Maklerprovision

Maklerprovision; Hausverwalter

Ein Hausverwalter, der unberechtigt Maklerprovisionen für Wohnungsvermittlungen kassiert, begeht einen Betrug (§ 263 StGB).

III. Der Angekl. verwaltete in Berlin bis zum 30. Juni 1995 unter der Firma "X. Hausverwaltung" etwa acht Wohneinheiten in 25 Häusern, von denen 12 Häuser ihm selbst gehören. Zur Zeit werden von ihm die Wohnungen in 24 Häusern verwaltet, wobei acht Hausverwaltungsverträge mit Frist zum 31. Dezember 1995 gekündigt sind. Der Firmensitz war zunächst in der M.-Straße und befindet sich seit dem 1. April 1992 unter der Anschrift (...).

Am 26. Juli 1995 gründete der Angekl. die "A. Immobilien GmbH", deren einziger Gesellschafter und alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der Angekl. war. Alleiniger Gesellschaftszweck dieser GmbH war die Vorbereitung von neuen Vermietungen der vom Angekl. verwalteten Wohnungen, um insoweit jeweils eine Maklerprovision zu erlangen. Die von dem Angekl. zuvor beauftragten Maklerfirmen erwiesen sich nach seiner Ansicht bei der Auswahl geeigneter Mieter als unzuverlässig, so daß er schon bald dazu überging, diese Arbeiten selbst zu übernehmen. Da der Angekl. wußte und sich darüber ärgerte, daß er als Verwalter bzw. Eigentümer der Wohnungen beim Abschluß eines Mietvertrages für seinen für die Vermietung erforderlich gewordenen Aufwand keine Maklerprovision beanspruchen durfte, gründete er die vorbezeichnete GmbH, wobei ihm bekannt war, daß er auch im Falle der hier vorliegenden personellen und wirtschaftlichen Verflechtung zwischen der A. GmbH und der X. Hausverwaltung nicht berechtigt war, für die Vermietung von Wohnraum eine Maklerprovision zu beanspruchen. Zur Verschleierung dieser personellen und wirtschaftlichen Verflechtung benutzte der Angekl. bei der Erteilung von Quittungen für geleistete Maklerprovisionen einen Stempel mit der nicht zutreffenden Firmenanschrift B.-Straße. Der in diesem Stempel angegebene Telefonanschluß der Firma war jedoch für die Anschrift M.-Straße vergeben worden. Darüber hinaus verwendete der Angekl. für die Firma A. GmbH Briefbögen, auf denen entgegen der ihm bekannten Vorschrift des § 35 a des GmbH-Gesetzes der Name des Geschäftsführers nicht angegeben war. Tatsächlich befand sich der Firmensitz der Firma A. GmbH in den gleichen Räumen wie die Firma X. Hausverwaltung. Soweit Anrufe unter der im Stempel sowie auf den Briefbögen der Firma A. GmbH verzeichneten Telefonnummer hatten die Angestellten der Hausverwaltung sich auf Anweisung des Angekl. mit "A." zu melden.

Seit Gründung der A. GmbH im Jahre 1985 wählte der Angekl. bei Neuvermietungen der ihm gehörenden bzw. von ihm verwalteten Wohnungen die Nachmieter ausschließlich über diese Firma aus und kassierte dafür Maklerprovisionen, obwohl er wußte, daß er in Anbetracht der personellen und wirtschaftlichen Verflechtung beider Gesellschaften hierzu nicht berechtigt war.

In nicht rechtsverjährter Zeit zwischen dem 3. Oktober 1988 und dem 22. September 1993 schloß der Angekl. auf diese Weise nach einer vorgetäuschten Wohnungsvermittlung durch die von ihm allein betriebene Firma A. GmbH in mindestens 76 Fällen als Verwalter bzw. Eigentümer Mietverträge und kassierte von den Mietern als "Makler" Provisionen in Höhe von jeweils mindestens 10 % der Jahreskaltmiete bzw. zwei Netto-Kalt-Monatsmieten, obwohl er wußte, daß er auf die Zahlung dieser Beträge keinen Anspruch hatte.

Lediglich in 12 Fällen durchschauten die potentiellen Mieter die Verflechtung zwischen der Firma A. GmbH und der X. Hausverwaltung. Die Wohnungssuchenden zahlten jedoch auch in diesen Fällen die von ihnen verlangte Maklerprovision, um den Abschluß des Mietvertrages nicht zu gefährden. (...)

