Makleranspruch trotz Hausverwaltertätigkeit

Ein provisionsschädlicher Fall unechter Verflechtung aufgrund eines institutionalisierten Interessenkonflikts bei einem Makler, der zugleich Sondereigentumsverwalter des Verkäufers ist, liegt ohne weitere Anhaltspunkte nicht vor.

§ 2 Abs. 2 WoVermG ist auf den Nachweis einer Kaufgelegenheit weder direkt noch entsprechend anwendbar.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. (Maklerin) vermittelte der Kl. den Kauf mehrerer Eigentumswohnungen und erhielt dafür die geforderte Provision. Sie war zugleich Verwalterin des Gemeinschaftseigentums und war auch in allen Fällen mit der Verwaltung des Sondereigentums beauftragt. Davon wußte die Kl. nichts und verlangte nunmehr Rückzahlung der Provision.

Die Berufung hat in der Sache Erfolg. Die Klage ist unbegründet. Der Kl. steht ein Anspruch auf Erstattung bezahlter Provisionen aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht zu. Der Fall einer provisionsschädlichen "unechten" Verflechtung zwischen der Bekl. und einem der Verkäufer der von ihr zum Kauf nachgewiesenen Eigentumswohnungen liegt nicht vor.

Dem Makler steht ein Provisionsanspruch aus § 652 Abs. 1 BGB nicht zu, wenn er sich in einem institutionalisierten lnteressenkonflikt befindet, der ihn zur sachgerechten Wahrung der Interessen seines Auftraggebers ungeeignet erscheinen läßt. Denn derjenige kann nicht Makler sein, der zum Vertragsgegner seines Kunden in einer solchen Beziehung steht, daß er sich im Falle eines Streits bei regelmäßigem Verlauf auf die Seite des Vertragsgegners stellen wird. Die lnteressenbindung auf seiten des als Makler Auftretenden muß dabei so institutionalisiert sein, daß sie ihn - unabhängig von seinem Verhalten im Einzelfall - als ungeeignet für eine dem gesetzlichen Leitbild entsprechende Tätigkeit erscheinen läßt (BGH NJW-RR 1998, 992; BGH NJW 1987, 1008).

Entgegen der Ansicht des Landgerichts liegt ein Fall unechter Verflechtung aufgrund eines institutionalisierten lnteressenkonfliktes bei einem Makler, der zugleich Sondereigentumsverwalter des Verkäufers ist, ohne weitere Anhaltspunkte nicht vor (OLG Dresden, AIZ A 145 Blatt 54; OLG Frankfurt, AIZ A 145 Blatt 40; Hans. OLG Hamburg, AIZ A 141 Blatt 9; LG Hannover, AIZ A 145 Blatt 39).

Der Makler erhält als Hausverwalter eine Dienstleistungsvergütung. Damit wächst er in keine wirtschaftliche und schon gar nicht in eine rechtliche Beteiligung auf der Anbieterseite hinein (Schwerdtner, Mak-lerrecht, 4. Aufl., Rnr. 664 m. w. N.). Daß die Bekl. aufgrund des Um-fangs ihrer Tätigkeit für einen der Verkäufer der Wohnungen von die-sem wirtschaftlich so abhängig war, daß sie die Interessen der Kl. nicht gehörig wahrnahm oder wahrnehmen konnte, trägt die Kl. nicht vor.

Die dem gesetzlichen Leitbild entsprechende Unabhängigkeit und Unparteilichkeit der Bekl. war auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil sie mit den Verkäufern aufgrund von Verwaltungsverträgen in einer vertraglichen Beziehung stand. Der Umstand, daß ein Makler selbst teilweise Vermieteraufgaben im Rahmen seiner Verwaltungstätigkeit wahrnimmt, kann - sofern ein Provisionsanspruch nicht ohnehin nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG ausgeschlossen ist - zwar dazu führen, daß er nicht gleichzeitig als vom Vermieter unabhängiger Makler des Mietobjektes auftreten kann. Sie läßt sich jedoch nicht auf einen Fall übertragen, in dem es um den Verkauf des Objekts geht, in dessen Rahmen dem Makler - wie hier - keine Vollmachten oder Mitspracherechte eingeräumt worden sind. Von einer Verflechtung oder mangelnder Unabhängigkeit des Maklers in seinen Entscheidungen gegenüber den Kaufvertragsparteien oder umgekehrt kann in bezug auf dieses Rechtsgeschäft keine Rede sein (OLG Frankfurt, AIZ A 145 Blatt 40).

