Maklerprovision trotz Abweichung zwischen Angebot und Hauptvertrag

Maklerprovision trotz Abweichung zwischen Angebot und Hauptvertrag; vorübergehende Aufgabe der Erwerbsabsicht; Ursachenzusammenhang zwischen Maklerleistung und Erfolgseintritt; zeitlicher Abstand zwischen Nachweis und Vertragsabschluß; Vertragskongruenz bei Miteigentumserwerb; Maklerlohn

1. Die nur vorübergehende Aufgabe der Absicht des Kunden eines Nachweismaklers, das angebotene Objekt zu erwerben, führt, sofern der Vertragsschluß dem Nachweis in angemessenem Abstand folgt, nur ausnahmsweise zur Unterbrechung des notwendigen Ursachenzusammenhangs zwischen der Maklerleistung und dem Erfolgseintritt (Fortführung des Senatsurteils BGHZ 141, 40).

2. Die erforderliche Kongruenz zwischen dem geschlossenen und dem nach dem Maklervertrag beabsichtigten Hauptvertrag kann auch dann bestehen, wenn der Maklerkunde an einem Grundstück - anders als in dem Maklerangebot vorgesehen - kein Alleineigentum, sondern lediglich ein hälftiges Miteigentum verbunden mit Teil- und Wohnungseigentum erwirbt, während sein Bruder und dessen Ehefrau die andere Hälfte kaufen.

1 Die Kl. verlangt von der Bekl. Maklerprovision.

2 Die Bekl. war bei der Immobilienabteilung der Kl. als Kaufinteressentin für eine Vier-Zimmer-Wohnung vorgemerkt. Ihr wurde am 12. August 2005 ein Verkaufsangebot samt Objektbeschreibung über ein Zwei-Familien-Haus in R. zu einem Preis von 409.000 € überlassen. Das Angebot enthielt auch den Hinweis, daß im Erfolgsfall eine Käuferprovision von 3,48 % des Kaufpreises entstehe. Am 29. August 2005 besichtigte die Bekl. das Objekt in Begleitung ihres Vaters und in Anwesenheit eines Mitarbeiters der Kl. Zu einem Erwerb der Immobilie kam es zunächst nicht. Die Eigentümer teilten aufgrund notariell beurkundeter Erklärung vom 6. Dezember 2005 den Grundbesitz in zwei Eigentumswohnungen. Am selben Tage verkauften sie in einer einzigen notariellen Urkunde je einen hälftigen Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an je einer der Wohnungen und Nebenräumen an die Bekl. einerseits sowie deren Bruder und dessen Ehefrau andererseits für jeweils 175.000 €. Die Käufer räumten sich wechselseitige Vorkaufsrechte ein und verpflichteten sich gegenüber den Verkäufern gesamtschuldnerisch zur Zahlung des vollen Kaufpreises.

3 Die Kl. stellte der Bekl. als Maklerprovision 12.180 € (= 3,48 v.H. von 350.000 €) in Rechnung, die diese nicht beglich.

4 Die auf Verurteilung der Bekl. zur Zahlung der geforderten Provision und zum Ersatz von Verzugsschaden gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen erfolgreich gewesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Bekl. ihren Klageabweisungsantrag weiter.

5 Die zulässige Revision ist unbegründet.

I. 6 Das Berufungsgericht hat ausgeführt, zwischen den Parteien sei ein Maklervertrag betreffend das später erworbene Grundstück zustande gekommen. Die Kl. habe eine für den Abschluß des Kaufvertrags wesentliche Maklerleistung erbracht. Die Kausalität zwischen der Leistung der Kl. und dem abgeschlossenen Kaufvertrag sei zu keinem Zeitpunkt unterbrochen gewesen. Auch sei der abgeschlossene Vertrag über die beiden Eigentumswohnungen mit der nachgewiesenen Gelegenheit zum Abschluß eines Kaufvertrags kongruent. Die notwendige persönliche Identität sei gegeben, obgleich der Bruder und die Schwägerin der Bekl. eine der Eigentumswohnungen erworben hätten. Zum einen seien die Beteiligten familiär eng miteinander verbunden. Darüber hinaus hätten sie sich im notariellen Kaufvertrag wechselseitige Vorkaufsrechte für die jeweils andere Wohnung eingeräumt und sich überdies gegenüber der Verkäuferseite für die Kaufpreisforderung gegen den jeweils anderen Erwerber gesamtschuldnerisch verpflichtet. Auch eine objektbezogene Kongruenz liege vor, unter anderem weil für die Bekl. selbst genau derjenige wirtschaftliche Erfolg eingetreten sei, den sie von Anfang an verfolgt habe, nämlich der Erwerb einer Eigentumswohnung.

