Makler schuldet keine Ermittlungen

Makler schuldet keine Ermittlungen; Sorgfaltspflichten bei Informationsübernahmen in Exposés

Zu den Sorgfaltspflichten des Maklers bei der Übernahme von Informationen des Verkäufers über das Objekt in das Maklerexposé.

1 Die Kl. verlangen von der Bekl. Schadensersatz wegen Pflichtverletzung aus einem mit ihr geschlossenen Maklervertrag.

2 Die von den Verkäufern mit einem Makleralleinauftrag zur Veräußerung einer Eigentumswohnung in C. betraute Bekl. übersandte am 31. Oktober 1998 den an einem Erwerb interessierten Kl. eine von ihr gefertigte - auch den Hinweis auf eine von den Erwerbern zu zahlende Maklercourtage enthaltende - "Baubeschreibung". Darin war die Wohnfläche mit 92,2 m2 angegeben, bei den "Zimmern" war ein ca. 35 m2 großes Dachstudio aufgeführt. Eine der Bekl. von den Verkäufern zur Verfügung gestellte und von ihr an die Kl. weitergegebene Wohnflächenberechnung weist 65,02 m2 aus; handschriftlich ist hinzugesetzt: "plus 27,06 qm Atelier ..."

3 Die Verkäufer hatten ihrerseits im Jahre 1985 vom Bauträger in dem betreffenden Haus das mit einer Größe von 65,02 m2 ausgewiesene und dementsprechend in der Teilungserklärung berücksichtigte Wohnungseigentum im Dachgeschoß erworben. Vereinbarungsgemäß war zu diesen Räumen ein ausgebauter Raum im Spitzboden hinzugekommen; aus "Einfachheitsgründen" war - statt einer Änderung der Miteigentumsanteile - nachträglich zugunsten des betreffenden Sondereigentums ein Sondernutzungsrecht an dem "Studio" im Spitzboden begründet und im Grundbuch eingetragen worden.

4 Nachdem die Kl. durch notariellen Vertrag vom 27. November 1998 das betreffende Wohnungseigentum von den Verkäufern erworben und die Maklerprovision an die Bekl. gezahlt hatten, stellte sich heraus, daß der Spitzbodenraum ohne die erforderliche Baugenehmigung ausgebaut worden war. Die Kl. verklagten daraufhin die Verkäufer auf Ersatz ihres Schadens, den sie mit 46.322,85 € bezifferten. Der Prozeß endete mit einem Vergleich, aufgrund dessen die Verkäufer den Kl. 5.000 € zahlten. Wegen der Differenz von 41.322,85 € nebst Zinsen nehmen die Kl. im vorliegenden Rechtsstreit die Bekl. in Anspruch. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl. ihren Klageanspruch weiter.

5 Die Revision ist nicht begründet.

6 Das Berufungsgericht hat mit Recht einen Schadensersatzanspruch der Kl. gegen die Bekl. wegen positiver Vertragsverletzung des Maklervertrags verneint. (...)

10 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht seiner Beurteilung die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für den vorliegenden Fragenkreis geltenden Grundsätze zugrunde gelegt.

11 a) Danach steht der Makler zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgaben bestimmte Nebenpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber über alle dem Makler bekannten Umstände aufzuklären, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können (vgl. BGH, Urteile vom 8. Juli 1981 - IVa ZR 244/80 - NJW 1981, 2685 f. und vom 28. September 2000 - III ZR 43/99 - NJW 2000, 3642). Diese Verpflichtung trifft den Makler im allgemeinen auch dann (nach beiden Seiten), wenn er nicht nur einseitiger Interessenvertreter einer der beiden zusammenzuführenden Vertragsseiten ist, sondern - wie auch im Streitfall - im zulässigen Rahmen (vgl. dazu Senatsbeschlüsse vom 26. März 1998 - III ZR 206/97 - NJW-RR 1998, 992, 993 und vom 30. April 2003 - III ZR 318/02 - NJW-RR 2003, 991) sowohl zu dem Verkäufer als auch dem Kaufinteressenten in Vertragsbeziehung getreten ist. Wie weit die Unterrichtungspflicht zu ziehen ist, hängt von den Umständen des einzelnen Falles ab.

