Makler trifft Beweislast für kausales Handeln

Makler trifft Beweislast für kausales Handeln; Nachweistätigkeit; Maklerprovision ohne Nennung des Vermieternamens

a) Zum Provisionsanspruch des Nachweismaklers, der den Namen des Vermieters nicht bekanntgegeben hat.

b) Sind zwischen dem Nachweis und dem Abschluß des Hauptvertrages ein Jahr (oder mehr) vergangen, streitet nicht mehr ein sich von selbst ergebender Schluß auf den Ursachenzusammenhang für den Makler.

1 Die Bekl. wollte in M. ca. 1.000 m2 Bürofläche anmieten. Sie wandte sich deswegen am 3. November 2000 an den Kl., einen Makler. Der wies sie darauf hin, daß er gegen Provision tätig werde, und übersandte ihr am selben Tag Kurzexposés von Mietobjekten, darunter auch die "A.". Den betreffenden Vermieter teilte der Kl. allerdings nicht mit. Die Bekl. hatte Interesse, Bürofläche in der "A." zu mieten, hielt sie aber für teuer; zu einer Besichtigung der Räume unter Vermittlung des Kl. kam es nicht.

2 Im Januar 2002 beauftragte die Bekl. andere Makler. Mit Vertrag vom 5. Juni 2002 mietete sie - ohne Beteiligung des Kl. - die Büroräume in der "A."

3 Der Kl. beansprucht von der Bekl. Maklerprovision. Er klagt auf Auskunft über die "Mietvertragsdaten", insbesondere über die Höhe der Miete. Widerklagend begehrt die Bekl. Feststellung, daß Zahlungsansprüche des Kl. gegen sie wegen der Anmietung von Büroräumen in der "A." nicht bestehen.

4 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt, Auskunft zu erteilen, und die Widerklage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision begehrt die Bekl. die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

5 Die Revision ist begründet. (...)

II. 10 Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Aufgrund der bisherigen Feststellungen kann ein Auskunftsanspruch des Kl. nicht angenommen und die von der Widerklage beantragte Feststellung, daß dem Kl. kein Provisionsanspruch zustehe, nicht versagt werden.

11 1. Das Berufungsgericht ist im Anschluß an das Landgericht davon ausgegangen, daß zwischen den Parteien ein Nachweismaklervertrag (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB) zustande gekommen ist. Das wird von der Revision nicht angegriffen und ist auch sonst nicht zu beanstanden.

12 2. Die Revision wendet sich ohne Erfolg gegen die Annahme des Berufungsgerichts, der Kl. habe einen "Maklernachweis" erbracht, die Bekl. sei gemäß § 242 BGB gehindert, die fehlende Mitteilung des Vermieters dem eingeklagten Provisionsanspruch entgegenzuhalten.

13 a) Die dem Nachweismakler obliegende Maklerleistung besteht gemäß § 652 Abs. 1 BGB in dem "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Vertrages". Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist damit eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muß, wird der Immobilienmakler seinem am Kauf oder an der Anmietung interessierten Kunden im allgemeinen nicht nur das konkrete Grundstück zur Kenntnis bringen, sondern auch den Namen und die Anschrift des möglichen Verkäufers oder Vermieters nennen (vgl. BGH, Urteile vom 15. Februar 1984 ‑ IVa ZR 150/82 ‑ WM 1984, 560; vom 22. Oktober 1986 ‑ IVa ZR 4/85 ‑ NJW-RR 1987, 172, 173; vom 14. Januar 1987 ‑ IVa ZR 206/85 ‑ WM 1987, 511 und vom 27. Januar 1988 ‑ IVa ZR 237/86, WM 1988, 725 f.; siehe auch OLG Düsseldorf OLG-Report 1998, 357 f.; OLG Hamm NJW-RR 1999, 632, 633; Staudinger/Reuter, BGB 2003 § 652 Rn. 35; MünchKommBGB/Roth, 4. Aufl. 2005 § 652 Rn. 99). Trotzdem kann ein ausreichender Nachweis im Sinne von § 652 Abs. 1 BGB auch dann vorliegen, wenn der Makler den Namen des Vertragspartners (noch) nicht mitgeteilt hat. Die Namhaftmachung des Interessenten ist entbehrlich, wenn bei der Mitteilung der Angaben über das Objekt keine weiteren Nachforschungen zur Feststellung des Interessenten erforderlich sind, etwa weil die Anschrift des Verkäufers mit der örtlichen Bezeichnung des Grundstücks übereinstimmt. Die Nichtnennung des Eigentümers kann den Provisionsanspruch ferner dann nicht zu Fall bringen, wenn es dem Maklerkunden vorerst nicht auf dessen Person ankam, weil er sich zunächst einmal über die Geeignetheit des Grundstücks schlüssig werden wollte. Die gegenteilige Auffassung nähme nicht genügend Bedacht darauf, daß mit der Preisgabe aller erforderlichen Daten des nachgewiesenen Objekts die wesentliche (geldwerte) Maklerleistung bereits erbracht war, und daß die Ermittlung des Eigentümers "am Makler vorbei" für einen zahlungsunwilligen Maklerkunden in dieser Lage ein Leichtes sein kann (vgl. BGH, Urteil vom 15. Februar 1984 aaO.; siehe auch Urteile vom 22. Oktober 1986 aaO. und vom 14. Januar 1987 aaO.; OLG Düsseldorf aaO. S. 358; OLG Hamm aaO. S. 633; Staudinger/Reuter aaO. Rn. 36; MünchKommBGB/Roth aaO. Rn. 102).

