Maklerkosten für Hauserwerb als (Kündigungsfolge-) Schaden

Der Mieter, der aufgrund einer schuldhaften Pflichtverletzung des Vermieters das Mietverhältnis berechtigt kündigt (hier nach § 543 Abs. 1 BGB), kann die zum Zwecke des Eigentumserwerbs eines Hausanwesens angefallenen Maklerkosten nicht als (Kündigungsfolge-) Schaden ersetzt verlangen (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. Dezember 2020 - VIII ZR 238/18, GE 2021, 173).

1 Der Bekl., ehemals Mieter einer Wohnung des Kl. in K.-M., nimmt diesen im Wege der allein noch den Gegenstand des Revisionsverfahrens bildenden Widerklage auf Schadensersatz in Anspruch.

2 Mit Schreiben vom 2. August 2013 kündigte der Bekl. das Mietverhältnis fristlos, was er unter anderem darauf stützte, der Kl. bzw. ein von diesem beauftragter Handwerker habe seinen Balkon ohne Einverständnis betreten, um dort Arbeiten auszuführen. Bereits in den Jahren zuvor kam es zu erheblichen Differenzen zwischen den Mietvertragsparteien.

3 Unter Einschaltung eines Maklers erwarben der Bekl. und sein Lebensgefährte am 24. August 2013 ein Einfamilienhaus im rund 250 km entfernt gelegenen B. H., welches zum 18. Dezember 2013 bezugsfertig wurde. Am 30. September 2013 zog der Bekl. aus der Mietwohnung aus und bezog bis zur Fertigstellung des erworbenen Hauses eine Übergangsunterkunft.

4 Mit seiner Widerklage hat der Bekl. den Kl. auf Zahlung von insgesamt 35.205,45 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Im Einzelnen macht er folgende Beträge - jeweils nebst Zinsen - geltend:

- Maklerkosten für den Erwerb des Hauses in B. H. (13.030,50 €);

- Einlagerungs- und Umzugskosten (7.495,99 €);

- Kosten der Übergangsunterkunft (abzüglich ersparter Miete; 1.324 €);

- Kosten für den Umbau der in der Mietwohnung vorhandenen Einbauküche, deren Lieferung in das erworbene Hausanwesen sowie für die dortige Montage (8.220,90 €);

- Maklerkosten, die im Vorfeld der Anmietung der - nunmehr gekündigten - Wohnung angefallen sind (2.165,80 €);

- Rückzahlung der Kaution (1.952,31 €);

- Rechtsanwaltskosten, die in der Berufungsinstanz eines früheren zwischen den Parteien geführten Rechtsstreits, die Zahlung rückständiger Miete betreffend, entstanden sind und welche über die gesetzlichen Gebühren hinausgehen (1.015,95 €).

5 Das Amtsgericht hat der Widerklage teilweise stattgegeben. Neben dem - in der Revisionsinstanz nicht mehr streitgegenständlichen - Anspruch auf Rückzahlung der Kaution stünden dem Bekl. die Ansprüche auf Zahlung der Maklerkosten für den Hauserwerb sowie die Kosten für den Umzug sowie der zwischenzeitlichen Einlagerung des Umzugsguts zwar nicht in voller Höhe, jedoch insoweit zu, als sie bei Anmietung einer Wohnung in der Nähe von K. -M. angefallen wären. Diese fiktiven Kosten seien bezüglich des Maklers auf 2.200 € und bezüglich des Umzugs auf 2.500 € zu schätzen.

6 Die hiergegen gerichtete Berufung des Bekl. ist ohne Erfolg geblieben. Auf die Anschlussberufung des Kl. hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Widerklage auch bezüglich der zuerkannten (fiktiven) Maklerkosten für den Hauserwerb sowie der Kosten für den Umzug abgewiesen.

7 Das Berufungsgericht hat im Urteilstenor die Revision hinsichtlich der „Frage des Anspruchs auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens“ zugelassen. Gegen dieses Urteil hat der Bekl. sowohl Revision als auch - bezüglich der Rechtsanwaltskosten aus dem Vorprozess - Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt. Er hat für den Fall, dass der Senat eine wirksame Beschränkung der Revisionszulassung annähme und daher davon ausgehe, der geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der ursprünglich aufgewandten Maklerkosten für die Anmietung der Wohnung sei kein „Kündigungsfolgeschaden“ und die Revisionszulassung erstrecke sich hierauf nicht, insoweit vorsorglich Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt.

8 Mit Beschluss vom 20. Oktober 2020 hat der Senat die Revision des Bekl., soweit sie sich gegen die Nichtzuerkennung der für die ursprüngliche Anmietung der Wohnung aufgewandten Maklerkosten nebst Zinsen richtet, als unzulässig verworfen, weil die Revision vom Berufungsgericht diesbezüglich nicht zugelassen worden ist. Die insoweit vorsorglich eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde sowie die Beschwerde des Bekl. gegen die Nichtzulassung der Revision in Bezug auf den Anspruch auf Zahlung von Rechtsanwaltskosten aus einem früheren zwischen den Parteien geführten Rechtsstreit hat der Senat jeweils zurückgewiesen.

