Maklerprovision

Maklerprovision; erforderliche GVO-Genehmigung

1. Vor Erteilung der GVO-Genehmigung ist eine Maklerprovision nicht entstanden und nicht fällig.

2. Eine notarielle Maklerklausel ist als "Vertrag zugunsten Dritter" bis zur Erteilung der GVO-Genehmigung unwirksam.

3. Soweit die notarielle Maklerklausel auf Initiative des Maklers Vertragsbestandteil wurde, unterliegt sie der Inhaltskontrolle des AGB-Gesetzes und ist als grob dem gesetzlichen Leitbild des § 652 Abs. 1 BGB widersprechende Regelung als nichtig anzusehen.

Die Kl. machte im Urkunden-Prozeß aus einer notariellen Maklerklausel die 2. Rate eines Provisionsanspruchs aus der Vermittlung eines im Beitrittsgebiet belegenen Grundstücks geltend. In § 5 des notariellen Grundstückskaufvertrages ist u. a. bestimmt:

"Die Kosten dieses Vertrages, ... sowie die Maklerprovision ... trägt Erwerber. Die Maklerprovision ist sofort fällig und zahlbar zu 50 % am 31.12.1992 und zu 50 % am 31.3.1993."

Die Bekl. haben die 1. Rate gezahlt. Die GVO-Genehmigung ist noch nicht erteilt worden.

Die Kl. meint, die Fälligkeit ihres Provisionsanspruchs sei in Abweichung zu der gesetzlichen Grundregel in § 652 Abs. 1 BGB unabhängig von der Wirksamkeit des Grundstückskaufvertrages. Aus der Vertragskonstellation ergäbe sich ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis und spätestens mit Zahlung der 1. Rate sei der Gesamtanspruch anerkannt worden. Die Bekl. meinen hingegen, aus dem Text der notariellen Kaufvertragsurkunde ergäbe sich weder ein erfolgsunabhängiges Provisionsversprechen, noch daß darüber vom beurkundenden Notar aufgeklärt worden sei. Vielmehr sei auf Initiative der Kl. vom beurkundenden Notar die notarielle Maklerklausel in den Vertrag aufgenommen worden und deshalb nach den §§ 5 und 9 AGBG unwirksam.

Die Klage war abzuweisen, da ein Provisionsanspruch der Kl. noch nicht entstanden ist. Unstreitig zwischen den Parteien ist, daß der abgeschlossene Grundstückskaufvertrag nach § 1 der GVO unwirksam ist, da es sich um ein in Art. 3 des Einigungsvertrages bezeichnetes Gebiet handelt und Rechtsgeschäfte über derartige Grundstücke genehmigungspflichtig sind (vgl. § 2 Abs. 1 Ziff. 1 GVO). Soweit die Kl. der Ansicht ist, daß die Fälligkeit des Provisionsversprechens unabhängig von der Rechtswirksamkeit des zugrunde liegenden Grundstückskaufvertrages gegeben sei, kann dem nicht gefolgt werden. Die Kl. leitet ihren Anspruch aus dem notariellen Grundstückskaufvertrag vom 27.12.1992 ab, der - auch nach der Auffassung des Gerichts - in § 5 einen Vertrag zugunsten Dritter enthält. § 5 des notariellen Vertrages ist allerdings nur ein Teil des Gesamtvertrages. Unstreitig ist der Gesamtvertrag als solcher schwebend unwirksam. Dies bedeutet, daß auch der Vertrag zugunsten der Kl. dieser schwebenden Unwirksamkeit unterliegt, so daß ein Provisionsanspruch der Kl. noch nicht eingetreten sein kann. Bereits aus diesen Gründen scheidet aus, daß in dem Vertrag ein gesondertes Provisionsversprechen, das erfolgsunabhängig ist, gesehen werden könnte. Hinzu kommt, daß die Formulierung über die Provisionszahlungspflicht des Grundstückskäufers in einer Mehrzahl von der Kl. vermittelten Grundstückskaufverträgen aufgenommen wird und wurde und daß die Aufnahme auf ihre Inititative zurückzuführen ist. Aus diesen Gründen wäre diese Klausel nach den Grundsätzen des AGBG auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen. Eine derartige Klausel, die die gesetzliche Vorschrift des § 652 BGB aufhebt, hält der erforderlichen richterlichen Inhaltskontrolle nicht stand. Eine Regelung, die das Risiko einer solchen Genehmigung nur dem Auftraggeber zuschiebt und ihn trotz Nichterreichung des mit dem Maklervertrag verfolgten Zweckes provisionspflichtig macht, verdrängt die ausgewogene Regelung des § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB über den Ausgleich widerstreitender Interessen der Vertragspartner (Anspruch des Vermittlungsmaklers auf Provision nur bei einem von ihm herbeigeführten, auch dem Vertragsgegner gegenüber rechtswirksamen Vertragsschluß), ohne daß in anderer Weise ein angemessener Schutz des Auftraggebers gesichert ist; ihr insoweit maßgebender Inhalt läuft zudem auf eine dem Leitbild des gewählten Vertragstyps grob widersprechende Regelung hinaus. Hieraus folgt, daß § 5 des notariellen Vertrages mit dem hier interessierenden Inhalt keinen rechtlichen Bestand haben könnte und daher für die Bekl. nicht rechtsverbindlich wäre. Nicht vorgetragen und nicht ersichtlich ist, daß die Kl. bzw. als ihr Vertreter der beurkundende Notar die Bekl. auf die Klausel ausdrücklich hingewiesen hätte und ihnen die Bestimmung ausreichend erläutert hätte. Nach dem festgestellten Sachverhalt sind ein solcher Hinweis und eine solche Erläuterung nicht erfolgt (vgl. BGH, LM BGB § 652 Nr. 40; BGH, WM 1970 S. 392). Da im vorliegenden Fall nach der GVO nicht der Vollzug eines wirksam abgeschlossenen Grundstückskaufvertrags, sondern bereits der Grundstückskaufvertrag als solcher schwebend unwirksam ist, braucht nicht darauf eingegangen zu werden, ob der Provisionsanspruch unabhängig von dem wirksam zustande gekommenen Grundstückskaufvertrag, aber nicht durchgeführten Rechtsgeschäft entstanden sein kann (vgl. BGH, WM 1976 S. 1132 ff.). Ausscheiden muß ein fälliger Provisionsanspruch aufgrund eines Schuldanerkenntnisses. Die

