Makleranzeige allein begründet keinen Provisionsanspruch

1. Ein Anspruch auf Maklerlohn besteht nicht, wenn sich die für den Wohnungssuchenden erkennbare Tätigkeit des Maklers auf eine Annonce im Internet beschränkt.

2. Das gilt auch dann, wenn in der Anzeige auf eine Provisionspflicht hingewiesen wird.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Anspruch auf Rückzahlung von § 595 ergibt sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Die Zahlung erfolgte ohne Rechtsgrund und hat die Bekl. ungerechtfertigt bereichert. Auf einen Anspruch auf Maklerprovision im Zusammenhang mit der Anmietung der Wohnung Nr. 2 in Berlin kann sie sich nicht mit Erfolg berufen.

Zwar verkennt das Gericht nicht, dass derjenige, der sich auf einen Anspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung beruft, nachweisen muss, dass es keinen Rechtsanspruch für die Zahlung gegeben hat. Der Bereicherungsschuldner muss aber im Sinne einer, nach den Umständen gegebenenfalls gesteigerten sekundären Behauptungslast die Umstände darlegen, aus denen er ableitet, das Erlangte behalten zu dürfen. Der Gläubiger muss dann nachweisen, dass die vom Schuldner vorgebrachten Rechtsgründe nicht bestehen.

Der Vortrag der Bekl. war jedoch nicht hinreichend substantiiert, um das Gericht davon zu überzeugen, dass ein Anspruch gemäß § 652 BGB besteht. Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt, § 652 Abs. 1 BGB. Die Kl. hat kein solches Versprechen abgegeben.

Ein Maklervertrag kann konkludent abgeschlossen werden. Er ist nicht formbedürftig. Die Internetanzeige enthielt aber kein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags, welches die Kl. angenommen hat. Es ist notwendigerweise unbestimmt und dient letztlich nur der Interessentensuche (Sprau in Palandt, Kommentar zum BGB, 70. Auflage 2011, § 652 Rn. 3 m. w. N.). Für die Annahme des Angebots eines Interessenten reicht es wiederum nicht aus, dass er sich Maklerdienste gefallen lässt. Erforderlich ist mindestens, dass der Interessent Maklerdienste entgegennimmt und dabei weiß oder wissen muss, dass der Makler hierfür von ihm bei Abschluss des beabsichtigten Hauptvertrages eine Vergütung verlangen wird (Sprau aaO. Rn. 4 m. w. N.). Dafür genügt es nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht, wenn sich der Interessent an einen Makler wendet und den Nachweis entgegennimmt oder gar nur auf eine Werbung des Maklers (Internetannonce etc.) bei diesem anfragt. Denn wer sich an einen Makler wendet, der im geschäftlichen Verkehr mit einem Angebot wirbt, darf mangels gegenteiliger Kenntnis davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von der Gegenseite an die Hand bekommen hat und durch sein Verhalten, z. B. die Weitergabe der Information, eine Leistung für diese erbringt, so dass dieses Verhalten nicht ohne Weiteres ein schlüssiges erklärtes Angebot an den Interessenten zum Abschluss eines Maklervertrages darstellt (Sprau aaO.). Nur wenn der Makler deutlich macht, dass er den Maklerlohn vom Interessenten fordern will, und der Interessent sich in diesem Bewusstsein an den Makler wendet und sich seine Nachweis‑/Vermittlungstätigkeit gefallen lässt, kann stillschweigend ein Maklervertrag zustande kommen (vgl. insoweit auch OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.10.2011 - 17 U 160/10, zitiert nach juris). Dies hat die Bekl. nicht hinreichend substantiiert dargelegt.

Die Bekl. hat lediglich behauptet, der Eigentümer der Wohnung habe sie als Maklerin beauftragt. Sie habe in eigenem Namen auf dem Internetportal „Immobilien‑Scout" die Wohnung veröffentlicht und die Rechnung für das Inserat bezahlt. Den (Provisions‑) Betrag, der bereits in der Veröffentlichung im Internet deutlich gemacht worden sei, habe die Kl. ohne Beanstandung bezahlt. Weitere Angaben zum Vertragsschluss oder zu der von ihr erbrachten Maklertätigkeit hat sie nicht gemacht. Inwieweit sie Kontakt mit der Kl. gehabt hat, hat sie ebenso wenig dargelegt.

