Maklerlohn, kein - nach Ausübung des Vorkaufsrechts

Maklerlohn, kein - nach Ausübung des Vorkaufsrechts; Provisionsanspruch, - nach Ausübung des Vorkaufsrechts; Vorkaufsrecht, - einer Gemeinde

Ein Maklerlohnanspruch gegen den Grundstückskäufer entsteht nach Aus übung eines gesetzlichen Vorkaufs rechts gemäß § 3 BauGB-MaßnahmenG/ § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5, 6 BauGB n. F. regelmäßig auch dann nicht, wenn der Käufer das Grundstück anschließend im Wege der - durch das Vorkaufsrecht nicht verhinderten - Zwangsversteige rung erwirbt.

Die Kl., die sich mit dem Nachweis und der Vermittlung von Immobilien befaßt, verlangt von der Bekl. eine Maklerprovisi on.

Im August 1993 übersandte der damalige Abteilungsleiter der Sparkasse Z. - in Ver tretung der Kl. - der Bekl. auf deren Nach frage ein Exposé über eine ca. 87.000 m2 große, für Wohnbebauung in Betracht ge zogene Teilfläche des Flurstücks 343/6 in L., in dem auch auf die bei Abschluß eines Kaufvertrages fällige Nachweis- bzw. Ver mittlungsprovision von 3 % aus dem Kauf preis zuzüglich Mehrwertsteuer hingewie sen wurde. Die Bekl. verhandelte anschlie ßend unter anderem mit dem Abteilungs leiter der Sparkasse und, nachdem letzte rer den Kontakt zwischen der Bekl. und der Grundstückseigentümerin hergestellt hatte, mit dieser über den Erwerb des Grund stücks.

Am 10. November 1993 schloß die Bekl. mit der Eigentümerin einen Kaufvertrag über die betreffende Teilfläche (das später mit 89.660 m2 herausvermessene Flurstück 343/9) für einen bei Annahme einer Fläche von 90.000 m2 auf der Grundlage eines Quadratmeterpreises von 25 DM pro Qua dratmeter vorläufig auf 2.250.000 DM fest gelegten Kaufpreis. Mit Schreiben vom 21. Januar 1994 übte die Gemeinde L. das Vorkaufsrecht nach § 3 des Maßnahmen gesetzes zum Baugesetzbuch (BauGB MaßnahmenG) i. d. F. der Bekanntmachung vom 28. April 1993 (BGBl. I S. 622) aus.

Am 18. Februar 1994 wurde zu Lasten der in Rede stehenden Fläche eine Grund schuld über 3 Mio. DM bestellt. Aus dieser Grundschuld betrieb die Bekl. im Jahre 1995 die Zwangsversteigerung, in deren Verlauf ihr am 19. April 1996 der Zuschlag erteilt wurde.

Das Landgericht hat der auf Zahlung von 77.625 DM nebst Zinsen gerichteten Klage stattgegeben. Mit der Sprungrevision, in die die Kl. eingewilligt hat, erstrebt die Bekl. weiterhin die Abweisung der Klage.

Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Abweisung der Klage, denn ein Makler lohnanspruch der Kl. gegen die Bekl. nach § 652 Abs. 1 BGB ist entgegen der Auffas sung des Landgerichts nicht gegeben.

1. Allerdings ist - was auch die Revision nicht in Abrede stellt - nach den Feststel lungen des Landgerichts zwischen den Parteien ein Maklervertrag und infolge des Nachweises bzw. der Vermittlung durch die Kl. zwischen der damaligen Grundstücksei gentümerin (Verkäuferin) und der Bekl. ein Grundstückskaufvertrag zustande gekom men.

2. Es entspricht jedoch gefestigter Recht sprechung, daß der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers gegen den Käufer regelmäßig entfällt, wenn der dem Käufer als Kunden vermittelte Grundstückskauf vertrag nicht zum Erwerb führt, weil ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird; denn infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts bleibt der wirtschaftliche Erfolg der Maklertätigkeit für den Käufer aus, und die Maklerleistung erweist sich als für ihn von Anfang an wert los (vgl. RGZ 157, 243, 244; RG DR 1939, 2107, 2108; BGH, Urteile vom 28. November 1962 - VIII ZR 236/61 - LM BGB § 505 Nr. 4 und vom 7. Juli 1982 - IV a ZR 50/81 - WM 1982, 1098 = NJW 1982, 2662; Senat BGHZ 131, 318, 321).

a) Der hierbei tragende Gedanke, daß in einem solchen Fall der vom Makler zustan de gebrachte Hauptvertrag aus einem Grund gescheitert ist, der seinen wirtschaft lichen Wert von vornherein in Frage gestellt hat, wird zwar in der Fachliteratur für das bloß schuldrechtliche Vorkaufsrecht in Zweifel gezogen (vgl. Staudinger/Reuter BGB 13. Bearb. 1995 §§ 652, 653 Rn. 97; MünchKomm/Roth BGB 3. Aufl. § 652 Rn. 148 Fn. 634), nicht aber für das dingli che Vorkaufsrecht und auch nicht für ge setzliche Vorkaufsrechte (vgl. Staudin ger/Reuter a. a. O. Rn. 98; MünchKomm/Roth a. a. O. Rn. 148).

