Maklerprovision

Maklerprovision; ergänzende Vertragsauslegung; Höhe der Provision bei Vereinbarung eines Betrages für Zubehör

Bei der Berechnung der Maklerprovision ist von dem Gesamtkaufpreis nicht ein gesondert ausgewiesener Teilbetrag für mitverkauftes Zubehör abzuziehen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Grundstücksmaklerin. Die Bekl. sind Käufer eines Grundstücks, über das sie mit den Verkäufern am 10.9.2013 einen notariellen Grundstückskaufvertrag abschlossen. In § 2 dieses Vertrages heißt es: „Der Kaufpreis beträgt 435.000 €. Mitverkauft werden folgende Sachen: ... Der hierauf entfallende Teil des Kaufpreises beträgt 18.000 €."

In § 19 des Vertrages ist Folgendes geregelt: „Der Käufer erklärt, dass ihm das Kaufobjekt von der Immobilienmaklerin (der Kl.) nachgewiesen und vermittelt wurde. Der Käufer verpflichtet sich daher im Wege eines echten Vertrages zugunsten Dritter in Vereinbarung mit dem Verkäufer, die vereinbarte Maklerprovision an die Maklerfirma zu zahlen. Die Maklerfirma erwirbt einen eigenen Anspruch gemäß § 328 BGB gegen den Käufer. Der Anspruch ist fällig mit der Unterzeichnung dieses Kaufvertrages. Verkäufer und Käufer stellen klar, dass der Verkäufer keine Provision schuldet und der Käufer daher keine bestehende Verpflichtung des Verkäufers übernimmt."

Vor Vertragsschluss hatte die Kl. für das Grundstück eine Anzeige im Internet geschaltet und auf daraufhin gestellte Anfrage der Bekl. diesen mit eMail vom 20.6.2013 ein Exposé des Grundstücks zugesandt. Im Exposé sowie in dieser eMail heißt es: „Die Courtage in Höhe von 7,14 % inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis ist mit dem Zustandekommen des Kaufvertrages (notarieller Vertragsabschluss) verdient und fällig."

In eMails vom 24. und 25.7.2013 kommunizierten die Parteien über den Zeitpunkt, zu dem die Provision gezahlt werden müsse.

Mit Datum vom 12.9.2013 übersandte die Kl. den Bekl. eine Rechnung über die Maklerprovision von brutto 31.059 € - 7,14 % von 435.000 € - mit der Bitte um Überweisung bis zum 20.9.2013. Darauf zahlten die Bekl. 29.773,80 €.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von Maklerprovision in Höhe von 1.285,20 € aus dem zwischen den Bekl. und den Verkäufern geschlossenen Grundstückskaufvertrag in Verbindung mit § 328 Abs. 1 BGB.

Denn die Bekl. und die Verkäufer haben einen - gemäß § 311 b Abs. 1 Satz 1, 128 BGB formwirksamen - Grundstückskaufvertrag mit einer Abrede bezüglich einer Maklerprovision abgeschlossen, der einen echten Vertrag zugunsten Dritter, hier der Kl., im Sinne von § 328 Abs. 1 BGB darstellt.

Ein Vertrag zugunsten Dritter ist gemäß § 328 Abs. 1 BGB ein Vertrag, bei dem eine Leistung an eine Dritten mit der Wirkung bedungen wird, dass die Dritte unmittelbar das Recht erwirbt, die Leistung zu fordern. Die Bekl. verpflichteten sich in § 19 Satz 2 des Grundstückskaufvertrages, „die vereinbarte Maklerprovision an die Maklerfirma zu zahlen". Dass die Kl. dadurch unmittelbar das Recht erwerben sollte, gerade und nur von den Bekl. die Maklerprovision zu fordern, folgt aus den Sätzen 3 und 5 des § 19 des Vertrages. Diese enthalten eine besondere Bestimmung im Sinne von § 328 Abs. 2 BGB, wonach die Dritte das Recht zur Leistungsforderung unmittelbar erwirbt. Denn dort ist klargestellt, dass die Kl. einen eigenen Anspruch auf die Provision gegen die Bekl. als Käufer des Grundstücks erwirbt, die Verkäufer hingegen keine Provision schulden und die Bekl. gerade keine bestehende Verpflichtung der Verkäufer übernehmen (insoweit in Abgrenzung zu § 329 BGB).

