Maklerprovision

Maklerprovision; Verschulden bei Vertragsschluß; Mehrfachbeauftragung von Maklern; c.i.c. Nachweisleistung durch Mietvertragsentwurf

1. Erfährt der zweite Makler vom Kunden, daß dieser hinsichtlich desselben Objekts bereits einen Makler beauftragt hat, so ist er verpflichtet, vor Abschluß des weiteren Maklervertrages den Kunden darauf hinzuweisen, daß dadurch möglicherweise eine Provisionspflicht beiden Maklern gegenüber entsteht. Unterläßt er diesen Hinweis, so macht er sich wegen Verschuldens bei Vertragsschluß schadensersatzpflichtig. 2. Eine Mitteilung des Namens des Vermieters durch den Makler als Bestandteil einer ausreichenden Nachweisleistung liegt nicht schon darin, daß der Maklerkunde neben der Provisionsvereinbarung einen umfangreichen Mietvertragsentwurf ohne genauere Kenntnisnahme desselben unterzeichnet, in welchem der Vermieter namentlich benannt ist. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Maklerkunde kein Exemplar des Mietvertrages ausgehändigt bekommt.

Der Kl. begehrt vom Bekl. Maklerprovision.

Der Bekl. interessierte sich für ein Ladenlokal. Er meldete sich deshalb bei dem im Schaufenster des Ladenlokals angegebenen Makler, der nicht der Kl. in diesem Verfahren ist. Mit diesem Makler besichtigte er auch den Laden. Streitig ist, ob ihm von diesem Makler bereits zu diesem Zeitpunkt der Name des Vermieters mitgeteilt wurde.

Nachdem im Ladenlokal ein Hinweis des Kl. auftauchte, daß er für die Vermietung zuständig sei und der andere Makler wegen Urlaubs kurzfristig nicht erreichbar war, meldete sich der Bekl. beim Kl. und fragte nach, wer nun für die Vermietung des Objektes zuständig sei. Der Bekl. wollte sich auf diese Weise das Objekt sichern. Bei dem daraufhin zustande gekommenen Gespräch zwischen den Parteien des Rechtsstreites unterzeichnete der Bekl. dem klagenden Makler am 3.2.1995 eine Nachweisbestätigung mit Provisionsklausel über das nämliche Ladenlokal. Er hatte zuvor den klagenden Makler darauf hingewiesen, daß ihm dieses Objekt bereits von einem andern Makler angeboten worden sei. Der Kl. erklärte dem Bekl., daß der andere Makler keine vollständige Nachweisleistung erbracht habe, da er den Namen des Vermieters dem Bekl. noch nicht mitgeteilt habe, so daß ein Provisionsanspruch des dritten Maklers noch nicht entstanden sei. Außer der Provisionsbestätigung unterschrieb der Bekl. am 3.2. auch einen Mietvertragsentwurf, den der Kl. gefertigt hatte. Streitig ist, ob durch den Mietvertragsentwurf dem Bekl. der Name des Vermieters bekannt wurde.

Der Kl. leitete den Mietvertragsentwurf an den Vermieter. Am 8./9.2. kam es dann auf Vermittlung des anderen Maklers zu einem Gespräch zwischen dem Bekl. und dem Vermieter, das mit der Unterzeichnung des Mietvertrages endete.

Der Bekl. bezahlte an den dritten Makler eine allerdings reduzierte Provision. Der Kl. verlangt nunmehr ebenfalls Provision vom Bekl., da seiner Auffassung nach ein gültiger Maklervertrag zustande gekommen sei und seine Nachweisleistung mindestens mitursächlich geworden sei. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Bekl. vor dem Oberlandesgericht Dresden führte zur Aufhebung dieses Urteils und zur Abweisung der Klage.