9 Die Revision hat - soweit sie vom Senat nicht bereits als unzulässig verworfen worden ist - teilweise Erfolg.

I. 10 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

11 Zwar stehe dem Bekl. dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB zu. Der Umstand, dass der Kl. - in Abwesenheit des Bekl. und trotz dessen ausdrücklicher Untersagung - Arbeiten auf dem Balkon habe durchführen lassen und er entgegen seiner Zusage den Bekl. über den Termin nicht vorab unterrichtet habe, stelle eine erhebliche Pflichtverletzung dar, die den Bekl. gemäß § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigt habe.

12 Jedoch handele es sich bei den vom Bekl. geltend gemachten Schadenspositionen - Maklerkosten für den Erwerb des Eigenheims, Einlagerungs- und Umzugskosten, Kosten für die Übergangsunterkunft sowie für den Umbau, die Lieferung und Montage der Einbauküche - nicht um ersatzfähige Schäden.

13 Es könne dahingestellt bleiben, ob die Entscheidung des Bekl., nach B. H. zu ziehen und dort Eigentum an einem Haus zu erwerben, überhaupt kausal auf die durch den Pflichtverstoß des Kl. veranlasste Kündigung zurückzuführen sei. Zweifel könnten deshalb aufkommen, weil sich die Arbeitsstelle des Bekl. schon einige Zeit vor der Kündigung nicht mehr in der Nähe der bisherigen Wohnung, sondern im Raum Bonn befunden habe und der notarielle Kaufvertrag über das Haus bereits rund drei Wochen nach der Kündigung geschlossen worden sei.

14 Jedenfalls beruhten die geltend gemachten Schäden nicht adäquat auf der Pflichtverletzung und seien nicht vom Schutzzweck der Norm umfasst. Dem Kl. zurechenbar wären nur etwaige Aufwendungen für die Anmietung einer Ersatzwohnung im Raum K.-M. , nicht jedoch diejenigen für den Eigentumserwerb eines Hauses in B. H.

15 Das pflichtwidrige Verhalten des Kl. habe den Bekl. zur Kündigung des Mietverhältnisses veranlasst. Dadurch habe der Bekl. sein vertragliches Recht zum Gebrauch der Mietsache eingebüßt. Nur im Hinblick auf den Verlust dieses Gebrauchsrechts dürfe er daher für zweckmäßig und notwendig zu erachtende Aufwendungen tätigen. Die vom Bekl. getätigten Aufwendungen überschritten diesen Rahmen. Zum einen habe er den neuen Wohnraum nicht angemietet, sondern zu Eigentum erworben. Anstelle eines begrenzten Nutzungsrechts habe er ein darüber hinausgehendes umfassendes Eigentumsrecht erworben. In räumlicher Hinsicht habe der Bekl. nicht lediglich Ersatzwohnraum beschafft. Nach dem Eigentumserwerb verfüge er nunmehr über ein gesamtes Gebäude mit nur einer Nutzungseinheit und nicht lediglich über eine Zusammenfassung mehrerer Räume. Zudem habe er seinen Wohnort um rund 250 km und damit seinen Lebensmittelpunkt verlagert. Insgesamt handele es sich daher weder um vergleichbaren noch um angemessenen Ersatzwohnraum. Vielmehr habe der Bekl. anlässlich der Kündigung seine Lebensumstände so verändert, dass die in der Folge getätigten Aufwendungen nicht mehr zurechenbar auf die Pflichtverletzung des Kl. zurückzuführen seien.

16 Da die Position eines Hauseigentümers grundsätzlich weitergehende Vorteile als das zeitlich und sachlich begrenzte Nutzungsrecht eines Mieters mit sich bringe, würde der Ersatz der geltend gemachten Schadenspositionen eine Übervorteilung des Bekl. darstellen.

17 Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts habe der Bekl. auch keinen Anspruch auf Ersatz hypothetischer Maklerkosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung in der Nähe von K. -M. und hypothetischer Umzugskosten. Aufwendungen, die der Geschädigte nicht gemacht habe und die er lediglich hätte machen können, seien nicht ersatzfähig. Da es sich bei den vorgenannten Kosten nicht um zurechenbare Schäden handele, seien rein hypothetische Umzugs- und Maklerkosten als „aliud“ und nicht lediglich als „Minus“ zu den geltend gemachten Positionen anzusehen.

II. 18 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Zutreffend hat das Berufungsgericht einen Anspruch des Bekl. aus § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz der Maklerkosten, welche für den Hauserwerb angefallen sind, verneint, da es sich hierbei nicht um einen ersatzfähigen Schaden handelt. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann jedoch ein Anspruch auf Ersatz der Einlagerungs- und Umzugskosten, der Kosten für die Übergangsunterkunft sowie der Kosten für Aus- und Umbau sowie Lieferung der Einbauküche in das erworbene Anwesen nicht verneint werden.

19 1. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass unter Beachtung der Besonderheiten des vorliegenden Falls dem Kl. eine grundsätzlich haftungsbegründende Pflichtwidrigkeit (§ 280 Abs. 1 BGB) anzulasten ist. Seine Annahme, im Betreten des Balkons ohne Ankündigung und trotz gegensätzlich geäußerten Willens des Bekl. liege eine schuldhafte Pflichtverletzung des Kl., welche vorliegend eine fristlose Kündigung des Bekl. nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertige, ist rechtsfehlerfrei und wird von keiner Partei angegriffen.