II. 7 Dies hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

8 1. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, daß zwischen den Parteien ein Nachweismaklervertrag betreffend das mit dem Zwei-Familien-Haus bebaute Grundstück in R. zustande kam. Dies begegnet keinen rechtlichen Bedenken und wird auch von der Revision hingenommen.

9 2. Ebenfalls nicht zu beanstanden ist die Auffassung des Berufungsgerichts, dem Vortrag der Bekl. lasse sich eine Unterbrechung des notwendigen Kausalzusammenhangs zwischen der Tätigkeit der Kl. und dem Abschluß des Kaufvertrages nicht entnehmen.

10 a) Mit Recht hat das Berufungsgericht hierbei zugrunde gelegt, daß die Bekl. darlegungs- und beweisbelastet für die Unterbrechung des Ursachenzusammenhangs zwischen der Nachweistätigkeit der Kl. und dem Vertragsschluß ist. Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluß nachgewiesen hat und seiner Tätigkeit der Abschluß des Hauptvertrags in angemessenem Zeitabstand folgt, ergibt sich daraus der Schluß auf den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst (z.B. Senatsurteile BGHZ 141, 40, 44 und vom 6. Juli 2006 - III ZR 379/04 - NJW 2006, 3062, 3063 Rn. 18). Als angemessener Zeitabstand, der diese Schlußfolgerung rechtfertigt, sind in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vier Monate (Senatsurteil BGHZ aaO S. 43), ca. drei bis fünf Monate (BGH, Urteil vom 26. September 1979 - IV ZR 92/78 - NJW 1980, 123) und mehr als ein halbes Jahr (Senatsurteil vom 22. September 2005 - III ZR 393/04 - NJW 2005, 3779, 3781) angesehen worden. In der vorliegenden Sache lagen zwischen der Übersendung des Immobilienangebots am 12. August 2005 und dem Abschluß des Kaufvertrages am 6. Dezember 2005 lediglich etwa 3 1/2 Monate. Dieser Zeitraum hält sich im unteren Bereich des Rahmens, innerhalb dessen ein "angemessener Zeitabstand" zwischen dem Maklernachweis und dem Abschluß des Hauptvertrages liegt, so daß für die Ursächlichkeit der Tätigkeit der Kl. für das Zustandekommen des Kaufvertrages eine Vermutung streitet.

11 b) Auch die Auffassung des Berufungsgerichts, aus dem Vortrag der Bekl. ergebe sich eine Unterbrechung des Ursachenzusammenhangs nicht, weil das Handeln der Kl. für den Kaufvertragsabschluß zumindest mitursächlich gewesen sei, selbst wenn sich die Verkäuferseite erst aufgrund eines Sinneswandels dazu entschlossen habe, das Objekt in Wohnungseigentum aufzuteilen, hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand.

12 Zur Wahrung des notwendigen Ursachenzusammenhangs genügt allerdings der Hinweis auf ein mögliches Vertragsobjekt für sich allein nicht. Erforderlich ist vielmehr, daß der Hauptvertrag sich zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt; es reicht nicht, daß die Maklertätigkeit für den Erfolg auf anderem Weg adäquat-kausal geworden ist. Der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin belohnt, sondern für einen Arbeitserfolg; Maklertätigkeit und darauf beruhender Erfolgseintritt haben als Anspruchsvoraussetzungen gleiches Gewicht (z.B. Senatsurteile BGHZ 141, 40, 45; vom 23. November 2006 ‑ III ZR 52/06 - NJW‑RR 2007, 402, 403 Rn. 13 und vom 18. Januar 1996 ‑ III ZR 71/95 - NJW‑RR 1996, 691 m.w.N.). Neben der Feststellung der Ursachen für den Abschluß des Hauptvertrages ist es jeweils ein dem Tatrichter obliegender Akt wertender Beurteilung im Einzelfall, wie diese Ursachen zu gewichten sind und ob die Maklerleistung als wesentlich für den Vertragsabschluß anzusehen ist (BGHZ aaO).