Daß die Bekl. als abschlußberechtigte Vertreterin der Verkäufer aufgetreten sei, behauptet die Kl. nicht. Sie trägt auch nicht vor, daß und ggf. welche Mitspracherechte die Bekl. beim Abschluß der Kaufverträge wahrgenommen habe (vgl. BGHZ 112, 240, 242: Makler als Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen Zustimmung die Gültigkeit eines Wohnungsverkaufs abhängt).

Die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG ist auf den Nachweis einer Kaufgelegenheit weder direkt noch entsprechend anwendbar. "Wohnungsvermittler" im Sinne dieses Gesetzes ist nur, wer den Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume nachweist, § 1 Abs. 1 WoVermG. Auf den über eine Eigentumswohnung abgeschlossenen Kaufvertrag ist das WoVermG nicht entsprechend anzuwenden (BGH WPM 1976, 1194; BGH AIZ A 142 Blatt 1; HansOLG Hamburg, AIZ A 141, Blatt 9; Baader/Gehle, WoVermG, § 1 Rnr. 10). § 2 Abs. 2 WoVermG beabsichtigt nicht eine gesetzliche Bestätigung der auf das allgemeine Maklerrecht bezogenen Verflechtungsrechtsprechung, sondern will den Mieter vor wirtschaftlich ungerechtfertigten Belastungen schützen, die sich als Folge eines unausgeglichenen Wohnungsmarktes ergeben können (Staudinger, BGB, §§ 652 - 656, Neubearbeitung 2003, §§ 652, 653, Rnr. 158).

Die von der Kl. zitierten Entscheidungen des OLG München vom 18. Februar 1975 (MDR 1975, 931) und des Landgerichts Hamburg vom 23. Februar 1996 (NJW 1997, 2827) sind nicht einschlägig. In jenen Fällen ging es um die Frage, ob der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage als "Wohnungsvermittler" i. S. des WoVermG anzusehen ist.

Ist der den Verkauf einer Eigentumswohnung vermittelnde Makler zugleich auch WEG-Verwalter für die betreffende Wohnung, könnte der Interessenkonflikt naheliegen. Das ist aber nicht ohne weiteres der Fall.

Der Makler vermittelte den Verkauf von Eigentumswohnungen. Er war zugleich auch Verwalter der Wohnungen. Als der Käufer davon erfuhr, forderte er die gezahlte Provision zurück und berief sich auf eine provisionsschädliche Verflechtung zwischen dem Makler und dem Verkäufer der Eigentumswohnung. Das Landgericht gab ihm recht. In der Berufung änderte aber das Kammergericht die Entscheidung ab.

Der 10. Senat des Kammergerichts kam zu dem Ergebnis, daß ein Fall unechter Verflechtung aufgrund eines institutionalisierten Interessenkonfliktes bei einem Makler, der zugleich Sondereigentumsverwalter des Verkäufers ist, ohne weitere Anhaltspunkte nicht vorliegt. Der Makler erhalte als Hausverwalter eine Dienstleistungsvergütung. Damit wachse er in keine wirtschaftliche und schon gar nicht in eine rechtliche Beteiligung auf der Anbieterseite hinein.

Das Wohnungsvermittlungsgesetz sei für den Nachweis einer Kaufgelegenheit weder direkt noch entsprechend anwendbar. Dieses Gesetz beabsichtige nicht eine gesetzliche Bestätigung der auf das allgemeine Maklerrecht bezogenen Verflechtungsrechtsprechung, sondern wolle den Mieter vor wirtschaftlich ungerechtfertigten Belastungen schützen, die sich als Folge eines unausgeglichenen Wohnungsmarktes ergeben könnten.