Maklerprovision bei Doppeltätigkeit

1. Durch eine jeweils auf Vermittlung gerichtete Doppeltätigkeit verdient der Makler jedenfalls dann grundsätzlich keine Provision, wenn er für die eine Auftraggeberseite die Stellung eines Vertrauensmaklers einnimmt (Ergänzung BGH, WM 1998, 1188, 1189).

2. Besteht das Ziel des Vermittlungsmaklervertrages darin, die Verkäufererbengemeinschaft für den Verkauf an den Auftraggeber zu gewinnen, ist eine Vermittlungsleistung nicht erbracht, wenn der Makler, dessen Mitwirkung einige Miterben ausdrücklich ablehnen, den anderen Miterben lediglich rät, die Teilungsversteigerung zu betreiben, der Auftraggeber aber ungeachtet dessen auf eigene Vertragsverhandlungen angewiesen bleibt.

Der Kl., ein in Nordrhein-Westfalen ansässiger Makler, verlangt von der bekl. Käuferin eine Vermittlungsprovision für sein Mitwirken am Zustandekommen eines Kaufvertrages über ein bebautes Grundstück in Leipzig. Er verfügte über einen Makleralleinauftrag der Verkäufererbengemeinschaft, der nur von den ebenfalls in Nordrhein-Westfalen wohnhaften Brüdern R. und W. S. unterzeichnet war. Die Bekl. stand bereits in Verhandlungen mit den beiden anderen - in den neuen Bundesländern wohnhaften -Miterben C. Si. und Dr. V. S. Bei der Kontaktaufnahme mit den anderen Miterben wurde sie auf den Kl. verwiesen. Ein erster unter dessen Mitwirkung geschlossener Kaufvertrag scheiterte, weil Frau Si. und Dr. S. die Nachgenehmigung versagten.

W. S. betrieb daraufhin die Teilungsversteigerung. Gut ein halbes Jahr später kam vor demselben Notar zum gleichen Kaufpreis ein Kaufvertrag zustande, der die Zustimmung aller Miterben fand.

Die Klage hatte in erster Instanz keinen Erfolg.

Aus den Gründen: Die Berufung ist unbegründet. Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Der geltend gemachte Zahlungsanspruch steht dem Kl. unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

1. Ein Anspruch aus § 652 Abs. 1 S. 1 BGB scheidet aus.

a) Erfolglos greift der Kl. die Würdigung der Vorinstanz an, die Parteien hätten am 26./29.4.1996 einen Vermittlungsmaklervertrag geschlossen. Es kommt entgegen seiner Ansicht nicht darauf an, ob die schriftliche Provisionsbestätigung der Bekl. vom 29.4.1996, die auf ein gemeinsames Gespräch vom 26.4.1996 Bezug nimmt, (auch) als ein von den Voraussetzungen des § 652 Abs. 1 S. 1 BGB losgelöstes Honorarversprechen verstanden werden kann. Die Bekl. hat ihrer Vertragserklärung - in rechtlich möglicher, ja wegen ihrer Vorkenntnis naheliegender Auslegung (vgl. BGH NJW-RR 1993, 429, 430; OLG Köln OLGR 1997, 203, 204) - von Anfang an die Bedeutung beigemessen, daß der Kl. eine Maklerprovision erhalten solle, falls er die gesamte Verkäuferseite mit Erfolg zum Verkauf des Grundstücks bewege. Dieses Verständnis hat der Kl. in erster Instanz geteilt und ausdrücklich von seiner vermittelnden Tätigkeit sowie von sich selbst als Vermittlungsmakler gesprochen, der für die Abschlußbereitschaft der Erbengemeinschaft Sorge getragen habe.

Zu Unrecht meint der Kl., er habe erstinstanzlich lediglich Rechtsansichten geäußert. Jedenfalls im Verhältnis zu Maklern ist es unbedenklich, das "Bestehen eines Maklervertrages" als eine Tatsache im Sinne des Beweisrechts anzusehen (BGH, WM 1982, 428 unter I 2 a m. w. N.). Nichts anderes kann für die dem gesetzlichen Leitbild folgende Bezeichnung der Maklerleistung als Vermittlung gelten, wenn sie der kl. Makler im Prozeß bewußt verwendet.