Mit der Einwendung im Sinne von § 334 BGB gegen die Wirksamkeit der Abrede über die Maklerprovision mangels Angabe der Höhe der Maklerprovision dringen die Bekl. nicht durch. Denn die Höhe lässt sich nach den Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB ermitteln. Dabei sind außerhalb der vertraglichen Regelung liegende Begleitumstände einzubeziehen, soweit diese einen Rückschluss auf den Sinngehalt dieser Regelung zulassen (vgl. Ellenberger in: Palandt, BGB, 72. Aufl. 2013, § 133 Rn. 15). Ein solcher Begleitumstand liegt in der - unstreitig seitens der Kl. gemachten - Angabe der Höhe der Provision im Exposé des Grundstücks sowie in der eMail der Kl. an die Bekl. vom 20.7.2013. Danach betrug die Provision 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer vom Kaufpreis. Dass die Bekl. vor Abschluss des Kaufvertrages die Provision einschließlich deren Höhe zur Kenntnis genommen haben, erschließt sich aus dem unstreitigen eMail-Verkehr der Parteien vom 24. und 25.7.2013, in dem es - nur - um den Fälligkeitszeitpunkt der Provision ging, hingegen offensichtlich nicht um deren Höhe. Die weiteren von der Kl.seite im nachgelassenen Schriftsatz eingereichten eMails bestätigen dies, ohne dass es hierauf entscheidend ankäme. Es ist zudem davon auszugehen, dass die Verkäufer das Exposé über ihr Grundstück und somit auch die Provisionshöhe kannten, denn etwas anderes behaupten die Bekl. nicht. Sich nunmehr auf eine fehlende Einigung über die Provisionshöhe zu berufen, widerspricht schließlich den in der Vertragsauslegung nach § 157 BGB zu berücksichtigenden Grundsätzen von Treu und Glauben. Insoweit kann nicht unbeachtet bleiben, dass es im Vertrag heißt, die Bekl. verpflichteten sich, die „vereinbarte" Maklerprovision zu zahlen. Daraus wird deutlich, dass die Parteien des Vertrags - zutreffend - übereinstimmend davon ausgingen, dass die Provisionshöhe bereits feststand.

Die Bekl. können in ihrer Rechtsstellung als Versprechende gegen den Anspruch der Kl. auch keine etwaigen Mängel im Valutaverhältnis, d. h. im Verhältnis der Kl. zu den Verkäufern als Versprechensempfängern, geltend machen. Denn der Versprechende im Sinne von § 328 Abs. 1 BGB bleibt auch dann zur Leistung verpflichtet, wenn ein Rechtsgrund für die Zuwendung an den Dritten in dessen Verhältnis zum Versprechensempfänger fehlt (Grüneberg in: Palandt, BGB, 72. Aufl. 2013, Einf. v. § 328 Rn. 4; ders., aaO., § 334 Rn. 4; Gottwald in: MüKo, BGB, Bd. 2, 6. Aufl. 2012, § 328 Rn. 29). Im Übrigen widersprechen sich die Bekl. selbst, wenn sie nunmehr zu ihren Gunsten bestreiten wollen, dass es eine Vereinbarung zwischen der Kl. und den Verkäufern gegeben habe, nachdem sie zuvor im Kaufvertrag ausdrücklich niedergelegt hatten, dass es keine Verpflichtung der Verkäufer gebe, die sie übernähmen, dieser Umstand aber gerade für den von ihnen in Ansehung dieser Tatsache geschlossenen Vertrag zugunsten Dritter keine Rolle spielen sollte. Zudem ging es ausweislich der Formulierung in § 19 des Kaufvertrages gerade nicht um die Übernahme einer von einer echten Maklertätigkeit abhängigen Verpflichtung gegenüber einer von den Verkäufern eingeschalteten Maklerin, sondern um einen hiervon unabhängigen Vertrag zugunsten einer Dritten im Sinne von § 328 Abs. 1 BGB. Diese Verpflichtung wurde von den Bekl. gerade eingegangen, um den von den Verkäufern gestellten Anforderungen für den Kauf des Hauses genügen und das Haus erwerben zu können (BGH, NJW 1977, 582 [583]). Im Übrigen kann wegen des im Schuldrecht geltenden Grundsatzes der Vertragsfreiheit eine Verpflichtung zur Zahlung einer Provision auch unabhängig von dem Vorliegen einer echten Maklerleistung begründet werden (BGH, BeckRS 2006, 12963). Schließlich liegt ein weiterer Widerspruch zu ihrer vorherigen Willenserklärung in der Behauptung der Bekl., die Kl. habe gar keine echte Vermittlungsleistung ihnen gegenüber erbracht. In § 19 des Kaufvertrages haben sie noch ausdrücklich erklärt, „dass ihnen das Kaufobjekt von der Immobilienmaklerin, Frau C. W., A. Straße ..., nachgewiesen und vermittelt wurde."

