Mängelhaftung

Mängelhaftung; Schadensersatzanspruch des Mieters; Wasserschaden; Reinigung des Fallrohres

Die Haftung eines Vermieters für Schäden, die dem Mieter wegen Ver-letzung der dem Vermieter obliegenden Pflicht zur Reinigung und Wartung eines Fallrohres entstehen, entfällt nicht notwendig dadurch, daß der Mieter eine für den Wasseraustritt nicht bestimmte Zuleitung des Fallrohres verschlossen hat, an der das den Schaden verursachende Wasser sonst ausgetreten wäre.

Die Kl. sind Mieter in einer Erdgeschoßwohnung mit Loggia. Die Loggia verfügt über eine Fußbodenentwässerung. Die Fußbodenentwässerungen der Loggia und der darübergelegenen Balkone sind an das-selbe Fallrohr angeschlossen. Die Kl. verschlossen wegen angeblich aus-tretender unangenehmer Gerüche die Fußbodenentwässerung ihrer Loggia. Im Zuge eines heftigen Regenfalles staute sich das Wasser im Fallrohr der Loggia /Balkonentwässerungen zurück und trat aus der Fußbodenentwässerung des über der Loggia der Kl. gelegenen Balkons aus. Es lief in die über der Wohnung der Kl. belegene Wohnung hinein, durchdrang die Decke und verursachte in der Wohnung der Kl. einen Wasserschaden. Wäre die Fußbodenentwässerung der Loggia der Kl. nicht verschlossen gewesen, wäre das Wasser in der Loggia der Kl. ausgetreten und von dort aus in deren Wohnung gelaufen. Die Kl. nahmen die Vermieterin auf Ersatz des Wasserschadens in Anspruch. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Die Berufung der Kl. hatte Erfolg.

Die Kl. können von der Bekl. gemäß § 538 BGB Ersatz für die Wasserschäden verlangen, weil der der Höhe nach unstreitige Schaden entweder auf einen von Anfang an vorhandenen oder auf einen von der Bekl. zu vertretenden Mangel zurückzuführen ist. Der eigene Vor-trag der Bekl. legt nahe, daß eine Unterdimensionierung vorliegt, nachdem sie den Rückstau auf außergewöhnlich starke Regenfälle zurückführt. Ein Fallrohr muß auch außergewöhnlich starke Regenfälle bewältigen, sonst ist es mangelhaft; notfalls hat es an geeigneter Stelle einen Überlaufaustritt zu enthalten. Ob der Rückstau auf eine Unterdimensionierung zurückzuführen ist, kann jedoch dahingestellt bleiben. Wenn das Fallrohr ausreichend dimensioniert sein sollte, kann der Rückstau nur darauf zurückgeführt werden, daß sich im Fallrohr querschnittsverengende Fremdkörper befunden haben. Die regelmäßige Reinigung und Wartung eines Fallrohres an den dafür vorgesehenen Revisionsöffnungen ist Sache des Vermieters. Solange die Bekl. nicht substantiiert vorträgt, diese Wartung und Reinigung regelmäßig und ordentlich vorgenommen zu haben, muß davon ausgegangen werden, daß die Verengung des Rohrquerschnittes auf einem in der Sphäre der Bekl. liegenden Unterlassen beruht. Den Kl. gereicht es nicht zum Vorwurf, geschweige denn zur Annahme ei-nes Mitverschuldens, daß sie den Fußbodenablauf ihrer Loggia verschlossen haben. Zwar haben sie dadurch auf den Kausalverlauf Einfluß genommen, aber dies ist unschädlich, weil sie zum Verschluß der Fußbodenentwässerung berechtigt waren. Die Bekl. behauptet selber nicht, daß die Fußbodenentwässerung der Kl. gleichzeitig quasi als Notventil gedacht sei, falls sich im Fallrohr Wasser zurückstaue. Das hätte i. ü. zur Folge, daß die Loggia der Kl. gleichzeitig die Funktion eines Fallwassernotsammelbeckens hätte, was die Bekl. wohl auch nicht ernsthaft behaupten wollen wird. Auch in ihrem Schreiben vom 27. September 1990 hat sie lediglich darauf hingewiesen, daß die Fußbodenentwässerung geöffnet werden müsse, damit ggf. auf dem "Balkon" auftretendes Wasser abfließen könne. Mit "Balkon" ist offensichtlich die Loggia gemeint. Diese Aufforderung der Bekl. ging ins Leere, nachdem unstreitig die Loggia der Kl. verglast ist und kein Wasser von außen eindringen kann. Es ist auch nicht schlüssig dargelegt, daß es sich bei dem Verschluß der Fußbodenentwässerung um eine genehmigungspflichtige bauliche Veränderung handele. Die Bestimmungen aus ihren Allgemeinen Vertragsbedingungen, die die Bekl. in Bezug nimmt, sind inhaltlich nicht vorgetragen. I. ü. dürfte das Verlangen der Bekl. nicht vom Schutzbereich einer solchen Vereinbarung gedeckt werden, der darin liegt, daß Fremdwasser durch den Abfluß abgeführt wird, um keine Schäden an der Bausubstanz zu ver-ursachen. Selbst wenn man den Vortrag der Bekl. dahingehend verstehen wollte, daß die Fußbodenentwässerung der Loggia der Kl. die Funktion eines Überlaufventils habe, würde dies am Ersatzanspruch der Kl. nichts ändern. Auf solch eine ungewöhnliche Funktion einer Fußbodenentwässerung muß der Vermieter den Mieter hinweisen. Sonst kann er nichts daraus herleiten, daß der Mieter diese Funktion des Abflusses vereitelt, sondern muß aus positiver Vertragsverletzung für den aus dem Unterlassen seiner Aufklärung entstandenen Schaden einstehen.