I. Die Berufung des Bekl. ist zulässig und begründet. Der Kl. als zweitem Makler steht vorliegend ein Provisionsanspruch gegen den Bekl. nicht zu. Zwar ist es grundsätzlich möglich, daß zwei Makler beauftragt werden und beiden Provision zusteht, weil eine Mitverursachung des Abschlusses des Hauptvertrages durch beide vorliegt (vgl. Palandt/Thomas, BGB, 56. Aufl., § 652 Rn. 34). Hier liegt aber seitens des klagenden Maklers eine vollständige Nachweisleistung nicht vor, da er nicht nachweisen konnte, daß er vor Vertragsschluß dem Bekl. den Namen des Vermieters mitgeteilt hat (nachfolgend Ziff. 1). Darüber hinaus stünde der Kl. selbst dann ein Provisionsanspruch im Ergebnis nicht zu, wenn man von einer vollständigen Maklerleistung ausginge. Dem Bekl. steht nämlich auch ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß (c.i.c.) zu, der auf Befreiung von der Verbindlichkeit aus dem Maklervertrag gerichtet ist (nachfolgend Ziff. 2).

1. Der Kl. steht kein Anspruch auf Maklerhonorar gem. § 652 BGB zu. a) Zwischen den Parteien ist am 3.2.1995 ein wirksamer Nachweismaklervertrag geschlossen worden. Ein Nachweismaklervertrag ist gerichtet auf den Nachweis einer Gelegenheit auf Abschluß eines angestrebten (Haupt-)Vertrages, wobei der Nachweis so konkret sein muß, daß der Auftraggeber in die Lage versetzt wird, selbst in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Vertrag einzutreten (BGH NJW-RR 96, 113; Palandt/Thomas, BGB, 56. Aufl., § 652 Rn. 11). Nach dem Wortlaut der Vereinbarung vom 3.2.1995 ist ausdrücklich der Nachweis eines Objektes geschuldet, wobei das streitgegenständliche Objekt bereits konkret bezeichnet war. Der Vertragstext enthält keinen Anhaltspunkt dahingehend, daß die Kl. verpflichtet sein sollte, die Vertragsbereitschaft beim Vermieter in irgendeiner Weise zu fördern, so daß hier nach Auffassung des Senates das Vorliegen eines Vermittlermaklervertrages ausscheidet. b) Der Makler hat seiner Nachweistätigkeit in der Regel dann Genüge getan, wenn er dem Auftraggeber die Lage des Objekts (konkrete Kenntnis des Mietgegenstandes) sowie die Person des potentiellen Vertragspartners des Hauptvertrages bekanntgibt (vgl. BGH, NJW 87, 1628, OLG Frankfurt NJW-RR 86, 325; Palandt/Thomas, BGB, 56. Aufl., § 652 Rn. 11). Das streitgegenständliche Ladenlokal war dem Bekl. seit dem 24.1.1996 bekannt, da der Bekl. es an diesem Tage zusammen mit einem anderen Makler besichtigt hatte. Die Kl. hat eine provisionsauslösende Nachweistätigkeit somit nur dann entfaltet, wenn sie dem Bekl. am 3.2.1995 den Namen des potentiellen Vertragspartners des abzuschließenden Hauptvertrages (des Zeugen) bekanntgegeben und damit das noch fehlende Element zu einer vollständigen Nachweistätigkeit erbracht hätte. Die Beweislast hierfür liegt bei der Kl. als Anspruchstellerin. Dieser Beweis ist der Kl. nach Auffassung des Senats nicht gelungen. aa) Die Kl. sieht die Bekanntgabe des Namens des Vermieters an den Bekl. darin, daß sie dem Bekl. neben der Provisionsbestätigung am 3.2.1997 einen von ihr erstellten Mietvertragsentwurf vorgelegt hat, welchen der Bekl. unterschrieben hat. Dieser neunseitige Vertragstext habe den Namen des Vermieters enthalten. Dem Bekl. wurde ein Exemplar des von ihm unterschriebenen Mietvertragsentwurfes allerdings nicht übergeben. bb) (...) Der Geschäftsführer der Kl. meinte, daß er davon ausgehe, daß zwei komplette Exemplare des Mietvertragsentwurfes vorbereitet waren, d. h. daß beiden Exemplaren ein Deckblatt mit dem Namen des Vermieters, des Zeugen, vorgeheftet war. (...) Trotz der Tatsache, daß der Bekl. beide Entwürfe des Mietvertrages unterschrieben hat, kann nach Auffassung des Senats nicht als sicher gelten, daß die Kl. ihre Nachweisleistung in Form der Bekanntgabe des Namens des Zeugen erbracht hat. Angesichts der unsicheren Aussage des Geschäftsführers bleiben aus der Sicht des Senats Zweifel bestehen, ob der Bekl., der dies bestreitet, bei dieser Gelegenheit den Namen des Vermieters erfahren hat. cc) Letztlich kann jedoch dahinstehen, ob der Mietvertragsentwurf bei Unterzeichnung durch den Bekl. das Deckblatt mit dem Namen des Vermieters umfaßte oder nicht. Selbst wenn dies nämlich der Fall war, reicht dies nicht aus.