b) Es liegt nahe, dem Kl. einen Provisionsanspruch bereits deshalb zu versagen, weil er als Nachweis- und Vermittlungsmakler der Miterben W. und R. S. nicht zugleich Vermittlungsmakler der Bekl. sein konnte. Zwar läßt der Bundesgerichtshof beim Immobilienkauf mittlerweile eine Doppeltätigkeit des Maklers im Sinne (auch) einer Vermittlungstätigkeit für beide Auftraggeber grundsätzlich zu, sofern nur der Doppelauftrag für die jeweils andere Auftraggeberseite eindeutig absehbar ist (BGH, WM 1998, 1188, 1189 m. w. N.). Von einer solchen Erkennbarkeit kann im Streitfall ohne weiteres ausgegangen werden. Indessen betont auch die großzügiger gewordene Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (a. a. O.), daß die unerlaubte Doppeltätigkeit regelmäßig dort ihre Grenze finden dürfte, wo der Makler für die eine Seite als Vertrauensmakler fungiert (vgl. hierzu bereits BGH, NJW 1964, 1467; ferner Palandt-Sprau, BGB, 57. Aufl., § 652 Rn. 62 und § 654 Rn. 8). Es bestehen keine Bedenken, diese grundsätzliche Beschränkung zulässiger Doppeltätigkeit anzuerkennen. Im vorliegenden Fall gibt es für die Bekl. seinerzeit unbekannt gewesene Anhaltspunkte dafür, daß der Kl., wenngleich nicht mit einem langfristig bindenden Alleinauftrag der Miterben W. und R. S. ausgestattet, so doch für diese Miterben die Stellung eines Vertrauensmaklers einnahm. Er selbst hat sich stets als deren Interessenvertreter betrachtet. Die Miterben verzichteten selbst dann nicht auf seine Zuziehung, als die beiden anderen Miterben es ausdrücklich wünschten. Sinnfällig kommt das Nähe- und Vertrauensverhältnis ferner darin zum Ausdruck, daß der Verkäufer W. S. dem beurkundenden Notar Anfang 1997 mitteilte, der Kl. vertrete seine und die Interessen des Bruders R. S. und sei zur Überwachung der Gesamtabwicklung bevollmächtigt. Einen weiteren Beleg hierfür stellt das Schreiben vom 18.3.1997 an die Bekl. dar. Darin mahnte der Kl. die unverzügliche Bezahlung der - im übrigen verfrüht gestellten - Provisionsrechnung an und wies unverhohlen darauf hin, daß er andernfalls die Verkäufer S. veranlassen müsse, "auch bei einer nur kurzfristigen Verzögerung der Kaufpreiszahlung die ihnen zustehenden rechtlichen Möglichkeiten aus dem Kaufvertrag auszuschöpfen."

c) Einer abschließenden Entscheidung darüber, ob der Kl. mit Rücksicht auf die vorgenannten Umstände eine provisionsbegründende Maklertätigkeit für die Bekl. überhaupt entfalten konnte, bedarf es nicht.

Ein Anspruch aus § 652 Abs. 1 S. 1 BGB scheitert in jedem Falle daran, daß der Kl. keine ausreichende Vermittlungsleistung erbracht hat.

aa) "Vermittlung" ist die bewußte, finale Herbeiführung der Abschlußbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrages (BGH, NJW-RR 1997, 884 unter 2 b m. N.). Erforderlich ist die aktive Einwirkung auf die Willensentscheidung des anderen Teils (BGHZ 112, 59, 63; Dehner NJW 1991, 3254, 3257). In der Regel vollzieht sich das Vermitteln durch ein - nicht notwendig gleichzeitiges (BGH, WM 1974, 257, 258) - Verhandeln mit beiden Seiten, das den Abschluß des vom Auftraggeber beabsichtigten Hauptvertrages zum Ziel hat (Koeble/Pause, Rechtshandbuch Immobilien, Stand: September 1997, Rn. 213/31). Ob Voraussetzung stets ist, daß der Makler tatsächlich und unmittelbar Kontakt mit dem künftigen Hauptvertragsgegner aufnimmt und konkrete Verhandlungen mit ihm führt, ist bislang - soweit ersichtlich - nicht entschieden. Immerhin aber geht die höchstrichterliche Rechtsprechung wie selbstverständlich von einem entsprechenden Grundsatz aus (vgl. etwa BGH, WM 1974, 257, 258 m. N.). Sie läßt es beispielsweise nicht genügen, wenn der Zusammenhang zwischen Vermittlertätigkeit und Abschluß des Hauptvertrages ein rein zufälliger ist (BGH, NJW 1976, 1844 f: statt des vermittelten Interessenten erwirbt der bereits mit der Beurkundung beauftragte Notar die Eigentumswohnung, ohne zuvor mit dem ihm bekannten Makler des Verkäufers verhandelt zu haben).