20 2. Entgegen der Ansicht der Revision folgt aus dieser Pflichtverletzung jedoch keine Haftung des Kl. für sämtliche hier geltend gemachten Schäden des Bekl.

21 Zwar ist die Mietvertragspartei - hier der Kl. -, die durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung die andere Partei zu einer wirksamen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags veranlasst hat, dieser Partei zum Ersatz des durch die Kündigung verursachten Schadens (sogenannter Kündigungs- oder Kündigungsfolgeschaden) verpflichtet (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 6. Februar 1974 - VIII ZR 239/72, WM 1974, 345 unter II 1; vom 15. März 2000 - XII ZR 81/97, GE 2000, 736 = NJW 2000, 2342 unter 2; vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 281/06, GE 2007, 1179 = NJW 2007, 2474 Rn. 9; vom 2. November 2016 - XII ZR 153/15, GE 2017, 42 = NJW 2017, 1104 Rn. 11). Hiervon ausgehend hat das Berufungsgericht zutreffend die im Zuge des Erwerbs des Hauses in B. H. angefallenen Maklerkosten als nicht ersatzfähigen Kündigungsfolgeschaden (§ 249 Abs. 1 BGB) angesehen. Dieser ist zwar noch adäquat kausal auf die Vertragspflichtverletzung des Kl. zurückzuführen, jedoch nicht mehr vom Schutzzweck dieser Vertragspflicht umfasst.

22 a) Das Vorliegen der Kausalität (Äquivalenz) ist in der Revisionsinstanz zugunsten des Bekl. zu unterstellen. Denn das Berufungsgericht hat es offengelassen, ob der Schaden überhaupt kausal auf die Pflichtverletzung des Kl. zurückzuführen ist, weil sich die Arbeitsstelle des Bekl. schon einige Zeit vor der Kündigung in der Nähe des erworbenen Hauses befunden habe und der notarielle Kaufvertrag (24. August 2013) nur rund drei Wochen nach der Kündigung (2. August 2013) geschlossen worden sei.

23 b) Der Schaden in Form der Maklerkosten ist - äquivalente Kausalität unterstellt - anders als es im Berufungsurteil anklingt noch adäquat kausal auf die Pflichtverletzung des Kl. zurückzuführen.

24 aa) Adäquat ist eine Bedingung dann, wenn das Ereignis im Allgemeinen und nicht nur unter besonders eigenartigen, unwahrscheinlichen und nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge außer Betracht zu lassenden Umständen geeignet ist, einen Erfolg der fraglichen Art herbeizuführen. Die Adäquanz kann fehlen, wenn der Geschädigte selbst in völlig ungewöhnlicher oder unsachgemäßer Weise in den schadensträchtigen Geschehensablauf eingreift und eine weitere Ursache setzt, die den Schaden endgültig herbeiführt (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 11. Januar 2005 - X ZR 163/02, NJW 2005, 1420 unter 2 b; vom 25. Januar 2018 - VII ZR 74/15, GE 2018, 509 = NJW 2018, 944 Rn. 16).

25 bb) Bei Anwendung dieses Maßstabs liegt es noch nicht außerhalb des zu erwartenden Verlaufs der Dinge, dass ein Mieter die von ihm aufgrund einer schuldhaften Pflichtverletzung des Vermieters ausgesprochene Kündigung (hier nach § 543 Abs. 1 BGB) zum Anlass nimmt, seinen künftigen Wohnbedarf nicht wie bisher in angemieteten Räumlichkeiten, sondern in einem Eigenheim zu verwirklichen und zu dessen Erwerb einen Makler einschaltet.

26 c) Die Maklerkosten für den Erwerb des Hauses unterfallen jedoch - wie das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend angenommen hat - nicht mehr dem Schutzzweck der verletzten Vertragspflicht. Denn eine Haftung besteht nur für diejenigen äquivalenten und adäquaten Schadensfolgen, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht übernommen wurde, was vorliegend zwischen den Maklerkosten und der mietvertraglichen Pflicht zur (ungestörten) Gebrauchsüberlassung nicht der Fall ist.

27 aa) In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist es anerkannt, dass die Schadensersatzpflicht durch den Schutzzweck der Norm begrenzt wird. Dies gilt unabhängig davon, auf welche Bestimmung die Haftung gestützt wird. Eine Schadensersatzpflicht besteht nur, wenn die Tatfolgen, für die Ersatz begehrt wird, aus dem Bereich der Gefahren stammen, zu deren Abwendung die verletzte Norm erlassen oder die verletzte vertragliche oder vorvertragliche Pflicht übernommen worden ist (vgl. BGH, Urteile vom 22. April 1958 - VI ZR 65/57, BGHZ 27, 137, 139 ff.; vom 4. Juli 1994 - II ZR 126/93, NJW 1995, 126 unter II 4 a; vom 14. März 2006 - X ZR 46/04, NJW-RR 2006, 965 Rn. 9; vom 11. Juni 2010 - V ZR 85/09, NJW 2010, 2873 Rn. 24; vom 22. Mai 2012 - VI ZR 157/11, NJW 2012, 2024 Rn. 14).