Das Schreiben der Kl. vom 8.6.2009, auf das sich die Bekl. bezogen hat, wurde offenbar über die Internetplattform „immobilienscout24.de" direkt an die Adresse ... weitergeleitet. Selbst wenn man darin ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags sehen sollte, hat die Bekl. dieses Angebot weder nachweislich angenommen noch eine Tätigkeit erbracht, die ihr einen Lohnanspruch verschaffen könnte.

Letztlich hat die Kl. unbestritten vorgetragen, dass bereits alle Angaben zur Mietwohnung ohnehin schon in der Annonce enthalten gewesen seien. Der spätere eMail‑Verkehr fand allein zwischen der Hausverwaltung und der Kl. statt und war ‑ bis auf das erste Antwortschreiben ‑ auch jeweils unterschrieben mit ... Hausverwaltung. Bei der Besichtigung ist weder die Bekl. noch eine Vertretung der Hausverwaltung anwesend gewesen, sondern lediglich die Vormieterin. Den Mietvertrag hat die Kl. von der Hausverwaltung erhalten. Die Hausverwaltung soll letztlich auch die Rechnung der Bekl., bezeichnet als „Bearbeitungsgebühr", beigefügt haben.

Nach alldem ist das Gericht nicht davon überzeugt, dass ein Maklervertrag zwischen den Parteien zustande gekommen ist und die Bekl. einen Anspruch auf den Maklerlohn erlangt hat. Da die Bekl. ungerechtfertigt bereichert ist, muss sie den erhaltenen Betrag zurückbezahlen, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Sonstige Einwendungen/Einreden sind nicht ersichtlich und wurden auch nicht vorgetragen. Die Bekl. war daher antragsgemäß zu verurteilen, ohne dass es darauf ankommt, dass ein Anspruch nicht entsteht, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Verwalter an der Wohnungsvermittlung rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist, § 2 Abs. 2 Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz, und dass der Wohnungsvermittler öffentlich nur unter Angabe seines Namens und der Bezeichnung als Wohnungsvermittler Wohnräume anbieten oder suchen darf, § 6 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz.

Ein Maklervertrag als Voraussetzung für einen Provisionsanspruch kann auch konkludent abgeschlossen werden. Dazu muss aber der Vertragspartner die Dienste des Maklers entgegengenommen haben, wofür die bloße Lektüre einer Anzeige im Internet nicht ausreicht.

Die Maklerin war vom Wohnungseigentümer mit der Suche nach Mietinteressenten beauftragt worden und hatte eine Anzeige in ihrem Namen auf dem Internetportal „Immobilien-Scout" veröffentlicht, in der auf die Provisionspflicht hingewiesen wurde. Die Klägerin hatte Kontakt mit der Hausverwaltung aufgenommen, die Wohnung gemietet und die Rechnung der Maklerin bezahlt. Anschließend wollte sie die Provision zurück. Die Rückforderungsklage war erfolgreich.

Mit Urteil vom 10. Juli 2013 verurteilte das Amtsgericht Wertheim die Maklerin zur Rückzahlung der Provision aus ungerechtfertigter Bereicherung. Die Internetanzeige allein sei noch kein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages; in ihr seien alle Angaben zur Mietwohnung enthalten gewesen, so dass die Klägerin mit der Hausverwaltung Kontakt aufnehmen konnte. Auch bei der Besichtigung sei die Maklerin nicht anwesend gewesen. Der Maklerlohn sei damit nicht entstanden.

Der Provisionsanspruch entsteht nur bei folgendem Geschehensablauf:

Auf eine Anzeige (1) wendet sich der Interessent an den Makler (2), der auf die Provisionspflicht (3) hinweist; der Interessent nimmt danach die Dienste des Maklers entgegen (4). Die Immobilienanzeige allein ist kein Angebot auf Abschluss eines Vertrages, sondern eine bloße „invitatio ad offerendum", also eine Aufforderung, ein Angebot abzugeben (BGH GE 2012, 897).