Makler

Makler; Haftung; Sachmängelgewährleistung; pFV; Vermittlungsmakler; Sachmangel

Der Makler ist grundsätzlich lediglich Wissensvermittler und haftet in der Regel nicht für Sachmängel des vermittelten Objekts. Er schuldet dem Auftraggeber grundsätzlich nicht die Vornahme von Ermittlungen hinsichtlich der Richtigkeit der vom Verkäufer gemachten Angaben.

Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung von Nebenpflichten aus dem Maklervertrag aus positiver Vertragsverletzung.

Die Bekl. war als Maklerin tätig. Ein Makler ist grundsätzlich lediglich Wissensvermittler. Eine Haftung eines Maklers kommt daher nur unter eingeschränkten Voraussetzungen in Betracht. Insbesondere ist eine Haftung für Sachmängel des vermittelten Objektes in aller Regel nicht gegeben. Der Makler schuldet dem Auftraggeber grundsätzlich nicht die Vornahme von Ermittlungen hinsichtlich der Richtigkeit der vom Verkäufer gemachten Angaben. Etwas anderes ergibt sich lediglich dann, wenn dies zwischen den Parteien ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart wird (OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 1525).

Vorliegend hat die Bekl. in dem Exposé, das die Kl. erhalten haben, darauf hingewiesen, daß alle in dem Exposé enthaltenen Angaben "laut Auskunft des Eigentümers" gemacht worden sind. Diese Vereinbarung ist nicht gemäß §§ 3, 9 AGBG unwirksam, vielmehr sind derartige Klauseln typisch für Maklerverträge und entsprechen den Rechtsfolgen des dispositiven Rechts (OLG Hamm NJW-RR 1996, 1082).

Der Vortrag der Kl. ist nicht geeignet, vorliegend eine Haftung der Bekl. wegen positiver Vertragsverletzung des Maklervertrages anzunehmen.

Bei der Angabe im Exposé, daß "die Küche in dem ursprünglichen Zustand belassen wurde, um die original holländischen Wandfliesen zu erhalten", handelt es sich um eine von der Bekl. lediglich weitergegebene Auskunft des Eigentümers. Über den Umfang und den Grad der Erhaltung der Wandfliesen hat die Bekl. keine eigenen Erklärungen, für die sie einzustehen hätte, abgegeben. Der sichtbare Zustand der Küche ist den Kl. vor Abschluß des notariellen Kaufvertrages aufgrund der erfolgten Besichtigung bekannt gewesen. Daß die Bekl. über die im Exposé wiedergegebene Beschreibung des Verkäufers hinaus eigene Zusicherungen hinsichtlich des Fliesenspiegels gemacht hat, ist nicht dargelegt. Wenn die Kl. davon ausgegangen sind, daß sich an der mit Hohlbauplatten abgedeckten Küchenwand ein kompletter Fliesenspiegel aus original holländischen Wandfliesen befindet, ist dies nicht auf eine eigene Erklärung der Bekl. zurückzuführen.

Ihre Behauptung, die Mitarbeiterin W. der Bekl. habe bei der Besichtigung der Wohnung erklärt, die Kellerräume sollten renoviert werden, Rücklagen seien insoweit vorhanden, ein entsprechender Beschluß der Eigentümergemeinschaft liege vor, haben die Kl. nicht beweisen können. Da die Kl. für ihre Behauptung beweispflichtig sind, sie diesen Beweis nicht haben erbringen können, steht ihnen der hinsichtlich des Kellerraumes gemachte Schadensersatzanspruch nicht zu.

Hinsichtlich des Kabelanschlusses hat die Zeugin W. zwar bei der Besichtigung angegeben, es sei ein Kabelanschluß vorhanden. Tatsächlich war auch ein Kabelanschluß vorhanden, dieser war lediglich nicht funktionstüchtig. Allein aus der Angabe der Zeugin W., daß ein Kabelanschluß vorhanden ist, läßt sich nicht ableiten, daß damit die Zeugin W. als Mitarbeiterin der Bekl. für die Funktionstüchtigkeit des Kabelanschlusses einstehen wolle. Die Angaben der Zeugin W., es sei ein Kabelanschluß vorhanden, stellt eine reine Beschreibung dar, mit der keine Gewährleistung o. ä. übernommen werden sollte.

Hinsichtlich der Gewährleistung haben die Kl. mit dem Verkäufer in § 2 des notariellen Vertrages einen Gewährleistungsausschluß vereinbart. Daß die Bekl. als Maklerin für die Funktionstüchtigkeit des Kabelanschlusses eine eigene Haftung übernehmen wollte, ist der Erklärung der Zeugin W., ein Kabelanschluß sei vorhanden, nicht zu entnehmen.

Gleiches gilt hinsichtlich des Starkstromanschlusses in der Küche. Ein Starkstromanschluß war vorhanden, dieser war lediglich nicht funktionstüchtig. Die Zeugin W. hat durch ihre Erklärungen nicht zu verstehen gegeben, daß die Bekl. für die Funktionsfähigkeit des Stromanschlusses einstehen wollte. Wenn die Kl. gegenüber dem Verkäufer auf Gewährleistungsansprüche verzichten, ist nicht ersichtlich, wann die Bekl. als Maklerin für Mängel ersatzpflichtig sein soll.

Auch hinsichtlich des Hausgeldes steht den Kl. ein Schadensersatzanspruch nicht zu. Die Bekl. hatte den Kl. vor Vertragsschluß die aktuellste Abrechnung für das Jahr 1996 zugesandt. Danach betrug das Hausgeld vierteljährlich 965 DM. Dadurch, daß später eine Erhöhung erfolgt ist, ist den Kl. kein Schaden entstanden, denn mit Erhöhungen des Hausgeldes muß ein Wohnungseigentümer regelmäßig rechnen, das Hausgeld kommt der Eigentümergemeinschaft und damit auch den Kl. zugute.

Eine Haftung der Bekl. ist auch insoweit nicht gegeben, als in dem Exposé angegeben worden ist, daß die Wohnung unter Berücksichtigung des Altbaucharakters den heutigen Wohnbedürfnissen angepaßt worden ist. Der Zustand der Wohnung war den Kl. aufgrund der Besichtigung bekannt, darüber hinausgehende Zusicherungen seitens der Bekl. sind nicht erfolgt.

Insgesamt ergibt sich zu keinem der geltend gemachten Schadensersatzansprüche eine ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung der Bekl., für einen bestimmten Zustand aufgrund eigener Kenntnisse einstehen zu wollen.

Die Klage war daher mit der Kostenfolge aus § 91 ZPO abzuweisen.

Anmerkung: Das LG Hannover (Urteil vom 5.9.2000 - 18 S 1515/99, WM 2001, 33) hat die Berufung als unbegründet zurückgewiesen, da Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung nur bestehen, wenn der Makler seine Treuepflichten vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, zumindest aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigen Weise verletzt hat (BGHZ 36, 323, 327; BGHZ 92, 184). Eine derart schwerwiegende Vertragsverletzung, die sich nach dem subjektiven Tatbestand der dem Makler zur Last gelegten Treuepflicht bestimmt, konnte nicht bewiesen werden.