Die Unterzeichnung eines mehrseitigen (hier neun) Mietvertragsentwurfs auf der letzten Seite führt jedoch selbst dann noch nicht zu einer Bekanntgabe des Namens des Vermieters, wenn dieser irgendwo in dem Vertrag enthalten ist (hier auf dem Deckblatt). Dies gilt jedenfalls dann, wenn wie hier der Vertrag auf Vorschlag des Maklers praktisch nur zur Sicherung des Objektes unterzeichnet und nicht im einzelnen zur Kenntnis genommen wird. (...)

2. Selbst wenn man davon ausgehen würde, daß die Kl. eine vollständige Nachweisleistung erbracht hat und ihre Tätigkeit neben derjenigen des weiteren Maklers mitursächlich geworden ist, besteht ein Provisionsanspruch im Ergebnis nicht. Dem Bekl. steht nämlich ein Schadensersatzanspruch gegen die Kl. zu, weil diese den Bekl. trotz Kenntnis von der vorhergehenden Beauftragung des weiteren Maklers nicht ausreichend darüber aufgeklärt hat, daß bei Unterzeichnung der Provisionsvereinbarung zugunsten der Kl. dem Bekl. möglicherweise eine Inanspruchnahme durch beide Makler drohe. Es ist anerkannt, daß bereits vor Abschluß eines Vertrages im Rahmen der Vertragsverhandlungen die künftigen Vertragsparteien Pflichten treffen, bei deren Verletzung sie sich gegenüber dem anderen Vertragsteil schadensersatzpflichtig machen. Im vorliegenden Fall hätte nach Auffassung des Senates die Kl. den Bekl. darüber aufklären müssen, daß angesichts der Beauftragung eines anderen Maklers hinsichtlich desselben Objektes eine Verpflichtung zur Zahlung von Maklerprovision auch ihr gegenüber möglicherweise dazu führt, daß beiden Maklern Provision zusteht. Vorliegend hat der Geschäftsführer der Kl. in der mündlichen Verhandlung zwar zunächst bestritten, daß ihm der Bekl. am 3.2.1995 davon Mitteilung gemacht habe, daß er bereits einen anderen Makler, Herrn ... , hinsichtlich dieses Objektes beauftragt habe. Nachdem ihm vom Senat vorgehalten wurde, daß in den klägerischen Schriftsätzen hierzu ausgeführt sei, er habe gegenüber dem Bekl. bei diesem Gespräch gesagt, dem anderen Makler stünde deshalb keine Provision zu, weil dieser mangels Angabe des Namens eine ausreichende Nachweisleistung noch nicht erbracht habe, erklärte der Geschäftsführer der Kl., es könne schon sein, daß der Bekl. ihm die Beauftragung des anderen Maklers bereits bei diesem Gespräch mitgeteilt habe. Angesichts dieses Aussageverhaltens hat der Senat keine Zweifel, daß die diesbezügliche detailgenaue Schilderung des Bekl., der angibt, daß er dem Geschäftsführer der Kl. nicht nur diese Tatsache mitgeteilt habe, sondern auch das vom anderen Makler ihm übergebene Exposé vorgelegt habe, zutrifft. Ist jedoch einem Makler bekannt, daß hinsichtlich desselben Objektes bereits ein anderer Makler beauftragt wurde, so trifft ihn die Pflicht, den Kunden vor dem Abschluß eines weiteren Maklervertrages darauf hinzuweisen, daß dies möglicherweise zu einer doppelten Verpflichtung zur Provisionszahlung führt. Dies hat der Geschäftsführer der Kl. hier nicht getan. Er hat sich damit schadensersatzpflichtig gegenüber dem Bekl. gemacht. Der Bekl. kann deshalb Befreiung von der Verbindlichkeit verlangen, die er der Kl. gegenüber eingegangen ist.

Im Ergebnis ist also auch aus diesem Grund ein Provisionsanspruch nicht gegeben.