14 b) Von diesen Grundsätzen ist das Berufungsgericht ausgegangen. Es hat einen danach zulässigen Ausnahmefall angenommen, wonach es nicht provisionsschädlich ist, wenn der Makler den Namen des Vermieters nicht nennt, durch den gegebenen (unvollständigen) Nachweis das Interesse des Auftraggebers aber ‑ zunächst - voll befriedigt wird (vgl. Staudinger/Reuter aaO.) und der Kunde den Hauptvertrag später "am Makler vorbei" abschließt. Der Provisionsanspruch des Maklers hängt dann nicht weiter davon ab, daß dem Kunden Arglist zur Last fällt. Insbesondere ist (entgegen etwa OLG Hamm aaO.) nicht erforderlich, daß der Kunde den Eigentümer oder Vermieter gezielt auf eigene Faust ermittelt, um so die (eine) Maklerprovision zu sparen. Auch dann, wenn ‑ wie hier - die vollständige Adresse des Vermieters von einem später eingeschalteten Makler mitgeteilt wird, kann dem Kunden im Einzelfall die Berufung auf die Unvollständigkeit des ‑ unterstellt kausalen - Erstnachweises versagt sein (vgl. BGH, Urteil vom 14. Januar 1987 aaO.; dort wurde dem Erstmakler die Provision vor allem deshalb abgesprochen, weil er seinem Kunden weitere Informationen über die Person des Verkäufers "vorenthalten" hatte).

15 Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts und den von ihm in bezug genommenen Feststellungen des Landgerichts fragte eine Mitarbeiterin der Bekl. am 3. November 2000 bei dem Kl. an wegen der Anmietung von Büroräumen in München. Der Kl. übersandte der Bekl. sogleich unter anderem ein Kurzexposé der "A.", ohne allerdings den Vermieter zu nennen. Die Bekl. wurde hierdurch erstmals auf dieses Bürogebäude hingewiesen. Im August 2001 besichtigten Mitarbeiter der Bekl. die "A."; das Treffen hatte jedoch nicht der Kl., sondern ein anderer Makler vermittelt. Zugleich blieben die Parteien aber in fernmündlicher Verbindung; dabei gab die Bekl. dem Kl. zu erkennen, daß sie ihn ‑ weiterhin - als denjenigen ansah, der die "A." als erster nachgewiesen habe: Am 13. Dezember 2001 rief M., ein Angestellter der Bekl., bei dem Kl. an und teilte mit, er habe im Hinterkopf, daß der Kl. dieses Objekt ‑ das er, M., nun besichtigen solle - angeboten habe. Der Kl. bestätigte das seinerseits mit Schreiben vom 14. Dezember 2001. Am 9. Ja-nuar 2002 teilte M. dem Kl. telefonisch mit, daß die Bekl. einen anderen Makler eingeschaltet habe. Auf entsprechenden Vorhalt des Kl. versicherte M., die entscheidenden Stellen der Bekl. würden unterrichtet, daß der Kl. angesichts seines Erstnachweises Maklerprovision für den Fall der Anmietung der "A." beanspruche. Die Bekl. mietete dann die "A." ohne Mitwirkung des Kl.

16 Bei dieser Sachlage ist es nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht die Bekl. für gehindert (§ 242 BGB) ansah, geltend zu machen, der Kl. habe einen vollständigen Nachweis nicht erbracht.

17 3. Die Revision wendet sich jedoch zu Recht dagegen, daß das Berufungsgericht von der Ursächlichkeit der Nachweistätigkeit des Kl. für den Abschluß des Mietvertrages ausgegangen ist.

