Mängelhaftung

Mängelhaftung; Minderung; Fahrstuhlausfall; Mietpreisüberhöhung

1. Die Nichtbenutzbarkeit eines Fahrstuhls berechtigt den Mieter ei-ner im 4. OG gelegenen Wohnung zu einer Mietzinsminderung in Höhe von 10 %.

2. Zum substantiierten Vortrag einer Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG reicht nicht die Bezugnahme auf den Oberwert des einschlägi-gen Feldes des Berliner Mietspiegels 1988 aus, sondern es muß auf ein Sachverständigengutachten oder auf Vergleichswohnungen ver-wiesen werden.

Der Kl. stehen gegenüber der Bekl. für den Monat Juli 1989 1.675,65 DM und für den Monat August 1989 1.587,46 DM als Miet zins zu.

Aufgrund des am 28.12.1988 abgeschlossenen schriftlichen Mietvertrages hat die Bekl. sich gegenüber der Kl. verpflichtet, eine monatliche Warmmiete von 1.763,84 DM zu zahlen. Da die Mietsache ab dem 15.7.1989 und im gesamten Monat August 1989 mit einem Mangel behaf-tet war, ist kraft Gesetzes eine Minderung der Miete eingetreten (vgl. § 537 BGB), denn der Fahrstuhl des Hauses war ab dem 15.7.1989 vom Bauamt stillgelegt worden. Da die Benutzung des Fahrstuhls indes vom Mietgebrauch umfaßt wird, die Kl. insoweit aber ab dem 15.7.1989 und im Monat August 1989 ihrer Gebrauchsgewährungsfrist gegenüber der Bekl. nicht nachgekommen ist, ist die Miete für diese beiden Monate anteilig herabge-setzt. Daß die Bekl. den Mangel der Kl. gegenüber nicht angezeigt hat, hat nicht gemäß § 545 BGB zum Ausschluß der Minderung geführt; denn die Erstattung einer Anzeige war vorliegend überflüssig, weil der Kl. der Man-gel durch das Bauamt bekannt geworden ist. Bei der Höhe der Minderung war zu berücksichtigen, daß die Wohnung der Bekl. im vierten Stock liegt, demzufolge sich die Nichtbenutzbarkeit des Fahrstuhls als erhebliche Be-einträchtigung der Mietsache dargestellt hat. Von daher ist eine Minderung der Monatsmiete um 10 % (= 176,38 DM) durchaus angemessen. Für den Monat Juli 1989 war allerdings zu berücksichtigen, daß der Mangel erst Mitte des Monats eintrat, mithin im Juli die Minderungsquote mit 5 % (88,19 DM) anzusetzen war. Unter Zugrundelegung dieser Minderungsbeträge ergeben sich die obengenannten Mietzinsansprüche der Kl. für die Monate Juli und August 1989.

An der vertraglich vereinbarten Warmmiete von 1.763,64 DM abzüglich der kraft Gesetzes eingetretenen Mietminderung muß sich die Bekl. fest-halten lassen. Insbesondere kann von einer Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG vorliegend nicht ausgegangen werden. Grundsätzlich gilt zwar, daß eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 % als Mietpreisüberhöhung anzusehen ist und der entsprechende Mehrbetrag vom Mieter nicht entrichtet werden muß. Die Bekl., der inso weit die Darlegungslast obliegt, konnte aber zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete keine substantiierten Angaben machen. Die von ihr vor-genommene Bezugnahme auf den Oberwert des einschlägigen Feldes des Berliner Mietspiegels reicht als substantiierter Sachvortrag für die Ortsüblichkeit der Miete nicht aus. Grundsätzlich läßt sich zwar aus Miet-spiegeln die ortsübliche Vergleichsmiete entnehmen. Der Berliner Mietspiegel weist aber die Besonderheit auf, daß er ausschließlich das Mietniveau der ehemals preisgebundenen Berliner Altbauwohnungen Ende 1987 wiedergibt und damit nicht die üblichen Entgelte, die für nichtpreisge bundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Bebaubarkeit und Lage gezahlt werden. Diese liegen über den Werten des Mietspiegels und übersteigen teilweise erheblich einen Quadratmeterpreis von 10 DM monatlich. Mithin kann dem Berliner Mietspiegel nicht die ortsübliche Vergleichsmiete entnommen werden (vgl. auch Landgericht Berlin GE 1989, S. 473).

Um das übliche Entgelt für die Wohnung der Bekl. darzulegen, hätte sie entsprechend § 2 Abs. 3 und 4 MHG entweder auf ein Sachverständigengutachten verweisen müssen oder Vergleichswohnungen angeben müssen. Das ist jedoch nicht geschehen. Von daher ist das Gericht nicht gehal-ten gewesen, von sich aus ein Sachverständigengutachten über die orts-übliche Vergleichsmiete einzuholen, da dies zu einem unzulässigen Ausfor schungsbeweis geführt hätte.

Auch unter Berücksichtigung des § 3 GVW kann von einem überhöhten vertraglich vereinbarten Mietzins nicht ausgegangen werden. Nach dieser Vorschrift darf zwar bei Abschluß eines neuen Mietvertrages über eine ehemals preisgebundene Altbauwohnung die vereinbarte Miete den bisherigen Mietzins nicht um mehr als 10 % übersteigen. Dies kann vorliegend jedoch nicht angenommen werden. Nach dem Vorbringen der Kl. betrug die zuletzt vom Vormieter zu zahlende Miete 1.595,18 DM. Diese Miete konnte um 10 % auf 1.754,70 DM zuzüglich nicht berücksichtigter Erhöhungen nach §§ 3 - 5 MHG angehoben werden. Dabei konnte die Kl. zu-lässigerweise die gesamte bisherige Miete einschließlich des Teilgewerbezuschlages zugrunde legen, denn die Ausgangsmiete umfaßt sämtliche Zuschläge, auch wenn diese für die Zukunft keine besondere Bedeutung haben.