12 b) Der Makler verletzt unter anderem seine Pflichten, wenn er Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige - eigene oder sich zu eigen gemachte - Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben. Steht ihm eine solche hinreichende Grundlage nicht zur Verfügung, muß er zumindest diesen Umstand offenlegen (Senatsurteil vom 28. September 2000 aaO. m.w.N.). Der Bundesgerichtshof hat in dem zitierten Urteil für den dort zugrundeliegenden Sachverhalt eine gewisse Parallele zu den Verpflichtungen eines Anlagevermittlers im Rahmen eines stillschweigenden Auskunftsvertrags gezogen. Anders, als dies teilweise in der maklerrechtlichen Fachliteratur verstanden worden ist (vgl. Hiller ZMR 2001, 203; Thode WuB IV A. § 276 BGB 2.01; Breiholdt IBR 2001, 93), hat er aber nicht generell auf die Nebenpflichten des Maklers die für den Anlagevermittler entwickelten Grundsätze (vgl. Senatsurteile vom 13. Mai 1993 - III ZR 25/92 - NJW-RR 1993, 1114 f und vom 13. Januar 2000 - III ZR 62/99 - NJW-RR 2000, 998) übertragen.

13 Es gilt also für den Makler weiterhin, daß er Informationen, die er von dem Veräußerer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft weitergeben darf (BGH, Urteil vom 16. September 1981 - IVa ZR 85/80 - NJW 1982, 1147). Das setzt allerdings voraus, daß der Makler die betreffenden Informationen - insbesondere, wenn er diese in einem eigenen Exposé über das Objekt herausstellt - mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat; dazu gehört, daß der Makler keine Angaben der Verkäuferseite in sein Exposé aufnimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind. Hiervon abgesehen schuldet jedoch der Makler seinem Auftraggeber grundsätzlich keine Ermittlungen; insbesondere darf er im allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen (vgl. auch OLG Frankfurt am Main, NJW-RR 2002, 778).

14 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht festgestellt, daß die Bekl. mit der Angabe einer Wohnfläche von 92,2 m2 in dem von ihr erstellten Exposé ("Baubeschreibung") lediglich eine von Verkäuferseite erlangte Information an die Kl. weitergegeben hat.

15 a) Wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, muß, sofern keine besonderen Umstände vorliegen, der Maklerkunde grundsätzlich davon ausgehen, daß die in dem Exposé des Maklers enthaltenen Aussagen über das nachzuweisende oder zu vermittelnde (Kauf-) Objekt nur Angaben der Verkäuferseite wiedergeben. Auch im Blick auf die einzelnen von den Verkäufern der Bekl. ausgehändigten und über diese an die Kl. gelangten Unterlagen rügt die Revision ohne Erfolg, es fehle für die Feststellung des Berufungsgerichts, die Bekl. habe hinsichtlich der Wohnfläche des angebotenen Objekts nur Angaben der Verkäuferseite an die Kl. weitergegeben, an jeder Grundlage.

16 Einen maßgeblichen Anhaltspunkt in die Richtung, daß die Bekl. mit der Wohnflächenangabe nur Informationen der Verkäufer - wenn auch unter Umständen unter Addition einzelner ihr übermittelter Zahlen - aufgegriffen und im Exposé umgesetzt hat, durfte das Berufungsgericht insbesondere darin sehen, daß auch der der Bekl. von den Verkäufern ausgehändigte Wirtschaftsplan der Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft als Grundlage für die Umlage von Nebenkosten für die in Rede stehende Dachgeschoßwohnung eine Wohnungsgröße von gut 92 m2 (nämlich mit 92,08 m2 nur geringfügig weniger als die von der Bekl. in ihrem Exposé angegebene Summe von 92,2 m2) ansetzte.

17 b) Auch soweit die Revision in diesem Zusammenhang anführt, es sei unklar, wer die handschriftlichen Vermerke auf Bauzeichnung und Wohnflächenberechnung angebracht habe, zeigt sie keinen Rechtsfehler in der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts auf, die dahin geht, daß die maßgeblichen Unterlagen insgesamt aus den Händen der Verkäufer kamen und daß es keinen Anhaltspunkt dafür gebe, daß die handschriftlichen Zusätze erst erfolgt wären, als die Bekl. die Unterlagen in Händen hatte. Das geht, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, zu Lasten der beweispflichtigen Kl.

18 c) Es ist entgegen der Revision auch nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht aus dem Umstand, daß die Bekl. ihren Firmenstempel auf die Wohnflächenberechnung mit dem handschriftlichen Zusatz gesetzt hatte, nicht geschlossen hat, damit habe die Bekl. sich den Inhalt der Wohnflächenberechnung gegenüber den Kl. zu eigen gemacht. Es ist nach den Ausführungen des Berufungsgerichts auch ausgeschlossen, daß die Kl. aus dem Stempel der Bekl. einen solchen Schluß hätten ziehen dürfen. Soweit die Revision diese Beurteilung als verfahrensfehlerhaft angreift, versucht sie nur, ihre eigene Würdigung in revisionsrechtlich unzulässiger Weise an die Stelle derjenigen des Tatrichters zu setzen.