13 Ein Provisionsanspruch entsteht allerdings nicht, wenn der Makler seinem Auftraggeber eine Möglichkeit zum Erwerb eines Objekts nachweist, diese Gelegenheit sich aber zerschlägt, weil der Eigentümer die Verkaufsabsicht end-gültig aufgegeben oder sich für einen anderen Interessenten entschieden hat, es aber gleichwohl unter veränderten Umständen später zum Vertragsschluß kommt (Senatsurteile BGHZ aaO S. 46; und vom 23. November 2006 aaO Rn. 14; BGH, Urteile vom 20. März 1991 - IV ZR 93/90 - NJW-RR 1991, 950 und vom 16. Mai 1990 - IV ZR 337/88 - NJW-RR 1990, 1008 f.; vgl. auch OLG Karlsruhe NJW-RR 1995, 753 für den Fall, daß der Verkäufer Auftraggeber des Maklers war und der Käufer seine Erwerbsabsicht aufgegeben hat). Voraussetzung für den Honoraranspruch des Maklers ist nämlich, daß der in Aussicht genommene Vertragspartner des Kunden auch tatsächlich bereit ist, über das Objekt den in Rede stehenden Vertrag zu schließen (BGHZ aaO).

14 Eine solche Fallgestaltung liegt hier nicht vor. Die Verkäufer haben ihre Veräußerungsabsichten bis zum Abschluß des Vertrags mit der Bekl. und ihren Familienangehörigen nicht aufgegeben. Der Nachweis der Kl. bezog sich damit auf eine tatsächlich bestehende Vertragsgelegenheit, die auch nicht später durch eine anderweitige Entschließung der Verkäuferseite gegenstandslos wurde. Mit diesem Nachweis war die Tätigkeit der Kl. erschöpft. Daß der Vertrag schließlich nach dem von der Bekl. behaupteten Abbruch der Verhandlungen ohne die weitere Mitwirkung der Kl. zustande kam, steht ihrem Provisionsanspruch nicht entgegen. Folgt der Vertragsschluß der Nachweisleistung ‑ wie hier - in angemessenem Zeitabstand nach, besteht kein Anlaß, deren Wesentlichkeit für das Zustandekommen des Hauptvertrags, die vorrangig an dem zu messen ist, was der Makler vertraglich übernommen hat, in Frage zu stellen (BGHZ aaO S. 47). Soweit demgegenüber vertreten wird, die zwischenzeitliche ernsthafte Abstandnahme des Auftraggebers des Maklers von seiner Absicht, das nachgewiesene Objekt zu erwerben oder zu verkaufen, unterbreche ebenfalls den Ursachenzusammenhang zwischen der Nachweisleistung und dem späteren Abschluß des Hauptvertrags (OLG Bamberg NJW‑RR 1998, 565, 566; Roth in MünchKommBGB, 4. AufI. § 652 Rn. 184; ders. Anm. zum Senatsurteil BGHZ aaO in LM § 652 Nr. 145 Bl. 3, 4; kritisch hierzu: OLG Hamburg ZMR 2004, 45 f.), bedarf es hier keiner Entscheidung, ob dies für alle in Betracht kommenden Fälle abzulehnen ist. Jedoch kann einem nur vorübergehenden Sinneswandel bei der notwendigen einzelfallbezogenen Gewichtung der Nachweisleistung für das Zustandekommen des Vertrags nur ausnahmsweise die ausschlaggebende Bedeutung zukommen. Es hält sich deshalb im Beurteilungsspielraum des Tatrichters, wenn er in Fallkonstellationen wie der vorliegenden von einem wesentlichen Kausalitätsbeitrag des von dem Makler geleisteten Nachweises für den Abschluß des Kaufvertrags ausgeht und der vorübergehenden Aufgabe der Absicht des Maklerkunden, das angebotene Objekt zu erwerben, nicht das entscheidende Gewicht beimißt (vgl. BGHZ aaO und BGH, Urteil vom 20. März 1991 aaO S. 951).

15 3. Entgegen der Ansicht der Revision ist es auch nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht von der wirtschaftlichen Kongruenz zwischen dem zustande gekommenen Kaufvertrag mit dem, dessen Abschlußmöglichkeit die Kl. nachwies, ausgegangen ist.

16 Nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB steht dem Makler eine Vergütung nur zu, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluß eines Vertrages mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt aber dann in Betracht, wenn der Kunde mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt. Dabei sind stets die Besonderheiten des Einzelfalles maßgebend. Ob sie vorliegen, ist in erster Linie eine Frage der tatrichterlichen Beurteilung (z.B. Senatsurteile vom 8. April 2004 - III ZR 20/03 - NJW-RR 2004, 851, 852 und vom 20. November 1997 - III ZR 57/96 - BGHR BGB § 652 Abs. 1 Satz 1, Identität, wirtschaftliche 8; BGH, Urteil vom 28. Januar 1987 - IVa ZR 45/85 - NJW 1987, 1628).

