Maklerprovision

Maklerprovision; Verwalter; Wohnungseigentumsanlage; Zustimmung; Maklervertrag

Der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage kann eine Maklerprovision nicht von dem Käufer der zur Wohnanlage gehörigen Wohnung verlangen, wenn der Verkauf seiner Zustimmung als Verwalter bedarf, oder wenn der Käufer vom Verwalter veranlaßt wird anzunehmen, der Verkauf an ihn oder Dritte bedürfe der Zustimmung des Verwalters.

Das Landgericht (Hannover) hat die Klage zu Recht abgewiesen.

Geht man davon aus, daß zwischen den Parteien auf Grund der Vereinbarung vom 9. August 1998 ein Maklervertrag besteht, so ist die Kl. nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert, von den Bekl. die in diesem Vertrag versprochene Maklerprovision zu verlangen. Wie sich aus dem Text der vertraglichen Vereinbarung ergibt, hat die Kl. bei Abschluß dieses Maklervertrags erklärt, sie sei Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage nach dem Wohnungseigentumsgesetz, und der Verkauf der Eigentumswohnung bedürfe ihrer Zustimmung. Erst nach Abschluß des notariellen Kaufvertrags vom 31. August 1998 stellte sich heraus, daß eine Zustimmung der Kl. zum Erwerb der Eigentumswohnung nicht erforderlich war. Als Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage mußte der Kl. die Teilungserklärung bekannt sein und damit auch die Tatsache, daß eine derartige Zustimmungserklärung gerade nicht erforderlich war.

Wenn die Gültigkeit des notariellen Kaufvertrags einer Zustimmung der Kl. gemäß § 12 WEG bedurft hätte, hätte die Kl. nach der Rechtsprechung (BGHZ 112, 240 ff.) keine Courtage verlangen können. Ein Verwalter, der durch die Befugnisse aus § 12 WEG eine ausgeweitete Rechtsposition inne hat, steht nämlich in einem Interessenkonflikt, wenn er gleichzeitig Makler des Käufers einer Eigentumswohnung sein soll. Der Makler hat in diesem Fall die Interessen seines Kunden ebenso wahrzunehmen wie die der Wohnungseigentümer, die unter Umständen gegenläufig sind. Seine selbständige, unabhängige Willensbildung ist dadurch zumindestens gefährdet. Der Verwalter nimmt zwar bei der Ausübung seiner Zustimmungsbefugnis kein eigenes Recht war, sondern ein solches der Wohnungseigentümer. Er hat aber im Regelfall eine Entscheidungsbefugnis. Entscheidet ein Makler über den Abschluß des Hauptvertrages, dann ist ein Interessenkonflikt institutionalisiert. Diese Interessenkollision hindert ihn an einer dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden Maklertätigkeit.

Überträgt man diese Rechtsgedanken auf den vorliegenden Fall, so ergibt sich, daß die Kl. jedenfalls nach § 242 BGB an der Geltendmachung der Maklerforderung gehindert ist. Als die Bekl. das Angebot der Kl. auf Abschluß eines Maklervertrages erhielten, mußten sie befürchten, daß die Kl. dem Erwerb einer Eigentumswohnung durch sie nicht zustimmen würde, wenn die Bekl. nicht bereit wären, das Angebot auf Abschluß eines Maklervertrags anzunehmen. Es bestand zumindest aus Sicht der Bekl. die Gefahr, daß die Kl. einen anderen Kaufinteressenten bevorzugen würde. Außerdem war die Kl. als Maklerin der Bekl. verpflichtet, diesen alle wichtigen Informationen zu erteilen und ihre Interessen wahrzunehmen. Dazu hätte es auch gehört, die Bekl. zu informieren, daß - bei unterstellter Zustimmungspflichtigkeit - keine Verpflichtung zur Zahlung der Courtage bestand.