19 3. Nach dem festgestellten Sachverhalt ist dem Berufungsgericht in Anwendung der eingangs genannten Grundsätze auch darin beizupflichten, daß die Bekl. weder bei der Erstellung des Exposés noch bei der Weitergabe der Wohnflächenberechnung verpflichtet war, die - nach dem tatsächlichen Zustand der Wohnung zutreffenden - Flächenangaben und die Frage einer Baugenehmigung für den Spitzboden selbst zu überprüfen oder auf das Unterbleiben einer solchen Prüfung ausdrücklich hinzuweisen. Nicht unbedenklich sind insoweit allerdings die damit verknüpften Ausführungen des Berufungsgerichts in Richtung auf eine etwaige verbliebene diesbezügliche "Restungewißheit".

20 a) Hätte sich der Bekl. aufgrund der ihr von der Verkäuferseite zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen aufdrängen müssen, daß das Dachstudio ohne die erforderliche Baugenehmigung ausgebaut worden war, hätte sie dies abklären oder diesbezügliche Bedenken im Exposé ausweisen oder den Kl. gegenüber offenlegen müssen. Gleiches würde gelten, wenn ihr bewußt gewesen wäre, daß vom Vorliegen der erforderlichen Genehmigung nicht ausgegangen werden kann. Eine solche Offenlegung hätte sich für die Bekl. nur erübrigt, wenn sie hätte sicher sein dürfen, daß die Kl. die Situation genauso durchschauten wie sie selbst. Demgegenüber ließe sich eine Einstandspflicht nicht (jedenfalls nicht vollständig, vgl. § 254 BGB) mit dem Argument verneinen, dem Maklerkunden hätten aufgrund der vorhandenen Informationen selbst Zweifel kommen müssen, und es wäre seine Sache gewesen, sich Gewißheit zu verschaffen.

21 b) Soweit das Berufungsgericht mit seinen erwähnten Ausführungen bezüglich möglicher Zweifel an einer hinreichenden Grundlage für die Information über die Wohnfläche ("verbliebene Restungewißheit"), die sich der Bekl. möglicherweise hätten "aufdrängen können", etwas anderes gemeint haben sollte, so ist dies im vorliegenden Zusammenhang gleichwohl unschädlich.

22 Denn daß vorliegend der Bekl. das "Genehmigungsproblem" bewußt gewesen wäre oder daß sich ihr aufgrund der Vorgeschichte des Bauvorhabens und der ihr von den Verkäufern übergebenen Unterlagen hätte aufdrängen müssen, daß für das Studio im Spitzboden eine nach dem zum Zeitpunkt des Ausbaus geltenden Bauordnungsrecht erforderliche Baugenehmigung nicht erteilt worden war, läßt sich den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht entnehmen; dafür gibt es auch aus dem weiteren Parteivortrag keine Anhaltspunkte.

Wenn sich dem Makler keine Bedenken aufdrängen, darf er Informationen des Verkäufers über die Immobilie ungeprüft im Exposé weitergeben. Das gilt auch für Angaben zur Wohnfläche.

Der Käufer einer Eigentumswohnung hatte vom Makler eine Wohnflächenberechnung des Verkäufers erhalten, die zu der Angabe von 65,02 m2 einen handschriftlichen Zusatz enthielt, wonach 27,06 m2 für das Atelier dazu kämen. Es handelte sich um einen ausgebauten Spitzboden, für den lediglich ein Sondernutzungsrecht bestand. Der Ausbau war ohne Baugenehmigung erfolgt. Der Käufer nahm den Makler auf Schadensersatz in Anspruch.

Mit Urteil vom 18. Januar 2007 bestätigte der BGH das klagabweisende Urteil des Oberlandesgerichts und meinte, die Parallele zu den Verpflichtungen eines Anlagevermittlers dürfe nicht so weit gezogen werden, daß den Makler generell eine Überprüfungspflicht treffe. Er dürfe vielmehr grundsätzlich Informationen des Veräußerers ungeprüft weitergeben. Hier sei der Makler nicht verpflichtet gewesen, die Wohnflächenberechnung des Verkäufers zu überprüfen. Ihm habe sich auch nicht die Vermutung aufdrängen müssen, daß der Ausbau des Spitzbodens ohne Baugenehmigung erfolgt sei.