Maklerlohnanspruch

Maklerlohnanspruch; Provisionsversprechen; Einzelkaufmann; GmbH-Geschäftsführer; Hauptgesellschafter; Passivlegitimation; Vertragskongruenz; Kausalität der Maklertätigkeit; Personendiskrepanz; Nachweismaklervertrag; Courtage

1. Ein Einzelkaufmann, der unter seiner Firma einen Vertrag abgeschlossen hat, kann auch persönlich verklagt werden.

2. Wird einer natürlichen Person ein Mietobjekt vom Makler nachge-wiesen und verwertet diese Person den Nachweis für eine GmbH (juri-stische Person), deren Geschäftsführer und Hauptgesellschafter sie ist, so erlangt der Makler einen Maklerlohnanspruch gegen die natür-liche Person.

Die Kl. ist eine Immobilienmaklerin. Der Bekl. ist Inhaber der Firma Th. Lautsprecherübertragungsanlagen. Für diese Firma unterzeichnete er am 23. Mai 1989 ein von der Kl. verwandtes, handschriftlich ergänz-tes Vertragsformular, das mit "Objektnachweis für Mietsuchende" überschrieben ist. Der Bekl. bestätigte in der Vertragsurkunde, daß ihm die Kl. ein Ladenlokal in K. zur Anmietung nachgewiesen hatte. Weiter heißt es in dem Vertrag:

"Der Mietsuchende erkennt hiermit an, daß er bei einer Anmietung der von der I.-Vermittlungs GmbH nachgewiesenen Immobilien eine Provision in Höhe von zwei Kaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer in Höhe von 14 % zu entrichten hat.

Bei gewerblichen Objekten, unter 5 Jahren Pachtvertrag, beträgt die Pro-vision 3 Kaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, bei längerfristigen Pacht-, Miet- oder Optionsverträgen beträgt die Provision 5 % zu-züglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer der Gesamtsumme des abgeschlossenen Vertrages."

Das Ladenlokal wurde am 31. Mai 1989 von der seinerzeit noch in Grün-dung befindlichen Firma Th. Elektronik GmbH für mindestens fünf Jahre gemietet. Der Bekl. ist Mitgesellschafter und Geschäftsführer der GmbH.

Den Maklerlohn in Höhe von drei Monatsmieten hat die Kl. durch Mahnbescheid auch gegen die GmbH geltend gemacht, das Verfahren nach Wi-derspruch der Antragsgegnerin jedoch nicht weiterbetrieben.

Das Landgericht hat der Klage mit der Begründung stattgegeben, der Bekl. habe das ihm nachgewiesene Objekt an die GmbH als Dritten weitergegeben. Er schulde gleichwohl den Maklerlohn, weil er ein wirtschaftliches In-teresse an dem von der GmbH abgeschlossenen Geschäft habe.

Das Landgericht hat den Bekl. zu Recht verurteilt, den begehrten Maklerlohn an die Kl. zu zahlen. Denn die Klage ist zulässig (a) und begründet (b).

a. Die Kl. hat die richtige Partei verklagt. Zwar tritt der Bekl. im Geschäftsverkehr als Einzelkaufmann unter der Firma "Th. Lautsprecherübertragungsanlagen, Lweg 42 N." auf. Für diese Firma hat er auch den "Objektnachweis für Mietsuchende" unterschrieben. Das hindert die Kl. jedoch nicht, den Bekl. im Klagerubrum als Gottfried Th., Lweg 42, N. zu bezeichnen. Nach § 17 Abs. 2 HGB kann ein Kaufmann zwar unter seiner Firma verklagt werden; diese Regelung ist jedoch nicht zwingend. Die Kl. konnte daher wählen und den Einzelkaufmann auch unter seinem persönlichen Namen verklagen. (...)

b. Die Klage ist auch in der Hauptsache umfassend begründet. Maklerlohn schuldet der Bekl. aufgrund der schriftlichen Vereinbarung der Parteien vom 23. Mai 1989 in Verbindung mit § 652 BGB. Hiernach ist die Tätigkeit des Maklers nur vergütungspflichtig, wenn neben dem Versprechen eines Maklerlohns für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Ver-trages dieser Vertrag infolge des Nachweises des Maklers zustande kommt. Die dem Nachweismakler obliegende Leistung besteht in einer Mitteilung an seinen Kunden, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Derart ist die Kl. hier für den Bekl. tätig geworden, was sich ohne weiteres aus der Vertragsurkunde vom 23. Mai 1989 ergibt.