28 Die Schadensersatzpflicht hängt zum einen davon ab, ob die verletzte Bestimmung überhaupt den Schutz Einzelner bezweckt und der Verletzte gegebenenfalls zu dem geschützten Personenkreis gehört. Zum anderen muss geprüft werden, ob die Bestimmung das verletzte Rechtsgut schützen soll. Darüber hinaus muss die Norm den Schutz des Rechtsguts gerade gegen die vorliegende Schädigungsart bezwecken; die geltend gemachte Rechtsgutsverletzung bzw. - wie vorliegend - der geltend gemachte Schaden müssen also auch nach Art und Entstehungsweise unter den Schutzzweck der verletzten Norm fallen. Der Schaden muss in einem inneren Zusammenhang mit der durch den Schädiger geschaffenen Gefahrenlage stehen; ein „äußerlicher“, gleichsam „zufälliger“ Zusammenhang genügt nicht. Insoweit ist eine wertende Betrachtung geboten (vgl. BGH, Urteile vom 14. März 2006 - X ZR 46/04, aaO.; vom 22. Mai 2012 - VI ZR 157/11, aaO.; vom 20. Mai 2014 - VI ZR 381/13, BGHZ 201, 263 Rn. 10; vom 2. April 2019 - VI ZR 13/18, BGHZ 221, 352 Rn. 30).

29 Bei der Verletzung vertraglicher Pflichten hängt die Ersatzpflicht des Schädigers - vorliegend des Vermieters - davon ab, dass die verletzte Vertragspflicht das Entstehen von Schäden der eingetretenen Art verhindern sollte. Der Schädiger hat nur für die Einbußen einzustehen, die die durch den Vertrag geschützten Interessen betreffen (vgl. BGH, Urteile vom 30. Januar 1990 - XI ZR 63/89, NJW 1990, 2057 unter I 2 b; vom 22. September 2016 - VII ZR 14/16, BGHZ 211, 375 Rn. 14; Lange/Schiemann, Schadensersatz, 3. Aufl., S. 104). Maßgebend ist somit die vertragliche Interessenlage der Parteien und der damit korrespondierende Vertragszweck. Denn in gleicher Weise, wie der Vertragszweck Entstehen, Entwicklung und Untergang der primären Pflichten festlegt, werden hierdurch auch die ihrer Sanktion dienenden (sekundären) Schadensersatzverbindlichkeiten ihrem Umfang nach bestimmt (vgl. Lange/Schiemann, aaO. S. 101).

30 bb) Hiernach stammen die Kosten des Maklers, welcher vom Bekl. mit der Suche nach einem zu Eigentum zu erwerbenden Anwesen beauftragt war, nicht aus dem Bereich der Gefahren, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht besteht. Anders als die Revision in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vorgebracht hat, ist nicht maßgebend, dass der Mieter kein „Mehr“ erworben, sondern lediglich den nötigen Ersatzwohnraum beschafft habe. Entscheidend ist vielmehr, dass der Bekl. unter Einschaltung des Maklers aus seiner bisherigen Stellung als Mieter in diejenige eines Eigentümers gewechselt ist, mithin gleichsam ein „aliud“ erlangt hat; auf den vom Berufungsgericht weiter herangezogenen Umstand der Verlagerung des Lebensmittelpunktes des Bekl. an einen anderen - 250 km entfernten - Ort kommt es in diesem Zusammenhang dagegen nicht an.

31 (1) Die Pflichtverletzung des Kl. führt hier - was das Berufungsgericht zutreffend zur Grundlage seiner Entscheidung gemacht hat - zum Verlust des Gebrauchsrechts des Bekl. Denn infolge der Pflichtverletzung des Vermieters hat der Mieter das Mietverhältnis berechtigt gekündigt und dadurch sein Besitzrecht an der Wohnung eingebüßt.

32 Somit berührt die Pflichtverletzung des Kl. das vertraglich geschützte Gebrauchserhaltungsinteresse des Bekl. Greift dieser bei einer solchen Vertragsverletzung des Vermieters - wie hier - berechtigt zur Kündigung, büßt er sein vertragliches Recht zum Gebrauch der Mietsache ein, so dass der Vermieter dann verpflichtet ist, dem Mieter den Schaden zu ersetzen, den er durch diesen Rechtsverlust erleidet (vgl. BGH, Urteile vom 6. Februar 1974 - VIII ZR 239/72, WM 1974, 345 unter II 5; vom 2. November 2016 - XII ZR 153/15, GE 2017, 42 = NJW 2017, 1104 Rn. 26). Damit kann der Bekl. Ersatz solcher Schäden verlangen, die in einem inneren Zusammenhang mit seinem Interesse am Gebrauch der Mietsache stehen.