chwebend unwirksam ist, braucht nicht darauf eingegangen zu werden, ob der Provisionsanspruch unabhängig von dem wirksam zustande gekommenen Grundstückskaufvertrag, aber nicht durchgeführten Rechtsgeschäft entstanden sein kann (vgl. BGH, WM 1976 S. 1132 ff.). Ausscheiden muß ein fälliger Provisionsanspruch aufgrund eines Schuldanerkenntnisses. Die Formulierung in § 5 des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 27.12.1992 erfüllt keinesfalls die Voraussetzungen eines erfolgsunabhängigen Provisionsversprechens oder eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses. Nach Auffassung des Gerichts scheidet hier auch ein sofort fälliger Anspruch aufgrund einer vorgezogenen Fälligkeit aus. Zwar könnte in § 5 der notariellen Urkunde eine Fälligkeitsvereinbarung gesehen werden, diese greift jedoch deshalb nicht durch, da die Fälligkeit überhaupt das Entstehen des Anspruchs voraussetzt und, wie dargelegt, der Provisionsanspruch der Kl. überhaupt noch nicht entstanden ist.

Anmerkung: Insbesondere bei Grundstücksgeschäften im Beitrittsgebiet (i. d. R. GVO-Genehmigungserfordernis nach § 2 Abs. 1 der GVO) wird von Maklern oft mit Abschluß des notariellen Grundstückskaufvertrages, zumindest zum Teil, die Maklerprovision gefordert. Regelmäßig wird der Anspruch aus der auf Initiative des Maklers in den notariellen Grundstückskaufvertrag eingefügten sogenannten "notarielle Maklerklausel" geltend gemacht. Das LG Regensburg hat den Zahlungsanspruch einer Berliner Maklerin durch Endurteil vom 24.3.1994 zurückgewiesen mit der Begründung, so lange der Grundstückskaufvertrag bis zur GVO Genehmigungserteilung (schwebend) unwirksam ist, nach § 652 Abs. 1 BGB der Provisionsanspruch noch nicht entstanden sei. Eine abweichende - erfolgsunabhängige - Vereinbarung könne nicht in einer notariellen Maklerklausel, die einen Vertrag zugunsten Dritter, hier der Maklerin, darstelle, gesehen werden, da diese Klausel selbst bis zur GVO Genehmigungserteilung (schwebend) unwirksam sei. Darüber hinaus hat das Gericht in rechtsfortbildender Weise das AGB-Gesetz für einschlägig angesehen, obwohl die Maklerin nicht unmittelbare Vertragspartnerin des Grundstückskaufvertrages ist, sondern nur Drittbegünstigte, vgl. zum Anwendungsbereich § 1 und 2 AGBG. Sei die notarielle Maklerklausel in einer Mehrzahl von der Maklerin vermittelten Grundstückskaufverträgen aufgenommen und die Aufnahme auf ihre Initiative zurückzuführen, unterliege sie der Inhaltskontrolle des AGB-Gesetzes und verdränge die ausgewogene Regelung des § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach ein Provisionsanspruch erst mit Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts entsteht. Die notarielle Maklerklausel könne wegen der dem gewählten Leitbild des Vertragstyps grob widersprechenden Regelung keinen rechtlichen Bestand haben und sei deshalb nichtig. Soweit in Unkenntnis der Rechtslage zumindest zum Teil die Provision bereits gezahlt worden sei, könne darin kein (deklaratorisches) Schuldanerkenntnis gesehen werden. Das LG Regensburg kommt deshalb zutreffenderweise zu dem Ergebnis, daß aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt vor GVO-Genehmigungserteiltung ein Provisionsanspruch geltend gemacht werden kann. Bereits gezahlte Provisionen sind auf Verlangen zurückzugewähren, da die Zahlung ohne Rechtsgrund erfolgte, vgl. § 812 Abs. 1 BGB. Die regelmäßig auf Initiative der Makler in Grundstückskaufverträgen von deren "Hausnotaren" eingefügten notariellen Maklerklauseln vermögen keinen selbständigen Provisionsanspruch vor GVO Genehmigungserteilung zu begründen. Die Klausel ist insoweit inhaltsleer und rechtsunwirksam und darf deshalb ohne ausführliche Erläuterung bzw. Ergänzung vom beurkundenden Notar nicht in den Vertrag aufgenommen werden, weil sie für die Vertragsbeteiligten - insbesondere den Provisionspflichtigen (i. d. R. Käufer) - in täuschender Weise den Anschein erwecken würde, es bestünde ein wirksamer und fälliger Provisionsanspruch.

