Maklerprovision

Wird das einer GmbH durch einen Makler nachgewiesene Grundstück durch eine andere GmbH erworben, die von denselben Gesellschaftern mit demselben Gesellschaftszweck später gegründet worden ist, so erwächst dem Makler daraus ein Provisionsanspruch gegen die erstgenannte GmbH.

Die kl. Sparkasse, die sich auch als Immobilienmaklerin betätigt, begehrt von der Bekl. Zahlung einer Maklerprovision für den Nachweis der Ankaufmöglichkeit einer Eigentumswohnungsanlage. Den Nachweisauftrag hatte der Geschäftsführer W. H. der damals im Gründungsstadium befindlichen Bekl. unterzeichnet und gleichzeitig bestätigt, daß die Kl. den Nachweis erbracht habe. Die Anlage wurde dann von der nach Abschluß des Maklervertrages gegründeten H. & H. GmbH i. G. erworben, die denselben Gesellschaftszweck verfolgt, wie die Bekl. und deren Gesellschafter und Geschäftsführer mit denen der Bekl. identisch sind.

Das Landgericht gab der Klage statt. Das Oberlandesgericht wies die Berufung zurück. Die zugelassene Revision blieb ohne Erfolg.

Aus den Gründen: Das Berufungsgericht hält die Bekl. zur Zahlung der Nachweisprovision für verpflichtet, weil die Kl. ihr das Kaufobjekt nachgewiesen und sie es zwar nicht selbst erworben habe, aber dieselben Personen hinter ihr und der Erwerberin als Gesellschafter stünden und für sie als Geschäftsführer gehandelt hätten. Das wird von der Revision ohne Erfolg angegriffen.

Nach § 652 BGB steht dem Makler allerdings ein Provisionsanspruch nur dann zu, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung der Makler beauftragt war, tatsächlich zustande kommt; führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluß eines Vertrages mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn (BGH, Urteil vom 21. Oktober 1987 - IV a ZR 103/86 -, BGHR BGB § 652 Abs. 1 Satz 1, Identität, wirtschaftliche 2). Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt nur dann in Betracht, wenn der tatsächlich abgeschlossene Vertrag zwar inhaltlich von demjenigen abweicht, der Gegenstand des Maklervertrages war, der Kunde mit ihm aber wirtschaftlich den gleichen Erfolg erzielt (BGH, Urteil vom 30. November 1983 - IV a ZR 58/82 -, WM 1984, 342; vom 14. Dezember 1983 - IV a ZR 66/82 -, WM 1984, 412; vom 15. Februar 1984 - VI a ZR 150/82 -, WM 1984, 560; vom 11. Januar 1984 - IV a ZR 109/82 -). Beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten kann die wirtschaftliche Identität eines beabsichtigten Vertrages mit einem später tatsächlich geschlossenen bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen (BGH, Urteil vom 10. Oktober 1990 - VI ZR 280/89 -, BGHR BGB § 652 Abs. 1 Satz 1, Identität, wirtschaftliche 4 = WM 1991, 78). Eine solche besonders enge Beziehung zwischen der Bekl. und der H. & H. GmbH, die die Eigentumswohnungsanlage erworben hat, hat das Berufungsgericht zu Recht bejaht.

Bei der Beurteilung der erforderlichen wirtschaftlichen Identität kommt es stets auf die Besonderheiten des Einzelfalles an (Dehner, NJW 1991, 3254, 3259, Fn. 60; 1993, 3236, 3240). Ob sie vorliegt, ist daher in erster Linie eine Frage der tatrichterlichen Beurteilung (vgl. BGH, Urteil vom 28. Januar 1987 - IV a ZR 45/85 -, BGHR BGB § 652 Abs. 1 Satz 1, Identität, wirtschaftliche 1). Rechtsfehler läßt die Würdigung des Berufungsgerichts nicht erkennen.

Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruchs ist, daß der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht von ihm, sondern von einem Dritten abgeschlossen worden (BGH, Urteil vom 14. Dezember 1959 - II ZR 241/58 -, MDR 1960, 283). Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Fall angenommen, in dem der Vertrag mit einer Firma geschlossen worden war, deren Kommanditist ein bei dem Maklerkunden tätiger Kaufmann war und der gegenüber der Maklerkunde sich zur Finanzierung des Geschäfts verpflichtet und die spätere Auswertung gesichert hatte.

Das Oberlandesgericht Koblenz hat die Provisionspflicht in einem Fall bejaht, in dem die Maklerkundin und die Grundstückserwerberin Familienunternehmen waren und die gleichen Gesellschafter hatten, weil die Maklerkundin deshalb an dem Geschäft "wirtschaftlich weitgehend beteiligt" gewesen sei (OLG Koblenz, Urteil vom 4. Mai 1984 - 2 U 457/82 -, WM 1984, 1191). Dieser zutreffenden Würdigung hat das Berufungsgericht sich mit Recht auch für den vorliegenden Fall angeschlossen. Es hat zwar nicht festgestellt, daß es sich bei der Bekl. und der H. & H. GmbH um "Familienunternehmen" handelt; dies ist aber auch nicht erforderlich. Es reicht vielmehr aus, daß die Bekl. und die H. & H. GmbH dieselben Gesellschafter haben und daß damit die hinter ihnen stehenden natürlichen Personen, denen die wirtschaftlichen Vorteile ihrer Geschäfte tatsächlich zugute kamen, identisch sind. Es wäre mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren, wen diese Personen sich durch Vorschieben verschiedener von ihnen gleichermaßen beherrschter juristischer Personen einer Provisionspflicht entziehen könnten.

Auch der Umstand, daß die H. & H. GmbH erst nach dem Nachweis des Kaufobjektes gegründet wurde, steht einem Provisionsanspruch der Kl. gegen die Bekl. nicht entgegen. Die Revision weist zwar zutreffend darauf hin, daß der Bundesgerichtshof ausgesprochen hat, das Zustandekommen des Vertrages mit einem Dritten könne eine Provisionspflicht des Maklerkunden nur dann auslösen, wenn die erforderliche besonders enge Beziehung zwischen diesem und dem vertragschließenden Dritten bereits in dem Zeitpunkt bestanden habe, in dem der Makler vermittelnd tätig geworden ist (BGH, Urteil vom 12. Oktober 1983 - IV a ZR 36/82 -, WM 1984, 60 = NJW 1984, 358). Liegt diese Beziehung jedoch in der Identität der hinter zwei juristischen Personen stehenden natürlichen Personen, dann kann es auf den Entstehungszeitpunkt der zweiten juristischen Person nicht ankommen; anderenfalls könnten diese natürlichen Personen, die letztlich die in Betracht kommenden Lasten wirtschaftlich zu tragen haben, die Auftraggeberin des Maklers ohne innere Berechtigung durch Gründung einer weiteren juristischen Person von der Provisionspflicht befreien.

Eine GmbH hatte sich durch einen Makler die Ankaufsmöglichkeit für ein Grundstück nachweisen lassen. Der Kaufvertrag wurde dann aber von einer anderen, erst später gegründeten GmbH abgeschlossen, deren Gesellschafter und Geschäftsführer allerdings mit der ersten GmbH identisch waren. Diese wurde vom Makler auf Zahlung verklagt.

Mit Recht, wie der BGH in seinem Urteil vom 5. Oktober 1995 meinte. Auch wenn der Kaufvertrag formal von einer anderen juristischen Person abgeschlossen wurde, dürfe sich nach Treu und Glauben die Auftraggeberin durch das Vorschieben verschiedener juristischer Personen nicht ihrer Provisionspflicht entziehen.