Mängelkenntnis

Mängelkenntnis; Minderungsausschluss

Für eine von § 536 b BGB - Mangelkenntnis des Mieters und ihre Folgen - abweichende Vereinbarung trifft diesen die Beweislast.

Die Berufung der Bekl. gegen das Urteil des Landgerichts ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen, weil die Berufung in der Sache keinen Erfolg, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und eine Entscheidung des Berufungsgerichts auch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich ist. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Verfügung des Senatsvorsitzenden vom 30.9.2008 Bezug genommen, gegen deren Gründe die Bekl. innerhalb der ihr zur Stellungnahme gesetzten Frist Einwände nicht erhoben hat und denen der Senat beitritt. Dort ist ausgeführt:

"I. Die Berufung der Bekl. hat keine Aussicht auf Erfolg. Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht die Bekl. zur Zahlung der von ihr in Höhe von monatlich 280,70 € zu Unrecht unter Berufung auf Mietminderung nicht gezahlten Miete für die Zeit von August 2003 bis Dezember 2006 verurteilt. Das Berufungsvorbringen ist nicht geeignet, eine für die Bekl. günstigere Entscheidung zu rechtfertigen:

1. Der Kl. ist zur Geltendmachung des Mietzinses für die Zeit von August 2003 bis Dezember 2006 ungeachtet des im Jahre 2007 erfolgten Verkaufs des Mietobjekts aktiv legitimiert. Der vom Kl. vorgelegte und von der Bekl. nicht bestrittene Kaufvertrag vom 20.6.2007 enthält keine Abtretung der bis Ende 2006 bereits fällig gewordenen Mietforderungen auf die Erwerber. Eine Abtretung der Ansprüche außerhalb dieses Vertrags ist nicht substantiiert dargetan.

2. Die Bekl. war nicht berechtigt, die Miete für das Betriebsgrundstück B. Straße 66-72 unter Berufung auf Undichtigkeiten des Daches zu mindern. Es kann insoweit dahinstehen, ob der Gewährleistungsausschluss in § 6 Ziff. 1 des Gewerberaummietvertrages der Parteien (im Folgenden: MV) und die Überwälzung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht betreffend die Mietsache in § 7 Ziff. 1 MV Allgemeine Geschäftsbedingungen des Kl. im Sinne der §§ 305 ff. BGB sind und - sollten sie Allgemeine Geschäftsbedingungen sein - der Inhaltskontrolle nach den Maßgaben des § 307 BGB standhalten oder nicht. Denn der Ausschluss des Rechtes zur Minderung der Miete folgt, worauf das Landgericht mit Recht hingewiesen hat, bereits aus § 536 b S. 1 BGB. Dem Geschäftsführer der Bekl. war bei Abschluss des Mietvertrages der Schaden am Dach des Mietobjekts bekannt. Nachdem die Bekl. eine solche Kenntnis in der Klageerwiderung zunächst bestritten hatte, hat sie die Kenntnis ihres Geschäftsführers von der Notwendigkeit einer Reparatur des Daches mit Schriftsatz vom 8.2.2007 eingeräumt. Von solcher Kenntnis geht auch die Berufungsbegründung aus. Kennt der Mieter aber bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus §§ 536, 536 a BGB nicht zu.

3. Die Regelungen des § 536 b BGB sind für die hier in Rede stehende Undichtigkeit des Daches von den Parteien auch nicht etwa durch eine mündliche Vereinbarung außerhalb des schriftlichen Mietvertrages abbedungen worden. Zwar ist § 536 b BGB grundsätzlich abdingbar (BGH NJW-RR 2004, 12 zu § 539 BGB a. F.). Für ihre Behauptung, der Zeuge R. habe als Verhandlungs- und Abschlussvertreter des Kl. ihrem Geschäftsführer vor Vertragsschluss zugesagt, die Schäden am Dach würden beseitigt und die Bekl. werde damit nichts zu tun haben, ist die Bekl. aber beweisfällig geblieben. (wird ausgeführt)

Beruft sich der Mieter darauf, dass er mindern kann, weil bei Vertragsschluss die Beseitigung eines zu diesem Zeitpunkt bekannten Mangels zugesagt worden sei und deshalb der gesetzliche Gewährleistungsausschluss wegen Mangelkenntnis nicht gelte, ist er dafür beweispflichtig.

Dem beklagten Gewerberaummieter war bei Vertragsschluss ein Schaden am Dach des Mietobjekts bekannt. Dennoch minderte er die Miete, weil der Vertreter des auf Restmiete klagenden Vermieters vor Vertragsschluss zugesagt habe, die Schäden am Dach würden beseitigt. Da der Mieter diese Zusage nicht beweisen konnte, verurteilte ihn das LG zur Zahlung.

Das OLG Düsseldorf wies die Berufung zurück. Der Beklagte habe nicht mindern dürfen, weil er den Schaden am Dach unstreitig bei Vertragsabschluss gekannt habe. Die entsprechende Vorschrift des § 536 b BGB sei zwar grundsätzlich abdingbar. Für die Behauptung einer entsprechenden Vereinbarung sei aber der Beklagte beweisfällig geblieben.

Die Entscheidung entspricht der "alten" Beweislastregel, dass derjenige, der von einer gesetzlichen Regelung abweichende günstige Rechtsfolgen beansprucht, deren Voraussetzungen beweisen muss. Soweit rechtsvernichtenden wiederum rechtserhaltende Tatsachen gegenübertreten, liegt die Beweislast bei demjenigen, der sich auf die anspruchserhaltenden Tatsachen beruft (vgl. dazu auch Greger in Zöller/Stöber, Zivilprozessordnung, 26. Aufl. 2007, Rn. 17 a vor § 284 ZPO).