Daß der Hauptvertrag (Mietvertrag) von der Provisionszusage insofern ab-weicht, als er nicht zwischen dem Bekl. und der Vermieterin, sondern zwi-schen der Firma Th. Elektronik GmbH und der Vermieterin geschlossen wurde, ist unschädlich. Bestehen zwischen dem beabsichtigten Rechtsgeschäft und dem abgeschlossenen Vertrag Abweichungen, steht dem Mak-ler ein Provisionsanspruch zu, wenn der wirtschaftliche Erfolg des abgeschlossenen Geschäftes dem des beabsichtigten Geschäftes nach Vorstellung der Parteien bei Abgabe des Provisionsversprechens entspricht. So hat der Bundesgerichtshof in einem Vermittlungsmaklertätigkeit betreffenden Fall entschieden, daß der Maklerkunde, der das im Verhandlungsstadium befindliche Geschäft einem Dritten überläßt, der am Makler vorbei abschließt, gleichwohl Provision schuldet, wenn er an dem Geschäft, das der Dritte abgeschlossen hat, wirtschaftlich weitgehend beteiligt ist (BGH, MDR 1960, 283). Allerdings ist in derartigen Fällen stets zu erwägen, ob nicht der Dritte aufgrund eigener Initiative den Vertrag für sich herbeigeführt hat, so daß die auftraggeberbezogenen Bemühungen des Maklers für diesen Erfolg nicht kausal waren. Daher weist Scheibe (Betriebsberater 1988, 849, 854) unter eingehender kritischer Würdigung der höchstrichterlichen Spruchpraxis zu Recht darauf hin, in Fällen der vorliegenden Art müsse regelmäßig sowohl die Kausalität der Maklertätigkeit für den Vertragsschluß als auch die Vertragskongruenz als problematisch an gesehen werden. Vertragskongruenz sei nur gegeben, wenn der Auftraggeber durch den drittgeschlossenen Vertrag ungeachtet der formalen Dis-krepanz in personeller Hinsicht bei wirtschaftlicher Betrachtung nicht an-ders oder nur unwesentlich anders gestellt sei, als wenn er selbst Vertragspartei geworden wäre (Scheibe a. a. O., S. 854 mit zahlreichen weiteren Nachweisen unter Fußn. 70). Dagegen reiche ein bloß wirtschaftliches In-teresse am Drittabschluß nicht aus (so aber OLG Stuttgart, MDR 1964, 758; OLG Hamm, WM 1984, 906 und auch das Landgericht Koblenz in der angefochtenen Entscheidung).