33 (2) Dieser Zusammenhang fehlt bezüglich der Maklerkosten. Denn durch den Erwerb eines Hausgrundstücks zu Eigentum, der Gegenstand des Maklervertrags war, hat der Bekl. nicht (lediglich) seinen Besitzverlust ausgeglichen, sondern im Vergleich zu seiner bisherigen Stellung als Mieter eine hiervon zu unterscheidende Stellung als Eigentümer eingenommen.

34 Darauf, dass das Besitzrecht des Mieters auch den Eigentumsschutz des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG genießt, kann sich der Bekl. insoweit nicht mit Erfolg berufen. Hiernach ist das Bestandsinteresse des Mieters geschützt; der Eigentumsschutz dient daher der Abwehr solcher Regelungen, die dieses Bestandsinteresse des Mieters gänzlich missachten oder unverhältnismäßig einschränken (vgl. BVerfGE 89, 1, 8). Vorliegend beruft sich der Bekl. jedoch nicht auf Abwehrrechte, sondern macht Schäden infolge des Besitzverlusts geltend.

35 (3) Mit dem Wechsel des Bekl. von der - vertraglich geschützten - Stellung eines Besitzers in diejenige eines Eigentümers geht auch eine andere Rechts- und Pflichtenstellung einher, die sich von derjenigen einer Mietvertragspartei signifikant unterscheidet.

36 Anders als in der Position des Mieters unterliegt der Bekl. nunmehr - hinsichtlich der Wohnungsnutzung - keinen vertraglichen Bindungen. Sein Besitzrecht an der Wohnung ist nicht mehr, wie zuvor, ein abgeleitetes (vgl. BVerfGE 89, 1, 7 f.; Senatsurteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, GE 2006, 115 = BGHZ 165, 75, 82), sondern ein ihm originär zustehendes Recht. Ihm kommt grundsätzlich eine uneingeschränkte sowie eigenverantwortliche Nutzungs- und Verfügungsbefugnis (§ 903 Satz 1 BGB) zu.

37 Zudem ist das (Nutzungs-) Recht des Bekl. an den ihm gehörenden Räumlichkeiten nicht zeitlich begrenzt. Demgegenüber ist es das Wesen des Mietvertrags, dass dem Mieter (lediglich) ein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung auf Zeit zusteht (vgl. BGH, Urteile vom 6. Dezember 1972 - VIII ZR 179/71, BGHZ 60, 22, 25; vom 17. April 1996 - XII ZR 168/94, GE 1996, 976 = NJW 1996, 2028 unter 3). Dieser zeitlichen Begrenzung ist bei der Bestimmung der Ersatzfähigkeit von Schäden des Mieters Rechnung zu tragen.

38 Gemessen daran fehlt es bei den vorliegend geltend gemachten Maklerkosten an dem gebotenen inneren Zusammenhang mit dem vertraglich geschützten Interesse des Mieters. Denn durch den Vertragsschluss zeigt dieser - dem Wesen des Mietvertrags entsprechend - sein Interesse an der Erlangung eines zeitlich begrenzten Gebrauchsrechts. Somit ist auch (nur) dieses Interesse geschützt. Erwirbt er eine Wohnung zu Eigentum, verfolgt er jedoch bezüglich der Deckung seines Wohnbedarfs andere Interessen als bisher. Daher fallen Vermögenseinbußen, mittels derer sich der Mieter in die Lage versetzen will, (auf Dauer angelegtes) Eigentum zu erwerben, bei wertender Betrachtung nicht mehr unter den Schutzzweck der Vertragspflicht des Vermieters zur (vorübergehenden) Gebrauchserhaltung.

39 cc) Anstelle dieser nicht ersatzfähigen Maklerkosten kann dem Bekl. - was das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend erkannt hat - ein Anspruch auf Ersatz der fiktiven Maklerkosten, die angefallen wären, hätte er eine Wohnung angemietet, nicht zuerkannt werden.

40 Zwar stellen Maklerkosten, die im Zusammenhang mit der Anmietung einer neuen Wohnung anfallen, grundsätzlich einen ersatzfähigen Schaden des Mieters dar (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 313/08, GE 2010, 339 = NJW 2010, 1068 Rn. 18). Einen solchen Schaden hat der Bekl. vorliegend jedoch nicht erlitten. Sein entstandener, dem Schädiger nicht zurechenbarer, Vermögensschaden kann nicht durch einen anderen, zwar abstrakt zurechenbaren, aber nicht eingetretenen Schaden ersetzt werden. Da es bereits an der Ersatzfähigkeit des Schadens dem Grunde nach fehlt, steht, worauf das Berufungsgericht zutreffend abstellt, nicht lediglich dessen Begrenzung auf die zur Schadensbeseitigung erforderliche Höhe in Rede (vgl. auch Senatsurteil vom 5. März 2014 - VIII ZR 205/13, GE 2014, 659 = NJW 2014, 1653 Rn. 15). Daher können dem Bekl. nicht unter dem Aspekt der Erforderlichkeit die fiktiven Kosten zugesprochen werden, die bei Anmietung angefallen wären, so dass es auf den Einwand der Revision, Maklerkosten fielen unabhängig davon an, ob eine neue Wohnung gemietet oder ein Hausanwesen gekauft werde und lediglich die Berechnungsgröße eine andere sei, nicht ankommt.