18 a) Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluß nachgewiesen hat und seiner Nachweistätigkeit der Vertragsschluß in angemessenem Zeitabstand nachfolgt, ergibt sich daraus der Schluß auf den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst (vgl. Senat, BGHZ 141, 40, 44; BGH, Urteil vom 26. September 1979 ‑ IV ZR 92/78 ‑ NJW 1980, 123; so schon RGZ 148, 354, 357). Als ein "angemessener Zeitabstand", der eine solche Schlußfolgerung rechtfertigte, sind in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vier Monate (Senat, BGHZ aaO. 43 f.), ca. drei bis fünf Monate (BGH, Urteil vom 26. September 1979 aaO.) und "mehr als ein(em) halbe(s) Jahr" (Senatsurteil vom 22. September 2005 ‑ III ZR 393/04 ‑ NJW 2005, 3779, 3781) angesehen worden. Hier lagen zwischen dem "Erstnachweis" des Kl. im November 2000 und dem Vertragsschluß am 5. Juni 2002 indes rund 19 Monate. In vergleichbaren Fällen hat die obergerichtliche Rechtsprechung wegen des längeren Zeitraums zwischen Nachweis und Vertragsschluß eine Kausalitätsvermutung zwischen beiden abgelehnt und es bei der (gewöhnlichen) Darlegungs- und Beweislast des Maklers für den Kausalzusammenhang zwischen Nachweis und Vertragsschluß belassen (vgl. OLG Hamburg OLG-Report 2000, 398 f.; OLG Bremen OLG-Report 2002, 433, 435; OLG Frankfurt a. M. NJW-RR 2004, 704; siehe auch Staudinger/Reuter aaO. Rn. 125). Dem ist im wesentlichen beizutreten; jedenfalls wenn ein Jahr (oder mehr) zwischen dem Nachweis und dem Hauptvertragsschluß vergangen sind, streitet nicht mehr ein sich von selbst ergebender Schluß auf den Ursachenzusammenhang für den Makler. Das gilt auch dann, wenn sich der Nachweis ‑ wie hier - auf einen Hauptvertrag bezieht, den der Kunde nicht sogleich, sondern erst in ein bis zwei Jahren schließen will; dieser Umstand hat aber bei der ‑ von einer Kausalitätsvermutung gelösten - tatrichterlichen Kausalitätsprüfung Gewicht.

19 b) Das Berufungsurteil geht indessen ohne weiteres hinsichtlich der Tätigkeit des Kl. von einer Kausalitätsvermutung für den Vertragsschluß aus und prüft, ob die Umstände des Falles, wie z. B. die "eineinhalb Jahre" zwischen "Erstnachweis" und Vertragsschluß, diese entkräftet haben (was es verneint). Es wäre jedoch ‑ insoweit hat die Revision recht ‑ zunächst zu fragen gewesen, ob überhaupt ein den Kausalitätsschluß (vgl. Senat, BGHZ 141, 40, 44) rechtfertigender angemessener zeitlicher Zusammenhang zwischen Nachweis und Vertragsschluß bestand. Davon hätte bei dem hier gegebenen Abstand von rund 19 Monaten und dem Fehlen von Besonderheiten ‑ wie ausgeführt ‑ nicht mehr die Rede sein können. Der Kl. hätte folglich vollen Beweis für die Kausalität des von ihm erbrachten Nachweises für den Abschluß des Mietvertrages erbringen müssen. Die betreffende, auf eine Kausalitätsvermutung gestützte Feststellung des Berufungsgerichts hat keinen Bestand.

III. 20 Der Senat ist gehindert, in der Sache selbst zu entscheiden. Es bedarf einer neuen tatrichterlichen Würdigung, ob der von dem Kl. erbrachte Nachweis ursächlich für den Abschluß des Mietvertrages war.

Rechtlich umstritten und oftmals auch in der Sache problematisch sind die Fälle, in denen ein Nachweismakler Provisionsansprüche geltend macht, ohne den Namen des potentiellen Vertragspartners jemals genannt zu haben. Der BGH vertritt die Auffassung, daß es darauf im Einzelfall gar nicht ankomme. Entscheidend sei vielmehr die Frage, ob das Handeln des Maklers überhaupt kausal für den Abschluß des Hauptvertrages geworden sei.

Die Beklagte wollte ca. 1.000 m2 Bürofläche anmieten und wandte sich deswegen an den Kläger, einen Makler. Der wies sie darauf hin, daß er gegen Provision tätig werde, und übersandte ihr am selben Tag Kurzexposés von Mietobjekten, teilte den Namen des betreffenden Vermieters jedoch nicht mit. Weil der Beklagten die Räume zu teuer erschienen, kam es nicht zu einer Besichtigung unter Vermittlung des Klägers. Etwas mehr als ein Jahr später beauftragte die Beklagte andere Makler und mietete schließlich - ohne Beteiligung des Klägers - die Büroräume, die ihr der Kläger in den Kurzexposés vorgestellt hatte. Der Kläger beansprucht von der Beklagten Maklerprovision und verlangt Auskunft über die "Mietvertragsdaten", insbesondere über die Höhe der Miete. Widerklagend begehrt die Beklagte Feststellung, daß Zahlungsansprüche des Klägers gegen sie wegen der Anmietung der Büroräume nicht bestehen.