17 Das Berufungsgericht hat dies für den vorliegenden Sachverhalt angenommen. Diese Wertung hält sich im Rahmen des ihm zustehenden Spielraums.

18 a) Insbesondere durfte das Berufungsgericht die erforderliche Kongruenz zwischen dem geschlossenen und dem nach dem Maklervertrag beabsichtigten Hauptvertrag annehmen, obgleich die Bekl. an dem betreffenden Grundstück - anders als in dem Maklerangebot vorgesehen - kein Alleineigentum, sondern lediglich ein hälftiges Miteigentum verbunden mit Teil- und Wohnungseigentum erwarb, während ihr Bruder und dessen Ehefrau die andere Hälfte kauften.

19 aa) Zwar hat der Bundesgerichtshof die wirtschaftliche Kongruenz teilweise in Fällen verneint, in denen der Erwerber statt des vorgesehenen Allein-eigentums an einem Grundstück nur Miteigentum an einem ideellen Viertel oder einer ideellen Hälfte erwarb (BGH, Urteile vom 15. Februar 1984 - IVa ZR 150/82 - WM 1984, 560 f. und vom 18. April 1973 - IV ZR 6/72 - WM 1973, 814, 815; siehe ferner OLG Karlsruhe NJW-RR 2003, 1695, 1696: Maklervertrag betreffend Alleineigentum an einer Doppelhaushälfte und Erwerb dieser Hälfte als Wohnungseigentum; ferner auch OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 1504). Überdies ist es grundsätzlich erforderlich, daß der Hauptvertrag zwischen dem Dritten und dem Auftraggeber des Maklers zustande kommt (BGH, Urteil vom 4. März 1992 - IV ZR 297/90 - NJW-RR 1992, 687).

20 bb) Gleichwohl ist die Kongruenz zwischen dem vom Makler nachgewiesenen und dem tatsächlich zustande gekommenen Hauptvertrag nicht stets zu verneinen, wenn der Kunde nicht das im Maklernachweis vorgesehene Alleineigentum, sondern nur Mit-, Teil- und Wohnungseigentum erwirbt oder wenn eine andere Person als der Auftraggeber des Maklers den Hauptvertrag schließt.

21 So hat der Bundesgerichtshof klargestellt, daß die wirtschaftliche Gleichwertigkeit des Hauptvertrags, mit dessen Nachweis ein Makler beauftragt war, nicht notwendig zu verneinen ist, wenn der Maklervertrag auf den Erwerb eines mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebauten Grundstücks zur Gänze gerichtet war, der Kunde jedoch im Ergebnis lediglich anteilsmäßig überwiegendes Teil- und Wohnungseigentum erwerben konnte (BGH, Urteil vom 28. Januar 1987 - IVa ZR 45/85 - NJW 1987, 1628), und wenn der Auftraggeber des Maklers statt des vorgesehenen Alleineigentums das nachgewiesene Grundstück lediglich zur ideellen Hälfte erwirbt (BGH, Urteil vom 4. Oktober 1995 - IV ZR 73/94 - NJW-RR 1996, 113).

22 Darüber hinaus entspricht es der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, daß bei besonders engen persönlichen oder wirtschaftlichen Bindungen zwischen dem Auftraggeber des Maklers und der Partei des Hauptvertrages dessen Abschluß für die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision einem eigenen Geschäft des Auftraggebers gleichzusetzen sein kann. In solchen Fällen kann der Kunde nicht die Vorteile, die sich aus der Tätigkeit des von ihm beauftragten Maklers ergeben, für sich in Anspruch nehmen, die damit verbundenen Nachteile, das heißt die Zahlung eines Maklerlohns, jedoch ablehnen (Senatsurteil vom 8. April 2004 - III ZR 20/03 - NJW-RR 2004, 851, 852 m.w.N.). Umstände solcher Art können etwa vorliegen, wenn der Auftraggeber des Maklers an dem abgeschlossenen Geschäft selbst weitgehend beteiligt ist, oder wenn zwischen dem Kunden und dem Erwerber eine feste, auf Dauer angelegte, in der Regel familien- oder gesellschaftsrechtliche Bindung besteht (Senat aaO m.w.N.). Insbesondere hat der Senat eine solche Bindung für möglich gehalten, wenn statt des Auftraggebers dessen Bruder und Vater den Hauptvertrag schließen (aaO).