41 3. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die Ansprüche auf Ersatz der weiteren Kündigungsfolgeschäden in Form der Einlagerungs- und Umzugskosten, der Kosten für eine Übergangsunterkunft sowie bezüglich der umgebauten Einbauküche jedoch nicht verneint werden. Der vorgenannte Aspekt des Schutzzwecks der verletzten vertraglichen Pflicht erfordert vielmehr eine differenzierte Betrachtung der einzelnen Schadenspositionen, welche das Berufungsgericht nicht vorgenommen hat. Im Gegensatz zu den Maklerkosten für den Eigentumserwerb besteht bezüglich der vorgenannten Vermögensschäden der gebotene innere Zusammenhang zur Vertragspflichtverletzung des Kl.

42 a) So ist etwa anerkannt, dass einem Mieter, der das Mietverhältnis nach einem vertragswidrigen Verhalten des Vermieters - wie hier - wirksam gekündigt hat, als Kündigungsfolgeschaden auch die notwendigen Umzugskosten zu ersetzen sind (vgl. BGH, Urteile vom 6. Februar 1974 - VIII ZR 239/72, aaO.; vom 2. November 2016 - XII ZR 153/15, aaO. Rn. 21; vgl. auch Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 44/16, GE 2017, 658 = NJW 2017, 2819 Rn. 17 und 37 [zum Schadensersatzanspruch des Mieters nach unberechtigter Eigenbedarfskündigung]).

43 Dabei ist es für die Ersatzfähigkeit dem Grunde nach unerheblich, ob der Umzug in eine gemietete Wohnung oder - wie hier - in ein zu Eigentum erworbenes Hausanwesen erfolgt. Denn diese Umzugskosten stehen in keinem unmittelbaren Zusammenhang zur Art der konkreten Umsetzung der Wohnbedürfnisse; sie dienen - anders als die Maklerkosten - nicht dem Eigentumserwerb.

44 Zudem hängt das Entstehen der im Zuge des Eigentumserwerbs angefallenen - nicht erstattungsfähigen - Maklerkosten von einer weiteren Entscheidung des Mieters ab, in welcher konkreten Form er seinen künftigen Wohnbedarf deckt. Demgegenüber sind die Umzugskosten als solche von dieser Entscheidung unabhängig, werden nicht erst durch den Eigentumserwerb ausgelöst, sondern sind vielmehr im Grunde bereits im - durch die Pflichtverletzung herbeigeführten - Wohnungsverlust angelegt (vgl. auch Senatsurteil vom 6. Februar 1974 - VIII ZR 239/72, aaO.). Sobald das Mietverhältnis beendet ist (§ 542 BGB), steht fest, dass der Mieter umziehen muss; notfalls zunächst - wie hier - in eine Zwischenunterkunft. Somit ist das „Ob“ von Umzugskosten bereits unmittelbare Folge der zur Kündigung führenden Pflichtverletzung; lediglich deren Höhe hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

45 Dass zu diesem Wohnungsverlust letztlich die Kündigung des Bekl. geführt hat, steht einer grundsätzlichen Erstattungsfähigkeit nicht entgegen, denn dessen Schadensersatzanspruch hat - wie ausgeführt - seine Grundlage in dem zur Kündigung berechtigenden Verhalten (des Vermieters) und nicht in der Form der Vertragsbeendigung, zu der dieses Verhalten Anlass gab (vgl. Senatsurteil vom 27. Januar 1982 - VIII ZR 295/80, NJW 1982, 2432 unter II 1 a).

46 b) Gleiches gilt bezüglich der Kosten der Übergangsunterkunft, der Einlagerungskosten des Umzugsguts sowie der Kosten für den Umbau und die Lieferung der Einbauküche. Auch insoweit handelt es sich um Schäden, die nach ihrer Art und Entstehungsweise in dem gebotenen inneren Zusammenhang mit der Pflichtverletzung des Kl. stehen. Der Umstand, dass der Mieter sich entschließt, seinen künftigen Wohnbedarf nicht mehr mittels der Anmietung von Räumlichkeiten zu decken, sondern Eigentum zu erwerben, hat keinen Einfluss auf die grundsätzliche Erstattungsfähigkeit, sondern lediglich auf den konkreten Anspruchsumfang.

III. 47 Nach alledem kann das Berufungsurteil in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif. Das Berufungsgericht wird im weiteren Verfahren die von ihm offengelassene Frage der (äquivalenten) Kausalität zwischen der Pflichtverletzung und dem Schaden zu klären haben.

48 Wird diese Kausalität bejaht, hat das Berufungsgericht Feststellungen zur Erforderlichkeit der hier geltend gemachten Umzugskosten, der Kosten für die Übergangsunterkunft und die zwischenzeitliche Einlagerung des Umzugsguts sowie bezüglich der Einbauküche zu treffen. Die Höhe der Einlagerungs- und Umzugskosten hat der Kl. - auch mit seiner Anschlussberufung - ebenso bestritten wie den zur Beurteilung der Erforderlichkeit der Anmietung einer Zwischenunterkunft relevanten Umstand, dass das erworbene Haus erst im Dezember 2013 bezugsfertig gewesen sei.

