Maklerprovision

Maklerprovision; Wohnungsvermittlung

Der Ausschluß einer Maklerprovision nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes zur Re gelung der Wohnungsvermittlung kann nicht allein daraus hergeleitet werden, daß die Maklerin mit dem Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der vermittelten Woh nung verheiratet ist.

I. 1. Die Beschwerdeführerin ist als Immobilienmaklerin tätig.

Sie vermittelte der Kl. des Ausgangsverfahrens eine Mietwohnung aus dem Wohnungsbestand der Fir ma M. Immobilien-GmbH. Nachdem die Kl. in Erfahrung gebracht hatte, daß die Beschwerdeführerin mit dem Geschäftsführer der Vermieterin verheiratet ist, erhob sie Klage auf Rückzahlung der geleisteten Maklerprovision. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Die Beschwerdeführerin übe für die Vermieterin verwaltende Tätigkeit aus, weshalb ein Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes zur Re gelung der Wohnungsvermittlung vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745 [1747]) - WoVermG - aus geschlossen sei.

Die Berufung der Beschwerdeführerin hat das Landgericht durch das mit der Verfassungsbeschwerde angegriffene Urteil zurückgewiesen. In den Entscheidungsgründen wird offengelassen, ob die Be schwerdeführerin mit der Vermieterin wirtschaftlich verflochten sei (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 WovermG); allein die Ehe mit dem Geschäftsführer der Vermieterin reiche hierfür nach der Rechtsprechung des Bundes gerichtshofes (NJW 1981, S. 2293) nicht aus, zumal die Beschwerdeführerin ihre Maklertätigkeit un streitig selbständig betreibe. Auch könnten die nebeneinanderliegenden Geschäftsräume und die Tatsache, daß sich die Beschwerdeführerin der persönlichen und sächlichen Ausstattung der Vermie terin bediene, den Tatbestand der wirtschaftlichen Verflechtung nicht begründen. Es könne ferner dah ingestellt bleiben, ob die Beschwerdeführerin verwaltende Tätigkeiten im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 Wo VermG ausgeübt habe, wofür allerdings das Erörtern und Ausfüllen des Mietvertrags nicht ausreiche. Der Rückzahlungsanspruch sei jedenfalls begründet, weil die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG entsprechend anzuwenden sei mit der Folge, daß auch die Ehefrau als Maklerin kein Entgelt verlangen könne. Ebenso wie die im Gesetz genannten Personen habe die Beschwerdeführerin ohne jeden Auf wand die Kenntnis von dem freien Objekt und dem zur Vermietung Berechtigten erlangt. Da die Suche für die Maklerin entfallen sei, solle sie dafür nicht vom Mietsuchenden honoriert werden. Denn das Woh nungsvermittlungsgesetz verfolge ausdrücklich das Ziel, die Wohnungssuchenden vor ungerechtfertig ten wirtschaftlichen Belastungen zu bewahren. Die eigentliche Leistung des Wohnungsvermittlers liege in derartigen Fällen nicht darin, für den Mietsuchenden einen Vermieter zu finden, sondern einen geeigneten Mietsuchenden für den Vermieter. Dies führe aber zur Versagung des Anspruchs auf Ver mittlungsentgelt, da hier die grundsätzlich geforderte Unparteilichkeit des Maklers nicht gewährleistet sei.

2. Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügt die Beschwerdeführerin vornehmlich eine Verletzung von Art. 6 Abs. 1 GG. Das Landgericht habe mit seiner entsprechenden Anwendung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVer mG ausschließlich an ihre Ehe mit dem Geschäftsführer der Vermieterin angeknüpft. Mit der Argumen tation, sie habe ohne Mühe Kenntnis vom Mietobjekt erhalten, dürfe aber der grundrechtliche Schutz nicht unterlaufen werden. Hätte diese Rechtsanwendung Bestand, so wäre sie in Zukunft gehindert, Objekte der Vermieterin, deren Geschäftsfüher ihr Ehemann sei, zu vermitteln. Der Gesetzgeber habe den Zweck, Wohnungssuchende vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu bewahren, be wußt auf die Tatbestände des § 2 WoVermG reduziert. Danach seien lediglich wirtschaftliche Verflech tungen ausschlaggebend, nicht aber persönliche Verbindungen.