Rechtsanwalt GUNNAR SCHNABEL

Insbesondere bei Grundstücksgeschäften im Beitrittsgebiet (idR GVO-Genehmigungserfordernis nach § 2 Abs. 1 der GVO) wird von Maklern oft mit Abschluß des notariellen Grundstückskaufvertrages, zumindest zum Teil, die Maklerprovision gefordert. Vielfach wird der Anspruch aus - auf Initiative des Maklers in den notariellen Grundstückskaufvertrag eingefügter - sogenannter notarieller Maklerklausel geltend gemacht.

Das LG Regensburg hat den Zahlungsanspruch einer Berliner Maklerin durch Endurteil vom 24.3.1994 zurückgewiesen mit der Begründung, solange der Grundstückskaufvertrag bis zur GVO-Genehmigungserteilung (schwebend) unwirksam sei, nach § 652 Abs. 1 BGB der Provisionsanspruch noch nicht entstanden sei. Eine abweichende - erfolgsunabhängige - Vereinbarung könne nicht in einer notariellen Maklerklausel, die einen Vertrag zugunsten Dritter, hier der Maklerin, darstelle, gesehen werden, da diese Klausel selbst bis zur GVO-Genehmigungserteilung (schwebend) unwirksam sei. Darüber hinaus hat das Gericht in rechtsfortbildender Weise das AGB-Gesetz für einschlägig angesehen, obwohl die Maklerin nicht unmittelbare Vertragspartnerin des Grundstückskaufvertrages ist, sondern nur Drittbegünstigte, vgl. zum Anwendungsbereich §§ 1, 2 AGBG. Sei die notarielle Maklerklausel in einer Mehrzahl von der Maklerin vermittelten Grundstückskaufverträgen aufgenommen und die Aufnahme auf ihre Initiative zurückzuführen, unterliege sie der Inhaltskontrolle des AGB-Gesetzes und verdränge die ausgewogene Regelung des § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach ein Provisionsanspruch erst mit Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts entsteht. Die notarielle Maklerklausel könne wegen dem gewählten Leitbild des Vertragstyps grob widersprechenden Regelung keinen rechtlichen Bestand haben und sei deshalb nichtig. Soweit in Unkenntnis der Rechtslage, zumindest zum Teil die Provision bereits gezahlt worden sei, könne darin kein (deklaratorisches) Schuldanerkenntnis gesehen werden. Das LG Regensburg kommt deshalb zutreffenderweise zu dem Ergebnis, daß aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt vor GVO-Genehmigungserteilung ein Provisionsanspruch geltend gemacht werden kann. Bereits gezahlte Provisionen sind auf Verlangen zurückzugewähren, da die Zahlung ohne Rechtsgrund erfolgte, vgl. § 812 Abs. 1 BGB. Die regelmäßig auf Initiative der Makler in Grundstückskaufverträgen von deren Hausnotaren eingefügten notariellen Maklerklauseln vermögen keinen selbständigen Provisionsanspruch vor GVO-Genehmigungserteilung zu begründen. Die Klausel ist insoweit inhaltsleer und rechtsunwirksam und darf deshalb ohne ausführliche Erläuterung bzw. Ergänzung vom beurkundenden Notar nicht in den Vertrag aufgenommen werden, weil sie für die Vertragsbeteiligten - insbesondere den Provisionspflichtigen (idR Käufer) - in täuschender Weise den Anschein erwecken würde, es entstünde ein wirksamer und fälliger Provisionsanspruch.