Welche dieser beiden Ansichten den Vorzug verdient, läßt der Senat beim hier zu beurteilenden Sachverhalt offen. Denn selbst nach der engeren Auffassung ist die Vertragskongruenz hier problemlos gegeben. Zwischen dem Bekl. und der seinerzeit noch in Gründung befindlichen Firma Th. Elektronik GmbH bestand schon eine feste, auf Dauer angelegte gesellschaftsrechtliche Bindung, als die Kl. Mitte 1989 ihre Nachweismaklertätigkeit für den Bekl. entfaltete. Das reicht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (NJW 1984, 358 - einen Fall der Vermittlungsmaklertätigkeit betreffend -) grundsätzlich aus, um Vertragskongruenz anzunehmen. Hält man daneben die Feststellung für erforderlich, die besondere Beziehung des Auftraggebers zu dem Dritten müsse derart sein, daß der Auftraggeber in den Genuß des wirtschaftlichen Erfolges des Vertrages kommt (Scheibe, a. a. O., m. w. N.), ist auch diese Voraussetzung hier er-füllt. Denn der Bekl. ist nicht nur Geschäftsführer, sondern gemeinsam mit seiner Ehefrau Mitgesellschafter der Firma Th. Elektronik GmbH. Daraus ergibt sich, daß der wirtschaftliche Erfolg des abgeschlossenen Mietvertra-ges unmittelbar zwar der GmbH als juristischer Person, mittelbar jedoch auch dem Bekl. als deren Gesellschafter zugute kommt. Damit ist eine per-sönliche Kongruenz nach allen in Betracht kommenden Auffassungen ge-geben. Daß die GmbH bei Abschluß des Nachweismaklervertrages zwischen der Kl. und dem Bekl. (23. Mai 1989) sich erst im Gründungsstadium befand, ist unerheblich. Denn sie trat bereits am 31. Mai 1989 als Mietver-tragspartei auf und ist zwischenzeitlich in das Handelsregister eingetragen worden.

Die Rüge der Berufung, das Landgericht habe verkannt, "daß der Bekl. kei-ner Persönlichkeitsspaltung unterliegt und er dementsprechend nicht an sich selbst Kenntnisse weitergeben kann", geht fehl. Das Landgericht woll-te zum Ausdruck bringen, daß der Bekl. die ihm persönlich zuteil gewordene Maklerinformation für einen Dritten (die GmbH) ausgenutzt hat. Dabei handelt es sich der Sache nach um eine Weitergabe der vertraulichen Mak-lerinformation an einen Dritten, eine juristische Person, mag man auch treffender von einer Ausnutzung sprechen.

Der Hinweis, hier habe es sich um ein unternehmensbezogenes Geschäft gehandelt, ist unzutreffend. Er verhilft der Berufung daher ebenfalls nicht zum Erfolg. Bei Abschluß des Maklervertrages war der Kl. die Existenz der in Gründung befindlichen GmbH nicht bekannt. Demnach bestand kein An-halt, daß der Bekl. bei Abschluß des Maklervertrages nicht für sich persön-lich bzw. seine Firma, sondern für eine juristische Person handelte. Sein bei Abschluß des Maklervertrages etwa vorhandener Mangel des Willens, im eigenen Namen zu handeln, ist unbeachtlich (§ 164 Abs. 2 BGB). Somit wäre allenfalls eine gegen die GmbH erhobene Klage unschlüssig, nicht je-doch die Klage gegen den Bekl. persönlich. Daß die Kl. auch gegen die GmbH einen Mahnbescheid wegen des Anspruchs auf Zahlung von Mak-lerlohn erwirkt hat, ist für die Begründetheit der vorliegenden Klage ohne Belang.

"Maklers Müh ist oft umsonst", lautet ein alter Spruch. Der Makler kann seine Courtage nur verlangen für den Nachweis, der dann später zum Geschäftsabschluß führt. Eine erfolgsunabhängige Provision darf sich der Makler - jedenfalls durch vorformulierte Verträge - nicht versprechen lassen. Aber auch sonst ist oft zweifelhaft, ob die Tätigkeit des Maklers zum Vertragsabschluß geführt hat.

Mit einem Sonderfall hatte sich das Oberlandesgericht Koblenz zu befassen, bei dem der Makler für eine natürliche Person tätig geworden war, während der spätere Vertrag von einer GmbH abgeschlossen wurde. Diese war freilich mit dem Vertragspartner des Maklers wirtschaftlich identisch.

Das OLG Koblenz bevorzugte die wirtschaftliche Betrachtungsweise und bejahte einen Provisionsanspruch des Maklers. Von Interesse sind auch die prozessualen Ausführungen des OLG, wonach ein Einzelhandelskaufmann zwar unter seiner Firma verklagt werden kann, aber nicht muß. Der Firmeninhaber kann ebensogut auch privat verklagt werden.