3. Der Justizminister des Landes Baden-Württemberg hält die Verfassungsbeschwerde für unbe gründet. Das angegriffene Urteil verstoße nicht gegen das aus Art. 6 Abs. 1 GG folgende Verbot, Ver heiratete allein deshalb zu benachteiligen, weil sie verheiratet seien. Das Landgericht knüpfe keine nachteiligen Rechtsfolgen allein an die Ehe der Beschwerdeführerin mit dem Geschäftsführer der Ver mieterin, wenn auch das angegriffene Urteil in diesem Punkt etwas mißverständlich formuliert sei. Das Landgericht habe nur darauf abgestellt, daß die Beschwerdeführerin ihre Kenntnis von Mietobjekt und Vermieter ohne jeden eigenen Aufwand erlangt habe und zudem die grundsätzlich geforderte Unpartei lichkeit des Maklers nicht gewährleistet gewesen sei.

II. Die zulässige Verfassungsbeschwerde ist begründet. Das Landgericht versagt der Beschwerdefüh rerin wegen ihrer Ehe mit dem Geschäftsführer der Vermieterin den Anspruch auf Vermittlungsentgelt. Art. 6 Abs. 1 GG verbietet es aber, Verheiratete allein deshalb zu benachteiligen, weil sie verheiratet sind (BVerfGE 28, 324 [347]; vgl. auch BVerfGE 69, 188 [205]).

Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG besteht kein Anspruch auf Vermittlungsentgelt, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der Wohnungsver mittler ist. Dadurch soll verhindert werden, daß Wohnungsvermittler Entgelte auch in solchen Fällen for dern, in denen eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt (vgl. Begründung des Regierungsent wurfs, BTDrucks. VI/1549, S. 12). Mit der entsprechenden Anwendung dieser Vorschrift verneint das Landgericht den Anspruch auf Vermittlungsentgelt auch dann, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter oder Vermieter der Ehegatte des Wohnungsvermitt lers ist. Das Landgericht hält diese Auslegung für geboten, weil der Ehegatte des Eigentümers, Verwal ters oder Vermieters die Kenntnis von dem freien Objekt und dem zur Vermietung Berechtigten ohne Aufwand erlangt habe und ihm deshalb nach dem Gesetzeszweck kein Vermittlungshonorar zustehe. Mit dieser Begründung verstößt das Gericht gegen das Verbot der Benachteiligung von Verheirateten. Denn es zieht allein aus dem Bestehen der ehelichen Lebensgemeinschaft nachteilige Schlüsse und verneint nur wegen der Ehe mit dem Geschäftsführer der Vermieterin die Fähigkeit der Beschwerdefüh rerin zur selbständigen unabhängigen Willensbildung und zur unparteiischen Ausübung der Maklertätig keit. Die Ehe wirkt sich somit als anspruchsausschließender Tatbestand aus. Das nahe persönliche Verhältnis zwischen Ehegatten ist jedoch für sich allein kein zureichender Grund, um schon deshalb von einer Interessenkollision auszugehen. Die Gefahr des Interessenkonflikts kann nämlich auch für andere Personen zutreffen, die - ohne verheiratet zu sein - zusammenleben und gemeinsame wirtschaftliche Interessen verfolgen. Für diesen Personenkreis hat es der Bundesgerichtshof (NJW 1981, S. 2293 ff.) aber abgelehnt, nur wegen der persönlichen Beziehungen zwischen dem Wohnungs vermittler und dem Vertragsgegner den Provisionsanspruch auszuschließen. Soweit dieses Gericht in einem Urteil vom 3. Dezember 1986 (NJW 1987, S. 1008 f.) von einem grundsätzlichen Ausschluß des Provisionsanspruchs bei Grundstücksvermittlung an Ehegatten ausgegangen ist, bedarf es hier keiner Erörterung, ob die tragenden Gründe dieser Entscheidung mit den dargestellten verfassungsrechtli chen Grundsätzen in Einklang stehen.

Dieser verfassungsrechtlichen Beurteilung kann auch nicht entgegengehalten werden, das Landgericht habe lediglich darauf abgestellt, daß die Beschwerdeführerin ihre Kenntnis von Mietobjekt und Vermie ter ohne jeden Aufwand erlangt habe und ihre Unparteilichkeit nicht gewährleistet gewesen sei. Diese Gesichtspunkte finden ausschließlich in der Ehe der Beschwerdeführerin mit dem Geschäftsführer der Vermieterin ihre Grundlage. Konkrete Anhaltspunkte, die auf einen fehlenden Aufwand und die Partei lichkeit der Beschwerdeführerin hätten hindeuten können, sind vom Landgericht indessen nicht festge stellt worden. Vielmehr ist es bei dem pauschalen Hinweis auf die bestehende eheliche Lebensgemein schaft verblieben. Darin liegt die Verfassungswidrigkeit der angegriffenen Entscheidung.