Maklerlohn bei Abschluss eines weiteren Vertrages

Maklerlohn bei Abschluss eines weiteren Vertrages; Lohn für Nachweismakler bei Zusatzverträgen

Zur Frage des Maklerlohns bei Abschluss eines weiteren Vertrages.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Der Kl., ein Immobilienmakler, wurde vom Eigentümer des Anwesens T.straße in Sch. mit der Vermietung oder dem Verkauf der Büroräume in dem Objekt betraut. Der Bekl. wurde im Januar 2005 auf das Objekt aufmerksam, schloss mit dem Kl. einen Maklervertrag und unterzeichnete am 15. Januar 2005 einen Objektnachweis. Nach der Besichtigung sämtlicher Büroeinheiten mietete der Bekl. noch im Januar 2005 Büroräume an. Die vom Kl. in Rechnung gestellte Courtage wurde vom Bekl. ausgeglichen. Mit Vertrag vom 11. Januar 2006 mietete der Bekl. eine weitere Büroeinheit im selben Haus zum Mietpreis von 568,40 € inklusive Mehrwertsteuer zum bisherigen Mietvertrag hinzu.

2 Der Kl. berechnete dem Bekl. auch hierfür eine Courtage, die der Bekl. mangels sachlichen und zeitlichen Zusammenhangs zwischen dem Maklervertrag und der weiteren Anmietung als nicht gerechtfertigt ansah.

3 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Kl. hat das Landgericht den Bekl. zur Zahlung der Maklercourtage in Höhe von 1.705,20 € sowie 86,45 € wegen vorgerichtlich aufgewandter Anwaltskosten jeweils nebst Zinsen verurteilt.

4 Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Be-kl. sein Begehren auf Abweisung der Klage weiter.

5 Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I. 6 Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht dem Kl. der geltend gemachte Anspruch auf Maklercourtage zu. Maklerverträge seien von unbestimmter Dauer. Der Abschluss des weiteren Mietvertrags sei kausal zum Maklervertrag, da er innerhalb eines Jahres geschlossen worden sei und deswegen eine Vermutung für die Kausalität bestehe.

II. 7 Das Berufungsurteil hält den Angriffen der Revision nicht stand. Aufgrund des derzeitigen Sach- und Streitstands kann ein Anspruch des Kl. auf Zahlung der Maklercourtage aus § 652 Abs. 1 BGB nicht bejaht werden.

8 1. Nicht frei von Rechtsfehlern ist die Auffassung des Berufungsgerichts, der Abschluss des Mietvertrags vom 11. Januar 2006 sei kausal auf den Maklervertrag vom 18. Januar 2005 zurückzuführen.

9 Voraussetzung für die Kausalität ist, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt; es genügt nicht, dass die Maklertätigkeit für den Erfolg auf anderem Wege adäquat kausal geworden ist. Denn der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin belohnt, sondern für einen Arbeitserfolg (Senatsurteil vom 23. November 2006 - III ZR 52/06 - NJW-RR 2007, 402, 403 Rn. 13).

10 Das Berufungsurteil ist schon deshalb aufzuheben, weil das Berufungsgericht jenseits der von ihm angenommenen Vermutung für den Ursachenzusammenhang zwischen Maklerleistung und weiterem Mietvertragsschluss nicht festgestellt hat, dass der Kl. überhaupt eine Nachweismaklerleistung als Ausgangspunkt jeder Kausalitätsprüfung erbracht hat. Dies kann - ausgehend vom revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag des Bekl. - auch nicht bejaht werden.

11 Der Nachweismakler hat seinen Kunden auf die Gelegenheit, über ein bestimmtes Objekt einen Vertrag zu schließen, hinzuweisen. Er muss ihn in die Lage versetzen, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Dazu gehört in der Regel, dass der Vertragspartner auch tatsächlich bereit ist, über das Objekt den in Rede stehenden Vertrag zu schließen (vgl. Senatsurteil BGHZ 141, 40, 46).

12 Vorliegend war der Vermieter des Objekts nach dem Vortrag des Bekl. - unbeschadet dessen mangelnden Interesses - zum Zeitpunkt der Besichtigung und der damit letzten relevanten Maklerleistung des Kl. nicht bereit, die später angemieteten Räume zu vermieten, da diese noch - unstreitig - anderweitig vermietet waren, auch wenn sie leer standen.

13 2. Das Urteil erweist sich nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO) und die Sache ist auch nicht zur Entscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO). Nach der Aufhebung des Urteils und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht (§ 563 Abs. 1 ZPO) ist über die klägerische Behauptung Beweis zu erheben, dass der Bekl. bereits bei Besichtigung der Büroeinheiten im Januar 2005 Interesse an der weiteren Anmietung der letztlich im Januar 2006 zusätzlich angemieteten Büroeinheit geäußert hat und der Vermieter zu einer Vermietung, gegebenenfalls zu einem späteren Zeitpunkt, an die Bekl. bereit war.