufnebenkosten bezeichnet wurde.

c) Soweit in dem Objektnachweis - ob wirksam, kann offenbleiben - davon gesprochen wird, die Maklergebühr sei an den Kl. auch dann zu zahlen, wenn das nachgewiesene Objekt innerhalb eines Jahres durch einen anderen Makler - gemeint ist offenbar: auf grund der Vermittlung oder des Nachweises eines anderen Maklers - oder privat erwor ben werde, zeigt das Berufungsgericht ebenfalls keine Umstände auf, die die Annahme rechtfertigen könnten, der Hinweis sei nicht in bezug auf Pflichten des Bekl. gemeint, sondern er gebe nur den Inhalt eines Alleinauftrags mit dem Verkäufer auszugsweise wieder.

d) Soweit die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung geltend gemacht hat, der Bekl. habe nicht damit rechnen müssen, in einem Objektnachweis eine für den Ab schluß eines Maklervertrages rechtsgeschäftlich bedeutsame Erklärung zu unterzeich nen, liegen die Voraussetzungen einer Anwendung des § 3 AGBG nicht vor. Dem Bekl. war bewußt, daß er es in der Person des Kl. mit einem Makler zu tun hatte; der Briefkopf des Schriftstücks, auf den der Objektnachweis gesetzt war, hob das Tätigkeitsfeld des Kl. hervor. Darüber hinaus war der unterzeichnete Text übersichtlich und entsprach was den Hinweis auf die Provisionspflicht angeht - der üblichen Gestaltung, daß ein Makler für seine Leistungen eine Vergütung erwartet.

3. Der Beurteilung des Berufungsgerichts kann daher nicht gefolgt werden. Da die maß gebenden Umstände festgestellt sind und weiterer Vortrag in den Tatsacheninstanzen nicht zu erwarten ist, kann der Senat den Inhalt des Objektnachweises selbst dahin auslegen, daß er ein hinreichend deutliches Provisionsverlangen gegenüber dem Bekl. enthält. Auch der Bekl. hat die entsprechende Bewertung durch das Landgericht in seiner Berufungsbegründung nicht angegriffen. Mit Rücksicht darauf, daß der Bekl. im Anschluß an die Unterzeichnung des Objektnachweises Maklerdienste des Kl. entgegengenom men hat, läßt sich eine vertragliche Beziehung der Parteien nicht verneinen.

III. Der Senat ist zu einer abschließenden Entscheidung im Sinne des Kl. jedoch nicht in der Lage. Denn das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht geprüft, ob der Bekl. deshalb nicht provisionspflichtig ist, weil der Verkäufer frist gerecht von einem in sein freies Belieben gestellten Rücktrittsrecht (vgl. hierzu Senats urteil vom 20. Februar 1997 - III ZR 81/96 - NJW 1997, 1583 m.w.N.) hinsichtlich des Hauptvertrages Gebrauch gemacht haben könnte.

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