Es kann entgegen der Ansicht der Bekl. zudem nicht erkannt werden, dass der Vertrag aufgrund der Provisionshöhe gemäß § 138 BGB sittenwidrig und damit nichtig wäre. Hierzu tragen die Bekl. nicht im Ansatz substantiiert vor. Die vereinbarte Provisionshöhe ist gerichtsbekannt die für Grundstückskaufverträge völlig übliche. Hinzu kommt, dass die für die Annahme der Sittenwidrigkeit notwendigen weiteren Voraussetzungen, insbesondere etwa die Ausnutzung einer Zwangslage oder Unerfahrenheit der Bekl., erkennbar nicht vorliegen und hierzu auch keinerlei Vortrag erfolgt.

Der Anspruch der Kl. besteht auch der Höhe nach. Denn die Bekl. verpflichteten sich in dem Grundstückskaufvertrag zur Zahlung einer Provision in Höhe von 7,14 % des Kaufpreises in Höhe von 435.000 €, mithin 31.059 €. Nach Zahlung von 29.773,80 € beträgt die nunmehr noch geschuldete Provision 1.285,20 €. Entgegen der Ansicht der Bekl. war für die Berechnung der Provision von dem Gesamtkaufpreis der Teilbetrag in Höhe von 18.000 € für die in § 2 des Vertrages aufgelisteten mitverkauften Sachen nicht abzuziehen. Dies folgt aus der Wertung des § 311 c BGB. Nach dieser Vorschrift erstreckt sich eine Verpflichtung zur Veräußerung einer Sache im Zweifel auch auf deren Zubehör. Darin kommt der gesetzgeberische Wille zum Ausdruck, dass eine wirtschaftliche Einheit von Hauptsache und Zubehör im Fall einer Veräußerung fortbestehen und dies im Zweifel auch dem Willen der Beteiligten entsprechen soll (Kanzleiter in: MüKo, BGB, 6. Aufl. 2012, § 311 c Rn. 1). Der gesetzgeberische Wille, diese Einheit grundsätzlich unberührt zu lassen, spiegelt sich auch in der sachenrechtlichen Parallelvorschrift des § 926 Abs. 1 Satz 2 BGB wider. Die Auslegungsregel ist widerleglich (Kanzleiter, aaO.), d. h. die Verpflichtung zur Übereignung erstreckt sich dann nicht auf Zubehör, wenn dieses ausdrücklich ausgenommen wird. Dass die wirtschaftliche Einheit fortbestehen soll, haben Verkäufer und die Bekl. im vorliegenden Grundstückskaufvertrag aber nicht widerlegt, sondern vielmehr bestätigt, weil sie kein Zubehör vom Kaufgegenstand ausgenommen haben. Aus dieser Wertung folgt hier, dass sich die Verpflichtung zur Übereignung des Grundstücks auf dessen Zubehör erstreckt und dementsprechend sich auch der Kaufpreis als Gegenleistung auf das Grundstück nebst Zubehör bezieht. Zubehör im Sinne von § 97 BGB ist jede bewegliche Sache, die - ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein - auf Dauer deren wirtschaftlichem Zweck zu dienen bestimmt ist und in entsprechendem räumlichen Verhältnis zu ihr steht (Stresemann in: MüKo, BGB, 6. Aufl. 2012, § 97 Rn. 2). Als wirtschaftlicher Zweck kommt jeder Zweck in Betracht, wegen dem die Sache gehalten oder benutzt wird (Stresemann, aaO., Rn. 15). Diese Voraussetzungen erfüllen die in § 2 des Vertrages aufgelisteten Sachen. Jede dieser Sachen ist daher ein Zubehör im Sinne von § 97 BGB. Die gesetzliche Wertung des § 311 c BGB lässt sich auch auf das Zuwendungsverhältnis zwischen den Parteien übertragen. Denn der Anspruch auf die Provision ist von den wesentlichen Inhalten des Grundstückskaufvertrages als Deckungsverhältnis abhängig. Dazu zählt insbesondere der Kaufpreis, der sich auf die wirtschaftliche Einheit des Grundstücks nebst Zubehör bezieht. Im Übrigen wäre es den Bekl. und Verkäufern unbenommen gewesen, den Kaufpreis in geringerer Höhe festzulegen, die in § 2 des Vertrages genannten Sachen im Sinne von § 311 c BGB auszunehmen und einen gesonderten Kaufvertrag hierüber abzuschließen. Dies haben sie aber nicht getan, sondern vielmehr im notariellen Kaufvertrag das Grundstück einschließlich Zubehör in seiner Gesamtheit als „Kaufobjekt" bezeichnet und sodann für dieses einen einheitlichen „Kaufpreis" vereinbart. Dass aus - durchaus legitimen - Gründen der Steuerersparnis bezogen auf die Grunderwerbssteuer sodann noch eine gesonderte Auflistung und Bewertung des Zubehörs erfolgte und diese Gestaltung vom Finanzamt auch für die Bemessung der Grunderwerbssteuer akzeptiert wurde, ist für die vertragliche Vereinbarung zugunsten der Kl.

