Maklerprovision

Maklerprovision; Provisionsanspruchs eines Nachweismaklers

Zu den Voraussetzungen des Provisionsanspruchs eines Nachweismaklers.

... II. 1. Beim Vermittlungsmakler genügt es, wenn zwischen dem Vertrag, den der Makler nach dem Maklerauftrag herbeizuführen hatte, und dem, der tatsächlich abgeschlossen wurde, Identiät besteht. Beim Nachweismakler ist mehr erforderlich: Hier muß einmal der geführte Nachweis dem Maklerauftrag entsprechen, und zum anderen muß die nachgewiesene Gelegenheit mit der tatsächlich wahrgenommenen identisch sein.

Die Erörterung dieses Punktes hat darunter gelitten, daß die Parteien und auch die Vorinstanzen immer wieder vom Nachweis des Objektes gesprochen haben. Nach § 652 BGB besteht die Tätigkeit des Nachweismaklers im Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Vertrages. Gegenstand des Nachweises eines Immobilienmaklers ist demnach nicht ein bestimmtes Objekt, sondern die Möglichkeit, über dieses Objekt einen Vertrag ab-zuschließen. Aus diesem Grunde kann sich ein Maklerkunde nicht auf Vor-kenntnis berufen, wenn ihm zwar das Objekt als solches bekannt war, er aber nicht wußte, daß der Eigentümer zum Verkauf (bzw. Verpachtung oder Vermietung) bereit war. Andererseits hat sich aber der Makler seine Provision nicht verdient, wenn der Eigentümer, dessen zunächst bestehende Verkaufs-(Vermietungs-, Verpachtungs-)absichten der Makler nach-gewiesen hatte, seinen Entschluß endgültig aufgegeben hatte, später aber eine neue Gelegenheit zum Abschluß eines Vertrages über das Objekt entsteht und der Maklerkunde diese wahrnimmt. So war es aber im vorlie-genden Fall. Im Jahre 1983 hatte der Apotheker L. die Absicht, das Haus mitsamt der Apotheke an Herrn M. zu verkaufen; dieser suchte einen Apo-theker, an den er die Apotheke verpachten konnte. Die Verhandlungen zwischen L. und M. haben sich jedoch zerschlagen; L. hat die Verkaufsabsicht endgültig aufgegeben. Den Entschluß, die Apotheke selbst zu ver-pachten, hat er nach der Darstellung des Bekl. erst 1984 gefaßt. Diese Ver-pachtungsbereitschaft konnte demnach nicht Gegenstand des im Jahre 1983 geführten Nachweises sein. Vielmehr war im Jahre 1984 eine neue Gelegenheit zum Abschluß eines Apothekenpachtvertrages entstanden, die mit der im Jahre 1983 nachgewiesenen nicht identisch war.

Die Sachdarstellung des Bekl. muß insoweit als unstreitig angesehen wer-den. (wird ausgeführt)

2. Der Kl. kann sich auch nicht auf die von der Rechtsprechung entwik-kelten Grundsätze über die wirtschaftliche Identität berufen. Nach ihnen ist zwar ein Provisionsanspruch auch dann zuzubilligen, wenn der tatsächlich zustande gekommene Hauptvertrag von dem nachgewiesenen oder nach zuweisenden inhaltlich abweicht, wirtschaftlich aber gleichwertig ist. Alle anderen Voraussetzungen des Maklerprovisionsanspruchs müssen aber gegeben sein; insbesondere muß die Gelegenheit, die der Kunde wahrgenommen hat, gerade diejenige sein, die ihm der Makler nachgewiesen hat-te. Im übrigen läßt sich auch eine wirtschaftliche Identität zwischen der nachgewiesenen und der tatsächlich ausgenutzten Gelegenheit nicht fest-stellen. Nach dem Angebotsschreiben des Kl. vom 20. August 1983 war Herr M. bereit, mit einem Apotheker einen "lebenslänglichen" Pachtvertrag abzuschließen, bei dem dieser lediglich die Gesamtinvestition von Herrn M. mit 9 bis 10 % zu verzinsen hatte. Mit Herrn L. wurde dagegen nur ein fünfjähriger Pachtvertrag abgeschlossen, der sich auf höchstens sieben Jahre verlängern konnte. Der Hinweis des Bekl., daß der verlangte Makler-lohn angesichts der kurzen Dauer des Pachtverhältnisses unverhältnismäßig hoch sei, ist daher nicht nur unter dem vom Berufungsgericht ge-würdigten Gesichtspunkt des § 655 BGB, sondern auch unter dem der wirt schaftlichen Identität von Bedeutung.

3. ...

Der Klage kann bei dieser Sachlage auch nicht mit der Begründung statt-gegeben werden, die Maklertätigkeit des Kl. im Jahre 1983 sei die Ursache dafür gewesen, daß L. dem Bekl. im Jahre 1984 die Urlaubsvertretung übertragen habe; sie sei deshalb indirekt auch für den Abschluß des Pacht vertrages ursächlich gewesen. Denn einmal ist weder behauptet noch fest-gestellt, daß L. den Bekl. deshalb als Vertreter ausgewählt habe, weil er ihn schon aus den früheren Gesprächen im Jahre 1983 kannte. Zum anderen genügt es für die Entstehung des Provisionsanspruchs nicht, daß die Maklertätigkeit in irgendeiner Weise für das Zustandekommen des Hauptvertrages ursächlich war; er muß sich vielmehr als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung, d. h. also eines Nachweises und/oder einer Vermittlung, darstellen (Senatsurteile vom 27. Januar 1988 - IVa ZR 237/86 - Ziffer 3b 2. Abs. - S. 7 des Urteilsabdrucks, WM 1988, 725, 726 und vom 15. Juni 1988 - IVa ZR 170/87 - WM 1988, 1492).