bb) Nach diesen Maßstäben kann eine hinreichende Vermittlungsleistung des Kl. nicht angenommen werden. Rechtlich unerheblich ist sein Einwand, daß es ohne ihn nicht zum Abschluß durch W. und R. S. gekommen wäre. Um eine Maklerprovision zu verdienen, oblag es ihm, nicht nur deren Abschlußbereitschaft, sondern auch die der Miterben C. Si. und Dr. S. herbeizuführen. Letzeres ist ihm nicht gelungen. Dem ersten Kaufvertrag vom 10.5.1996 versagten diese beiden Miterben die Genehmigung, gerade weil sie wußten, daß ihn W. S., zugleich als Vertreter ohne Vertretungsmacht, unter der unerwünschten Mitwirkung des Kl. geschlossen hatte, und weil sie zudem mit den Modalitäten des Kaufvertrages nicht einverstanden waren. Weder im Vorfeld dieses gescheiterten Vertrages noch in der Folgezeit trat der Kl. an Frau Si. und Herrn Dr. S. heran, um auf ihre Willensentschließung im Sinne der Bekl. aktiv Einfluß zu nehmen. Er macht insoweit auch nur geltend, er habe dem Miterben W. S. den Rat gegeben, die Zwangsversteigerung zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu betreiben, um auf diese Weise Druck auszuüben. Diese verdeckte, allenfalls mittelbare Einflußnahme aus dem Hintergrund genügt selbst bei weitem Verständnis des Vermittlungsbegriffs nicht als Maklerleistung, und zwar auch dann nicht, wenn zugunsten des Kl. weiter unterstellt wird, daß sich ein durch Einleitung der Teilungsversteigerung entstandener Druck förderlich auf die konkrete Abschlußbereitschaft von Frau Si. und Herrn Dr. S. ausgewirkt hat. Daß der Kl. nach Lage der Dinge - namentlich der Querelen innerhalb der Erbengemeinschaft um seine Hinzuziehung - kaum tatsächlichen Spielraum für Verhandlungen mit den beiden genannten Miterben besaß, ändert an der rechtlichen Beurteilung nichts. Diesem ihm bekannten Umstand hätte er schon bei Abschluß des Vermittlermaklervertrages Rechnung tragen können, etwa dadurch, daß er sich von der Bekl. eine Provision bereits für die erfolgreiche Vermittlung hinsichtlich der beiden in Nordrhein-Westfalen wohnhaften Miterben hätte versprechen lassen.

d) Hat der Kl. den Abschluß des Kaufvertrages durch Frau Si. und Herrn Dr. S. nicht "vermittelt", kann auf sich beruhen, ob sein Tätigwerden noch als hinreichend (mit-) ursächlich für das Zustandekommen des Kaufvertrages angesehen werden könnte, sich also der Hauptvertrag als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellte (BGH, NJW-RR 1998, 411, 412; BGH NJW-RR 1990, 1008, 1009, jeweils m. w. N.). Auch insoweit bestünden Zweifel, da ein Vergleich der beiden Kaufvertragsurkunden das Vorbringen der Bekl. stützt, sie selbst erst habe die vor Ort ansässige Miterbin C. Si. in später neu aufgenommenen, vom Zwangsversteigerungsverfahren unbeeinflußten Verhandlungen zum Abschluß bewegen können (insbesondere durch deutlich modifizierte Fälligkeits- und Sicherheitenregelungen).

Miterben sind sich oft nicht "grün", denn abgesehen von der oft losen Beziehung zum Erblasser bestehen zwischen ihnen nur - oft widerstreitende - Vermögensinteressen. So war es auch im Fall des Maklers, der vor dem Oberlandesgericht Dresden vergeblich auf Maklerlohn klagte. Er war nämlich nur von einigen Miterben zur Vermittlung des Grundstücksverkaufs beauftragt worden, während die anderen ihn ablehnten.

In seinem Urteil vom 26. August 1998 meinte das OLG Dresden, ein Provisionsanspruch sei schon deshalb zweifelhaft, weil der Makler hier auch für den Käufer tätig gewesen war, eine Doppeltätigkeit jedenfalls dann dem Makler untersagt sei, wenn er für eine Seite als Vertrauensmakler tätig war. Jedenfalls lag hier keine Vermittlung des Kaufvertrages im Sinne des Gesetzes vor, da der Makler im Hinblick auf die widerspenstigen Miterben zur Teilungsversteigerung geraten hatte und es erst nach Einleitung eines entsprechenden Verfahrens zum Vertragsabschluß kam. Die verdeckte Einflußnahme auf die zunächst widersprechenden Miterben reichte dem Gericht nicht als Maklerleistung aus.