Insgesamt ergibt sich (...) eine Schadenssumme in Höhe von 108.925,68 DM. Bei zehn anderen von der Anklage nicht erfaßten Gelegenheiten ließ sich der Angekl. im Zeitraum 1991/1992 von den Mietern eine formularmäßige Erklärung unterzeichnen, in der der jeweilige Mieter erklärte, "unwiderruflich bis zum Zeitpunkt der Verjährung auf eine Rückforderung der Provision zu verzichten, zumal ihm bekannt sei, daß die Hausverwaltung X. und die Firma A. Immobilien in einer gewissen Verflochtenheit durch Besitzverhältnisse stehen." (...)

IV. Der Angekl. hat die äußeren Tatumstände im Sinne der Feststellungen eingeräumt, jedoch bestritten, gewußt zu haben, daß er nicht berechtigt war, die von ihm verlangten Provisionen zu kassieren.

Der Angekl. hat sich dahingehend eingelassen, daß er zwar seit 1982 überwiegend als Immobilienmakler tätig sei, jedoch bis zum vorliegenden Verfahren nicht gewußt habe, daß ein Wohnraumvermittlungsgesetz existiert. Er kenne sich in rechtlichen Fragen nicht aus. Die Höhe der von ihm zu beanspruchenden Provision habe er aus entsprechenden Mitteilungen im Fernsehen und in der Zeitung entnommen.

Er behauptete ferner, daß er etwa im Jahre 1990 beabsichtigt gehabt habe, den Sitz der Firma A. GmbH von der M.-Straße in die B.-Straße zu verlegen, da sich in einigen Fällen Wohnungsinteressenten beschwert hätten, daß die Firma A. GmbH sich in denselben Räumen der Firma X. Hausverwaltungen befanden. In diesem Zusammenhang habe er auch bei der Rechtsanwaltskanzlei seines Notars angerufen, woraufhin ihm der Rechtsanwalt den Text für die Rückforderungsverzichtserklärung diktiert habe. Er habe insoweit keinerlei Zweifel an der Rechtmäßigkeit seines Handelns gehabt. Zu der Verlegung des Geschäftssitzes der Firma A. GmbH in die B.-Straße sei es jedoch nicht gekommen, da die hierfür vorgesehenen Gewerberäume nicht freigeworden seien. Dies habe sich im Jahre 1991 herausgestellt. Der Angekl. ließ sich weiterhin dahingehend ein, daß er fest davon ausgegangen sei, die Gewerberäume in dem ihm gehörenden Haus in der B.-Straße anmieten zu können, so daß er bereits einen entsprechenden Stempel und Briefköpfe habe fertigen lassen. Eine für die B. Straße nicht angemeldete Telefonnummer habe er deshalb benutzt, damit die Firma weiterhin telefonisch erreichbar gewesen sei. In der B.-Straße hätte sich lediglich ein Briefkasten der Firma A. GmbH befunden.

Der Angekl. hat weiterhin behauptet, nicht gewußt zu haben, daß er gemäß § 35 a des GmbH Gesetzes zur Angabe des Geschäftsführers im Schriftverkehr verpflichtet gewesen sei.

Schließlich sei ein Beweis für seine Unwissenheit, daß er die gesamten eingenommenen Provisionen ordnungsgemäß versteuert habe.

Die Einlassung des Angekl. hinsichtlich seiner behaupteten Unkenntnis von der fehlenden Berechtigung, die verlangten Maklerprovisionen zu kassieren, ist unglaubhaft.

Es erscheint bereits wenig lebensnah, daß er als gelernter Bankkaufmann und erfahrener, seit über zehn Jahren in der Immobilienbranche tätiger Geschäftsmann sich in rechtlichen Fragen nicht auskennt. Es läßt sich ebenfalls nicht nachvollziehen, daß er das Wohnraumvermittlungsgesetz, das die gesetzliche Grundlage seiner Berufstätigkeit in lediglich zehn Vorschriften regelt, nicht gekannt haben will. Es ist nicht glaubhaft, daß er die der Höhe nach im Einklang mit § 3 Abs. 2 des Wohnraumvermittlungsgesetzes stehende Höhe der von ihm verlangten Provision lediglich aus Presse- und Fernsehveröffentlichungen gekannt haben will.

Diese Unglaubhaftigkeit seiner Einlassung wird ferner durch mehrere objektive Umstände gestützt, so daß die Kammer von seiner Täterschaft im Sinne der Feststellungen überzeugt ist.

