Maklerprovision

Maklerprovision; Provisionsanspruch; schwebende Unwirksamkeit des Grundstückskaufvertrages

1. Ist der Grundstückskaufvertrag mangels Genehmigung noch schwebend unwirksam, besteht kein Anspruch auf Maklerprovision.

2. Ein erfolgsunabhängiger Provisionsanspruch bedarf einer eindeutigen und klaren Individualvereinbarung

Die Kl. verlangt die Rückzahlung einer Maklerprovision. Mit Bescheid vom 18.5.1993 versagte die Hansestadt Stralsund die Genehmigung nach § 144 Abs. 2 BauGB zum notariellen Kaufvertrag mit der Begründung, das Grundstück liege im Bereich eines förmlich festgelegten Sanierungsgebietes und der Kaufpreis übersteige den Verkehrswert des Grundstückes, so daß gemäß § 153 Abs. 2 BauGB eine wesentliche Erschwerung der Sanierung vorliege.

Die Kl. hat Anspruch auf Rückzahlung der Maklerprovision gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 BGB. Die Bekl. hat die Maklerprovision ohne Rechtsgrund erlangt, denn der Maklerprovisionsanspruch ist (noch) nicht entstanden, weil der vermittelte Hauptvertrag (noch) nicht wirksam zustande gekommen ist.

Unstreitig haben die Parteien einen Maklervertrag in der Form des Makleralleinauftrages vom 12.6.1992 geschlossen. Der Provisionsanspruch des Maklers setzt voraus, daß der Hauptvertrag endgültig und rechtswirksam zustande gekommen ist. Ist der Hauptvertrag von einer Genehmigung abhängig, so ist die Provision erst mit Erteilung der Genehmigung verdient (Palandt-Thomas, BGB, 53. Aufl., § 652 BGB Rn. 23: BGHZ 60, S. 385; BGH in WM 1977, S. 21, WM 1991, S. 819).

Der notarielle Kaufvertrag vom 8.7.1992 ist schwebend unwirksam, weil die nach § 144 BauGB erforderliche Genehmigung des Kaufvertrages nicht erteilt worden ist. Zur Wirksamkeit eines Kaufvertrages über ein Grundstück in einem förmlichen Sanierungsgebiet ist die Genehmigung nach § 144 BauGB erforderlich (Palandt-Bassenge, a. a. O., Überblick vor § 873 BGB Rn. 20). Die Hansestadt Stralsund hat die erforderliche Genehmigung der Kl. mit Bescheid vom 18.5.1993 in der Form des Widerspruchsbescheides vom 14.6.1994 versagt.

Einen Provisionsanspruch unabhängig vom Erfolg kann die Bekl. nicht geltend machen. Zwar ist die Geltung des § 652 BGB abdingbar, jedoch müßte dies eindeutig und klar im Wege der Einzelvereinbarung vereinbart sein, weil eine erfolgsunabhängige Provision gegen das gesetzliche Leitbild verstößt. Entsprechende Klauseln in allgemeinen Geschäftsbedingungen sind wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGB-Gesetz nichtig, weil sie wegen Verstoßes gegen das gesetzliche Leitbild den Betroffenen unangemessen benachteiligen (Palandt-Thomas, a. a. O., § 652 BGB Rn. 52; BGH in DB 1976, S. 189; BGH in BB 1985 S. 1151).

Durch Vermittlung eines Maklers kam es zu einem notariellen Grundstückskaufvertrag; die Käuferin zahlte die Maklerrechnung. Knapp ein Jahr später verweigerte die Stadt die nach dem Baugesetzbuch erforderliche Genehmigung; ein Widerspruch blieb erfolglos. Die Käuferin verlangte Rückzahlung der Maklerprovision und bekam beim Landgericht Rostock Recht.

In dem Urteil vom 25. November 1994 führt das Gericht aus, daß der Makler nur dann die Provision behalten dürfe, wenn sämtliche Genehmigungen für den Kaufvertrag erteilt sind (so auch LG Regensburg, GE 1994, 519). Erst dann steht fest, daß die Tätigkeit des Maklers Erfolg gehabt hat. Eine erfolgsunabhängige Provision kann zwar vereinbart werden, aber nicht durch Formularvertrag.