49 Der Senat weist vorsorglich darauf hin, dass dem Bekl. bezüglich der vorgenannten Positionen ein Schadensersatzanspruch nicht allein deshalb abgesprochen werden kann, weil die bezogene Wohnung in einer (großen) Entfernung von 250 km von der bisherigen liegt. Vielmehr kann der Bekl. als Schadensersatz die erforderlichen Kosten ersetzt verlangen (§ 249 BGB; vgl. Senatsurteil vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17, GE 2018, 633 = BGHZ 218, 22 Rn. 26; vgl. auch BGH, Urteile vom 9. Dezember 2014 - VI ZR 138/14, NJW 2015, 1298 Rn. 14; vom 20. Dezember 2016 - VI ZR 612/15, NJW-RR 2017, 918 Rn. 9).

50 Nach der somit gebotenen subjektbezogenen Schadensbetrachtung kann zur Beurteilung der Erforderlichkeit der einzelnen Schadenspositionen nicht - wie es das Berufungsgericht getan hat - pauschal darauf abgestellt werden, dem Bekl. seien nur die Schäden zu ersetzen, die bei Anmietung einer Ersatzwohnung „in der Nähe von K.-M.“ angefallen wären. Daraus folgt aber nicht, dass sämtliche Kosten - bei unterstellter Kausalität - zu ersetzen sind. Vielmehr ist dies anhand der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen, wobei insbesondere der Grund, der Anlass sowie der Zeitpunkt des Entstehens des Wunsches zum Umzug in eine weit entfernt liegende Stadt von Bedeutung sein können.

51 Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Der Bundesgerichtshof hat in zwei Verfahren entschieden, dass ein Mieter, der infolge einer Pflichtverletzung des Vermieters aus der Wohnung auszieht und keine neue Wohnung anmietet, sondern Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, die zum Zwecke des Eigentumserwerbs angefallenen Maklerkosten nicht als Schadensersatz vom Vermieter ersetzt verlangen kann. Die erste – aus Berlin stammende – Entscheidung hatten wir bereits in GE 2021 [3] 173 veröffentlicht und besprochen. Nun ist auch die Entscheidung zu dem Themenkomplex veröffentlicht.

Der Mieter verlangt Ersatz von Kündigungsfolgeschäden. Nachdem das Mietverhältnis der Parteien durch diverse Streitigkeiten belastet war, kündigte der Mieter Anfang August 2013 das Mietverhältnis fristlos, u. a. deshalb, weil der Vermieter bzw. ein von ihm beauftragter Handwerker den Balkon der Mietwohnung ohne sein Einverständnis betreten habe. Unter Einschaltung eines Maklers erwarb der Beklagte am 24. August 2013 in der Nähe seiner von der bisherigen Mietwohnung 250 km entfernten Arbeitsstelle ein Einfamilienhaus, das im Dezember 2013 bezugsfertig wurde. Am 30. September 2013 räumte der Beklagte die Mietwohnung und bezog eine Zwischenunterkunft. Mit seiner Widerklage will der Beklagte vom Kläger Schadensersatz u. a. für die Maklerkosten (13.030,50 €), die Umzugskosten, die Kosten der Übergangsunterkunft sowie die Kosten für den Umbau und Wiedereinbau seiner Einbauküche erstreiten. Die Widerklage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

Nach Ansicht des Landgerichts kam grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch des Beklagten aus § 280 Abs. 1 BGB in Betracht, weil der Mieter aufgrund des pflichtwidrigen Verhaltens des Vermieters zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen sei. Die geltend gemachten Schäden seien aber nicht ersatzfähig, weil nur solche Schäden zurechenbar seien, die bei Anmietung einer Ersatzwohnung in der Nähe der bisherigen angefallen wären. Vorliegend habe der Beklagte jedoch Eigentum erworben, und dies unter Verlagerung seines Lebensmittelpunktes. Es handele sich daher weder um vergleichbaren noch um angemessenen Ersatzwohnraum.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Maklerkosten, welche der Mieter zwecks Erwerbs eines Hauses zu Eigentum aufgewandt habe, keinen erstattungsfähigen Schaden darstellen.

Das Berufungsgericht habe eine den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigende Pflichtverletzung rechtsfehlerfrei bejaht, doch umfasse die Schadensersatzpflicht des pflichtwidrig handelnden Vermieters nicht die Maklerkosten, die einem Mieter entstehen, der von der Anmietung einer neuen Wohnung absieht und stattdessen Hauseigentum erwirbt.

Zwar stellt der Erwerb von Eigentum an einer Wohnung/eines Hauses vorliegend noch eine adäquat kausale Reaktion des Mieters auf eine (unterstellte) Pflichtverletzung des Vermieters dar. Denn es lag nicht außerhalb des zu erwartenden Verlaufs der Dinge, dass der Mieter den notwendigen Wohnungswechsel zum Anlass nimmt, seine Wohnbedürfnisse künftig nicht in angemieteten, sondern eigenen Räumlichkeiten zu befriedigen, und zu dessen Erwerb einen Makler einschaltet.