„Kaufpreis" vereinbart. Dass aus - durchaus legitimen - Gründen der Steuerersparnis bezogen auf die Grunderwerbssteuer sodann noch eine gesonderte Auflistung und Bewertung des Zubehörs erfolgte und diese Gestaltung vom Finanzamt auch für die Bemessung der Grunderwerbssteuer akzeptiert wurde, ist für die vertragliche Vereinbarung zugunsten der Kl. unerheblich, da es sich hierbei um ein öffentlich-rechtliches Rechtsverhältnis zwischen anderen Beteiligten handelt.

Zum Bestreiten von Vermittlungsleistungen der Kl. in Bezug auf das Zubehör gilt das oben bereits Ausgeführte, worauf verwiesen wird. Die Bekl. haben im notariellen Kaufvertrag selbst nicht unterschieden zwischen nachgewiesenem/vermitteltem Grundstück und etwa nicht nachgewiesenem/vermitteltem Zubehör, sondern den Nachweis und die Vermittlung insgesamt bestätigt.

Bei der Berechnung der Maklerprovision ist vom Gesamtkaufpreis auszugehen. Wird im Kaufvertrag ein gesondert ausgewiesener Teilbetrag für mitverkauftes Zubehör ausgewiesen, hat dies dagegen keinen Einfluss auf die Höhe der Courtage.

Die Beklagten erwarben aufgrund eines Exposés der klagenden Grundstücksmaklerin, in dem die Courtage mit 7,14 % auf den Kaufpreis beziffert wird, ein Grundstück zum Preis von 435.000 €. In dem Grundstückskaufvertrag ist Zubehör als mitverkauft aufgeführt und der hierauf entfallende Teil des Kaufpreises mit 18.000 € beziffert. Die Maklerin stellt den Beklagten daraufhin diese Maklercourtage mit 7,14 % von 435.000 € in Rechnung, worauf die Beklagten nur einen Teilbetrag u. a. mit dem Argument zahlten, die 18.000 € für das mitverkaufte Zubehör hätten der Berechnung der Provision nicht zugrunde gelegt werden dürfen.

Das Amtsgericht Charlottenburg folgte dieser Argumentation nicht und verurteilte die Beklagten zur Zahlung des Restbetrages. Denn die Verpflichtung zur Übereignung des Grundstücks habe sich auch auf das Zubehör erstreckt, so dass der dafür angesetzte Betrag auch der Berechnung der Maklerprovision zugrunde zu legen sei. Zudem sei der Kaufpreis einheitlich für das gesamte Objekt einschließlich des Zubehörs vereinbart worden, so dass der gesamte Kaufpreis für die Berechnung der Maklerprovision maßgebend sei.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Allein die gesonderte Aufführung des Zubehörs mit dem dafür angesetzten Teilbetrag führte nicht dazu, dass dieser von der Berechnung der Maklerprovision auszunehmen war. Denn dabei handelte es sich nicht um einen Zuschlag zum Grundstückskaufpreis, sondern eben nur um einen „Teilbetrag" des Gesamtkaufpreises, nach dem gemäß dem Exposé die Courtage zu berechnen war. Anders verhält es sich bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer, wegen der – so das Gericht – das Zubehör wohl erst gesondert im Kaufvertrag angeführt wurde, was aufgrund der wirtschaftlichen Einheit von Grundstück und Zubehör nach § 311 c BGB nicht notwendig gewesen wäre.