Der BGH urteilte, zwischen den Parteien sei ohne Zweifel ein Nachweismaklervertrag (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB) zustande gekommen. Fraglich sei jedoch, ob der Kläger eine vollständige Maklerleistung erbracht habe. Die dem Nachweismakler obliegende Maklerleistung bestehe gemäß § 652 Abs. 1 BGB in dem "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Vertrages". Damit sei eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt werde, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Ein Kunde könne derartige Verhandlungen nur einleiten, wenn er auch erfahre, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden müsse, so daß ein Immobilienmakler seinem am Kauf oder an der Anmietung interessierten Kunden immer auch den Namen und die Anschrift des möglichen Verkäufers oder Vermieters nennen werde. Trotzdem könne ein ausreichender Nachweis im Sinne von § 652 Abs. 1 BGB auch dann vorliegen, wenn bei der Mitteilung der Angaben über das Objekt keine weiteren Nachforschungen zur Feststellung des Interessenten durch den Maklerkunden erforderlich seien, etwa weil die Anschrift des Verkäufers mit der örtlichen Bezeichnung des Grundstücks übereinstimme. Das Berufungsgericht hatte deshalb angenommen, daß durch den gegebenen (unvollständigen) Nachweis das Interesse des Auftraggebers zunächst voll befriedigt wurde und die Beklagte den Hauptvertrag später "am Makler vorbei" abgeschlossen habe.

Das Berufungsgericht sei jedoch fehlerhaft von der Ursächlichkeit der Nachweistätigkeit des Klägers für den Abschluß des Mietvertrages ausgegangen. Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluß nachgewiesen habe und seiner Nachweistätigkeit der Vertragsschluß in angemessenem Zeitabstand nachfolge, ergebe sich daraus der Schluß auf den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst. Als ein "angemessener Zeitabstand", der eine solche Schlußfolgerung rechtfertige, sind in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs "vier Monate", "ca. drei bis fünf Monate" und "mehr als ein(em) halbe(s) Jahr" angesehen worden. Im vorliegenden Fall lagen zwischen dem "Erstnachweis" des Klägers und dem Mietvertragsschluß indes rund 19 Monate. In vergleichbaren Fällen habe die obergerichtliche Rechtsprechung wegen des längeren Zeitraums zwischen Nachweis und Vertragsschluß eine Kausalitätsvermutung zwischen beiden abgelehnt und es bei der (gewöhnlichen) Darlegungs- und Beweislast des Maklers für den Kausalzusammenhang zwischen Nachweis und Vertragsschluß belassen. Dem schließt sich auch der BGH an: Jedenfalls wenn ein Jahr (oder mehr) zwischen dem Nachweis und dem Hauptvertragsschluß vergangen seien, streite nicht mehr ein sich von selbst ergebender Schluß auf den Ursachenzusammenhang für den Makler. Der Kläger hätte folglich vollen Beweis für die Kausalität des von ihm erbrachten Nachweises für den Abschluß des Mietvertrages erbringen müssen.

Nach § 652 Abs. 1 BGB hat der Makler ebenso einen Provisionsanspruch, wenn aufgrund seiner Vermittlung der Hauptvertrag zustande kommt. Eine Vermittlungstätigkeit ist gegeben, wenn der Makler im Interesse seines Auftraggebers auf den künftigen Vertragspartner im Interesse des Vertragsschlusses einwirkt. Der Begriff des "Vermittelns" setzt voraus, daß der Makler mit beiden Hauptvertragsparteien verhandelt. Das Verhandeln mit den vorgesehenen Vertragspartnern muß aber nicht notwendigerweise ein gleichzeitiges sein. Auf jeden Fall muß der Makler bei der Verhandlung mit der Gegenseite auf deren Willensentscheidung einwirken. Auf die Häufigkeit des Verhandelns kommt es nicht an, auch ein einmaliges Verhandeln mit jeder Seite kann ausreichend sein für die Begründung einer Vermittlungstätigkeit.

Die Vermittlung und der Nachweis stehen als Maklertätigkeiten gleichwertig nebeneinander. Die Vermittlung ist nicht als eine umfangreichere und umfassendere Nachweistätigkeit zu sehen, die Vermittlung ist vielmehr nur qualitativ etwas anderes als der Nachweis. Bietet der Makler im Exposé eine Vermittlungstätigkeit an und verlangt er Vermittlungsprovision, so kommt ein Vermittlungsmaklervertrag zustande, der dann, wenn der Makler eine vermittelnde Leistung nicht erbringen kann, sondern eine nachweisende Tätigkeit erbringt, einen Provisionsanspruch nicht entstehen läßt. Für Makler ist es daher immer ratsam, beide Tätigkeiten anzubieten.