Jedoch sind die im Zuge des Eigentumserwerbs aufgewandten Maklerkosten nicht mehr vom Schutzzweck der jeweils verletzten Vertragspflicht umfasst. Denn eine vertragliche Haftung des Vermieters besteht nur für diejenigen äquivalenten und adäquaten Schadensfolgen, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht übernommen wurde. Der Schaden muss in einem inneren Zusammenhang mit dem (verletzten) Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen, was bezüglich der Maklerkosten nicht der Fall ist.

Denn der Mieter habe mit Hilfe des Maklers nicht lediglich seinen Besitzverlust (an der bisherigen Wohnung) ausgeglichen, sondern im Vergleich zu seiner bisherigen Stellung eine hiervon zu unterscheidende (Rechts-) Stellung als Eigentümer eingenommen. Der (bisherige) Mieter unterliegt als (späterer) Eigentümer hinsichtlich der Wohnungsnutzung keinen vertraglichen Bindungen mehr. Sein Besitzrecht an der Wohnung ist nicht mehr wie zuvor ein abgeleitetes, sondern ein ihm originär zustehendes Recht, das ihm grundsätzlich eine uneingeschränkte und eigenverantwortliche Nutzungs- und Verfügungsbefugnis (§ 903 BGB) gibt.

Zudem ist dieses (Nutzungs-) Recht nicht zeitlich begrenzt. Demgegenüber gehört es zum Wesen des Mietvertrags, dass dem Mieter (lediglich) ein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung auf Zeit zusteht. Diese zeitliche Begrenzung ist auch zu berücksichtigen, wenn es um die Bestimmung der Ersatzfähigkeit von Schäden des Mieters in Fällen wie dem vorliegenden geht. Durch den Abschluss des Mietvertrags hatte der Mieter sein Interesse an der Erlangung eines zeitlich begrenzten Gebrauchsrechts gezeigt. Erwirbt er ein Haus zu Eigentum, verfolgt er bezüglich der Deckung seines Wohnbedarfs andere Interessen als bisher.

Der Bundesgerichtshof hat das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit geprüft werden kann, ob dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz der weiter geltend gemachten Kündigungsfolgeschäden in Form der Umzugskosten, der Mehrkosten für die Übergangsunterkunft sowie der Kosten für den Aus- und Umbau der Einbauküche zusteht.

Im Gegensatz zu den Maklerkosten für den Eigentumserwerb stehen diese Schäden noch in dem gebotenen inneren Zusammenhang zur Vertragspflichtverletzung des Vermieters. Der Umstand, dass der Mieter seinen künftigen Wohnbedarf nicht mehr über Miete deckt, sondern Eigentum erwirbt, hat bezüglich dieser Schadenspositionen, die, anders als die Maklerkosten, bereits in dem durch die Pflichtverletzung des Vermieters herbeigeführten Wohnungsverlust angelegt sind, keinen Einfluss auf die grundsätzliche Erstattungsfähigkeit. Sofern daher die Pflichtverletzung für die Kündigung kausal geworden ist (was das Berufungsgericht offengelassen hat), kann die grundsätzliche Ersatzfähigkeit der Kosten für den Umzug und eine Übergangsunterkunft nicht verneint werden.

Eine Eigenbedarfskündigung wird nicht unwirksam, wenn der Eigenbedarf wegfällt oder eine andere Wohnung im Haus frei wird, die der Mieter beziehen könnte. Der Bundesgerichtshof hatte früher die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs als unwirksam angesehen (GE 2003, 1206); jetzt nimmt er in ständiger Rechtsprechung nur einen Schadensersatzanspruch des Mieters wegen Pflichtverletzung des Vermieters an. Diese Pflicht des Vermieters endet mit dem Ablauf der Kündigungsfrist (GE 2008, 1048), weil eine nachvertragliche Hinweispflicht nicht anzunehmen ist und nach Ablauf der Kündigungsfrist kein Vertragsverhältnis mehr besteht. Nach dem Urteil vom 9. Dezember 2020 ändert sich daran auch nichts, wenn die Parteien einen Räumungsvergleich mit vereinbarter Räumungsfrist abschließen, wenn nicht ausdrücklich vereinbart wird, dass mit dem Vergleich das durch die Kündigung beendete Mietverhältnis mit einem späteren Beendigungszeitpunkt umgestaltet wird.

Auch bei Annahme einer Pflichtverletzung hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch nur, wenn ein innerer Zusammenhang mit seinem Gebrauchserhaltungsinteresse besteht. Das ist nicht der Fall für Maklerkosten, die der Mieter aufgewendet hatte, um ein selbstgenutztes Haus zu kaufen. So weit reicht der Schutzzweck der vertraglichen Pflicht des Vermieters nicht. Unter Hinweis auf den grundlegenden Unterschied zwischen Miete und Eigentum nimmt der BGH an, dass, anders als etwa Maklerkosten für eine Mietwohnung, die Kosten für den Erwerb nicht geltend gemacht werden können. Der Mieter könne sich auch nicht auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts berufen, wonach sein Besitzrecht den Eigentumsschutz des Art. 14 Grundgesetz genießt, weil es hier nicht um Abwehrrechte zur Wahrung des Bestandsinteresses gehe, sondern um Schäden infolge des Besitzverlusts.