23 cc) Hiernach ist die Auffassung des Berufungsgerichts, zwischen dem tatsächlich abgeschlossenen und dem im Maklernachweis vorgesehenen Hauptvertrag bestehe wirtschaftliche Gleichwertigkeit, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

24 Das Berufungsgericht hat die Umstände des Einzelfalls umfassend abgewogen. Hierbei sind ihm unter Berücksichtigung der eingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfbarkeit seiner tatrichterlichen Würdigung keine Fehler unterlaufen. Das Berufungsgericht durfte sowohl hinsichtlich der objektbezogenen als auch in bezug auf die persönliche Kongruenz darauf abstellen, daß die Bekl. einerseits und ihr Bruder sowie dessen Ehefrau andererseits nicht nur verwandtschaftlich eng verbunden sind, sondern sich im Kaufvertrag wechselseitig Vorkaufsrechte für die jeweils andere Wohnung einräumten. Ebenso ist die Erwägung des Berufungsgerichts, die enge Verbindung werde verdeutlicht durch die Tatsache, daß beide Käufe in einer Urkunde und im unmittelbaren Nachgang zur Teilungserklärung beurkundet wurden, nicht zu beanstanden. Weiterhin konnte das Berufungsgericht bei seiner Abwägung auch die gesamtschuldnerische Verpflichtung beider Erwerber für die gegen den jeweils anderen gerichtete Kaufpreisforderung als Umstand, der für die wirtschaftliche Kongruenz des Hauptvertrages mit dem im Maklernachweis vorgesehenen spricht, heranziehen. Gleiches gilt für den Gesichtspunkt, daß der Vater der Bekl. und ihrem Bruder den Erwerb beider Wohnungen finanzierte.

25 Sämtliche vorstehenden Aspekte sind dazu geeignet, bei einer Gesamtschau den Erwerb beider Wohnungen als so eng miteinander verklammert anzusehen, daß er wirtschaftlich als ein einheitlicher Vorgang erscheint, den die Bekl. sich in bezug auf den Maklervertrag mit der Kl. als Kauf des Gesamtobjekts zurechnen lassen muß.

26 b) Schließlich ist der Preisnachlaß von ca. 15 v.H. nicht so erheblich, als daß durch ihn die notwendige Kongruenz des abgeschlossenen Vertrags mit der nachgewiesenen Gelegenheit in Frage gestellt wäre.

Nach § 652 BGB hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn der Vertrag infolge des Nachweises zustande kommt. Das Maklerangebot und der Hauptvertrag müssen allerdings nicht deckungsgleich sein; es reicht eine wirtschaftliche Kongruenz.

Die Beklagte interessierte sich für den Kauf einer Vier-Zimmer-Wohnung. Die Maklerin bot ihr im August 2005 ein Zweifamilienhaus an. Im Dezember 2005 teilte der Eigentümer den Grundbesitz in zwei Eigentumswohnungen auf und verkaufte am selben Tag eine Wohnung an die Beklagte und die andere an ihren Bruder und dessen Ehefrau. Die Käufer verpflichteten sich als Gesamtschuldner zur Zahlung des vollen Kaufpreises. Die Beklagte meinte, sie sei zur Zahlung der Maklerprovision nicht verpflichtet.

Mit Urteil vom 13. Dezember 2007 bestätigte der Bundesgerichtshof die Auffassung der Vorinstanzen, da hier die Tätigkeit der Maklerin ursächlich gewesen sei für den Abschluß des Kaufvertrages. Für eine Unterbrechung des Kausalzusammenhanges trage der Kunde die Darlegungs- und Beweislast. Schon aus dem kurzen Zeitabstand zwischen Angebot und Abschluß des Vertrages ergebe sich die Vermutung der Kausalität der Bemühungen der Maklerin. Daß in diesem Zeitraum der Verkäufer seine Verkaufsabsichten endgültig aufgegeben habe, sei hier nicht anzunehmen. Die vorübergehende Aufgabe der Verkaufsabsicht reiche nicht. Auch sei eine wirtschaftliche Konkurrenz zwischen dem Angebot und dem Vertragsabschluß anzunehmen. Die Beklagte sei zwar nicht Alleineigentümerin des Hauses geworden. Aus der Gesamtabwägung der Umstände des Einzelfalls ergebe sich aber, daß hier eine wirtschaftliche Kongruenz vorliege.