Insoweit ist zum einen die systematische Verschleierung der personellen und wirtschaftlichen Verflechtung zwischen der Firma A. GmbH und der X. Hausverwaltung von Bedeutung. Diese zeigt sich ganz deutlich in dem von ihm benutzten Stempel. Seine Einlassung, er habe den Stempel fertigen lassen, weil er beabsichtigt habe, den Geschäftssitz der A. GmbH in die B. Straße verlegen zu lassen, ist nicht nachvollziehbar. Angenommen, er habe tatsächlich beabsichtigt, den Firmensitz in die B.-Straße zu verlegen, so ist es nicht zu erklären, daß er bereits vorsorglich einen entsprechenden Stempel fertigen läßt, der im Falle einer tatsächlichen Sitzverlegung hätte geändert werden müssen, da die dort angegebene Telefonnummer für die B.-Straße nicht herausgegeben war. Darüber hinaus hatte er nach seiner eigenen Einlassung spätestens im Jahre 1991 gewußt, daß er den Firmensitz nicht in die B.-Straße verlegen würde. Trotzdem verwandte er weiterhin bis zum Ende des Jahres 1993 den Stempel mit der Aufschrift B.-Straße.

Die Überzeugung von der Unglaubhaftigkeit der Einlassung des Angekl. wird ferner dadurch gestützt, daß er die Wohnungsinteressenten in zehn Fällen eine Provisionsrückforderungsverzichtserklärung unterzeichnen ließ. Hätte der Angekl. entsprechend seiner Einlassung von der fehlenden Berechtigung zum Kassieren der Maklerprovision keine Kenntnis gehabt, wäre es nicht erforderlich gewesen, ein entsprechendes Verzichtsformular herzustellen. Behauptete Beschwerden von Wohnungsinteressenten über eine mögliche Verflochtenheit beider Gesellschaften hätten ihn dazu nicht veranlassen brauchen, wenn er nicht gewußt hätte, daß er zur Forderung der Provision nicht berechtigt war.

Schließlich ist es dem Angekl. nach seiner eigenen Einlassung nicht fremd, von Wohnungsinteressenten Zahlungen zu kassieren, auf deren Leistung er keinen Anspruch hat. Dies ergibt sich aus seinem Verhalten gegenüber der Mieterin, das zu einer Rückdatierung des Mietvertrages führte. Der Angekl. hatte sich selbst dahingehend eingelassen, daß er wußte, eine Abstandszahlung als Hausverwalter bzw. Eigentümer nicht vereinnahmen zu dürfen. Trotzdem hat er die Zahlung dieses Betrages zu seinen Gunsten durchgesetzt.

Letztendlich vermag es den Angekl. auch nicht zu entlasten, daß er die vereinnahmten Provisionen buchhaltungstechnisch ordnungsgemäß vereinnahmt und versteuert hat. Jedes andere Verhalten hätte insoweit für ihn ein erheblich größeres Risiko der Entdeckung seiner Handlungsweise zur Folge gehabt. Auch die Behauptung, daß der Angekl. weder von seinem Steuerberater noch von seinem Notar auf die Unrechtmäßigkeit seines Handelns hingewiesen worden sei, vermag ihn nicht zu entlasten, da keine Anhaltspunkte dafür bestehen, daß der Angekl. sich dahingehend vor dem Kassieren der Provisionen in rechtlicher Hinsicht hat beraten lassen.

V. Der Angekl. ist des Betruges in 64 Fällen gemäß § 263 Abs. 1 StGB schuldig.

Darüber hinaus ist er in 12 Fällen des versuchten Betruges gemäß den §§ 263, 22, 23 Abs. 1 StGB schuldig, da insoweit mangels Irrtums der Geschädigten eine Vollendung der Tat ausscheidet.

Die fehlende Berechtigung des Angekl., die Maklerprovisionen zu vereinnahmen, ergibt sich aus § 2 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 des Wohnraumvermittlungsgesetzes.

Ein Hausverwalter ärgerte sich darüber, daß von ihm beauftragte Makler nicht die geeigneten Mietinteressenten vermittelten. Er übernahm deshalb die Maklertätigkeit selbst und gründete zu diesem Zweck eine Ein-Mann-GmbH. Diese kassierte Provisionen von Mietern, obwohl nach § 2 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 des Wohnraumvermittlungsgesetzes ein Anspruch in diesen Fällen ausgeschlossen ist.

Das Landgericht Berlin verurteilte den Hausverwalter am 11. September 1995 in zweiter Instanz zu einer Freiheitsstrafe wegen Betrugs in mehreren Fällen.

Etwas problematisch ist die Entscheidung schon, denn ein strafbarer Betrug kann nicht stets dann vorliegen, wenn jemand Leistungen erhält, auf die er zivilrechtlich keinen Anspruch hat. Siehe dazu auch den Aufsatz von Dittert (GE 1995, 1368).