b) Für das im Streitfall von der Gemeinde L. durch die Erklärung vom 21. Januar 1994 - einen Verwaltungsakt, dessen Wirksam keit (mangels Anfechtung) und Bestands kraft hier nicht in Frage stehen - ausgeübte Vorkaufsrecht nach § 3 BauGB MaßnahmenG (seit dem 1. Januar 1998 abgelöst durch § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5, 6 BauGB n. F.) gilt nichts anderes. Allerdings hat dieses gesetzliche Vorkaufsrecht (materiellrechtlich) nicht mehr die dingliche Wirkung, wie sie dem Vorkaufsrecht der §§ 24 ff. BBauG 1960 - durch die Verwei sung auf § 1098 Abs. 2 BGB - eigen war (vgl. zur Gesetzesgeschichte insoweit W. Schrödter, in: Schrödter, BauGB 6. Aufl. § 28 Rn. 17, 18). Es wirkt nunmehr Dritten gegenüber nicht mehr unmittelbar wie eine Vormerkung zur Sicherung des durch die Ausübung des Vorkaufsrechts entstande nen Anspruchs auf Übertragung des Ei gentums. Vielmehr ist es Sache der Ge meinde, gemäß § 28 Abs. 2 Satz 3 BauGB nach Mitteilung des Kaufvertrages das Grundbuchamt um die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks zu ersu chen (im Streitfall ist dies aus unbekannten Gründen unterblieben). Indessen eröffnet das Vorkaufsrecht (auch) aus § 3 BauGB MaßnahmenG/§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5, 6 BauGB n. F. insoweit einen Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Vorkaufsrechten bzw. vor dem Übereignungsanspruch des Käu fers, als zum einen bei einem Eigentum serwerb der Gemeinde aufgrund der Aus übung des Vorkaufsrechts rechtsgeschäft liche Vorkaufsrechte erlöschen (§ 28 Abs. 2 Satz 5 BauGB), zum anderen die Gemeinde in diesem Fall - vorausgesetzt, die Ausübung des Vorkaufsrechts ist für den Käufer unanfechtbar geworden - das Grundbuchamt ersuchen kann, eine zur Si cherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im Grundbuch eingetragene Vor merkung zu löschen (§ 28 Abs. 2 Satz 6 BauGB). Von entscheidender Bedeutung in dem Sinne, daß die Gemeinde durch die Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufs rechts praktisch über die Möglichkeit der Erfüllung des Kaufvertrages im Verhältnis zwischen dem Verkäufer und dem Käufer durch Auflassung und Eintragung entschei det, nämlich den Eigentumsübergang zu nichte macht, ist jedoch die (grundbuchverfahrensrechtliche) Bestim mung des § 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB, wo nach das Grundbuchamt bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grund buch nur eintragen darf, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Es liegt auf der Hand, daß diese "Grundbuchsperre" (vgl. W. Schrödter a. a. O. Rn. 21, 22) zu einem dauerhaften Hindernis für die Eintra gung des ersten Käufers als Eigentümer im Grundbuch wird, wenn die Gemeinde ihr ge setzliches Vorkaufsrecht - bestandskräftig - ausgeübt und damit endgültig zum Ausdruck gebracht hat, daß das betreffende Vor kaufsrecht besteht und daß auf seine Aus übung gerade nicht verzichtet werden soll.

3. a) Gleichwohl meint das Landgericht, an gesichts der Besonderheiten des vorlie genden Falles könne der Grundsatz, daß bei Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufs rechts der wirtschaftliche Erfolg der Mak lertätigkeit für den Käufer ausbleibt und da mit die Grundlage für den Provisionsan spruch entfällt, nicht zur Anwendung kom men, weil der Eigentumserwerb der Ge meinde letztendlich an dem von der Bekl. in Gang gesetzten Zwangsversteigerungs verfahren gescheitert sei und sich damit das gesetzliche Vorkaufsrecht "dinglich nicht verwirklicht" habe. (...)

b) Diese Ausführungen halten der rechtli chen Nachprüfung nicht stand.

aa) Richtig ist insoweit allerdings der recht liche Befund des Landgerichts, daß das von der Gemeinde L. ausgeübte gesetzli che Vorkaufsrecht - mangels einer Siche rung des Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks im Wege des § 28 Abs. 2 Satz 3 BauGB - den Erwerb eines Grund pfandrechts an dem Grundstück durch die Bekl., das mit Hilfe dieses Grundpfand rechts in Gang gesetzte Zwangsversteige rungsverfahren und schließlich den Zu schlag an die Bekl. nicht verhindert, sich al so letztlich gegenüber diesem Zugriff auf das Grundstück nicht durchgesetzt hat (zu den Auswirkungen gesetzlicher Vorkaufs rechte im Zwangsversteigerungsverfahren vgl. Stöber NJW 1988, 3121, 3123 ff.).

bb) Der Umstand, daß das von der Ge meinde ausgeübte Vorkaufsrecht den Zwangsvollstreckungszugriff der Bekl. nicht verhindert und deshalb letztendlich nicht ei nen Erwerb des Grundstücks durch die Gemeinde ermöglicht hat, führt jedoch nicht an dem für den Maklerlohnanspruch nach § 652 Abs. 1 BGB entscheidenden - an spruchsvernichtenden - Tatbestand vorbei, daß der Kaufvertrag vom 10. November 1993 zwischen der Bekl. und der Vorei gentümerin, der allein eine Provisionspflicht der Bekl. hätte auslösen können, infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde als Grundlage für einen rechtsgeschäftlichen Erwerb des Grund stücks durch die Bekl. endgültig "blockiert" war. Der maßgebliche Gesichtspunkt dafür, daß der Makler nach § 652 Abs. 1 BGB die versprochene Maklerprovision verdient, ist das Zustandekommen eines Hauptvertra ges, d.h. die Schaffung der Grundlage für einen vertraglichen Übereignungsanspruch. Einen solchen vertraglichen Anspruch der Bekl. gegen die Verkäuferin (Voreigentümerin) hat aber vorliegend das von der Gemeinde ausgeübte gesetzliche Vorkaufsrecht - als im Kaufvertrag von Anfang an angelegtes Risiko - endgültig verhindert. Soweit das Landgericht gleich wohl auf den "schuldrechtlichen Kaufver tragsabschluß" abstellt, läßt es aus den Augen, daß es sich um einen realisierbaren Kaufvertragsabschluß hätte handeln müs sen.

cc) Daß es der Bekl. nachträglich gelungen ist, durch "selbständige" Grundstücksbela stungen und Vollstreckungsmaßnahmen die mangelnde Realisierbarkeit ihres An spruchs aus dem Kaufvertrag vom 10. No vember 1993 wirtschaftlich wettzumachen, indem sie das Grundstück schließlich er steigerte, hat im Blick auf die tatbestandli chen Voraussetzungen der maklervertrags rechtlichen Anspruchsgrundlage (§ 652 Abs. 1 BGB) keine entscheidende Bedeu tung. Denn dieser Vorgang änderte, wie gesagt, nichts daran, daß der von der Kl. nachgewiesene bzw. vermittelte Kaufver trag für die Bekl. nutzlos geworden war.

Soweit das Landgericht sich für seine ge genteilige Würdigung auch auf das Senats urteil vom 20. Februar 1997 (III ZR 208/95 - VersR 1997, 394 ff.) beruft, läßt dieses Schlüsse, wie das Landgericht sie daraus ziehen will, nicht zu. Zwar kommt in dieser Entscheidung zum Ausdruck, daß der Pro visionsanspruch des Maklers im Falle des Zustandekommens des Hauptvertrages nicht dadurch entfällt, daß der Käufer das Objekt später in der Zwangsversteigerung erwirbt. Voraussetzung für den Provisions anspruch des Maklers ist aber auch nach diesem Urteil das Zustandekommen eines durchführbaren Kaufvertrages. An einem solchen fehlt es jedoch im Streitfall.

Ob nach Treu und Glauben eine andere Beurteilung in Betracht gekommen wäre, wenn die Vorgänge, die - über die Bestel lung einer Grundschuld - zum Zwangsver steigerungserwerb der Bekl. geführt haben, auf einem planmäßigen Zusammenwirken der Voreigentümerin mit der Bekl. beruht hätten, um - ganz im "Geiste" des Haupt vertrages - der Bekl. das Grundstück auf einem Umweg doch zu verschaffen, kann dahinstehen. Der festgestellte Sachverhalt gibt dazu, auch unter Berücksichtigung der zusätzlichen Erklärungen des Prozeßbe vollmächtigten der Kl. in der Revisionsver handlung, keine Anhaltspunkte.

dd) Letztlich bleibt zugunsten der Kl. nur der Gesichtspunkt, daß die Bekl. ohne die Be mühungen der Kl. als Maklerin das in Rede stehende ersteigerte Grundstück mögli cherweise niemals "nachgewiesen" be kommen und erworben hätte. Indessen löst dieser Umstand allein keinen Maklerprovi sionsanspruch nach § 652 Abs. 1 BGB aus. Die Aufgabe des Maklers besteht darin, den Kunden in die Lage zu versetzen, mit der anderen Partei des angestrebten Hauptvertrages über dessen Inhalt zu ver handeln und sich mit ihr hierüber zu einigen. Die bloße Objektbekanntgabe, die an schließend etwa zum Erwerb in der Zwangsversteigerung führt, reicht nicht aus (vgl. BGHZ 112, 59; 119, 32, 34), es sei denn, im Maklervertrag ist individualvertraglich - etwas anderes ver einbart; daran fehlt es im Streitfall.

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