Mängelhaftung

Mängelhaftung; Gewährleistung; Minderung; Wasserdurchfluss; Dielen; Schönheitsreparaturen; Quotenklausel

1. Der Mieter ist zur Minderung berechtigt, wenn ein Fließdruck von 2 bar mit einem demgemäß zu erwartenden Kaltwasserdurchfluss von 18 l/min für die Badewanne und von 10 l/min für den Wasch- und Spültisch nicht mehr erreichbar ist.

2. Die Unwirksamkeit der Quotenklausel lässt die Wirksamkeit einer für sich gesehen wirksamen Klausel, durch die dem Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen übertragen werden, unberührt.

3. In Altbauten sind wippende Dielen typisch.

4. Ist dem Mieter der mangelhafte Zustand der Wohnungseingangstüren bei Anmietung bekannt, steht ihm insoweit kein Minderungsrecht zu.

(Leitsätze der Redaktion )

Die Bekl. sind seit 16. April 2003 Mieter einer Wohnung im Hause F.-straße 24/25, 10585 Berlin, rechter Seitenflügel, 4. und 5. OG, deren Vermieterin die Kl. ist. Unter § 4 Ziff. 6 des Mietvertrages, auf den Bezug genommen wird, ist geregelt, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, und zwar im Allgemeinen nach Ablauf der unter § 14 genannten Fristen. § 4 enthält zugleich eine sog. Quotenklausel. Die Parteien streiten u. a. um die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel unter Berücksichtigung der Quotenklausel.

Die Miete betrug zuletzt 700 € netto kalt zuzüglich Vorauszahlungen auf Betriebskosten in Höhe von 100 € und auf Heizkosten in Höhe von 70 €, insgesamt 870 €.

In den Monaten Januar 2007 bis Juli 2008 zahlten die Bekl. jeweils 15 % der Gesamtmiete, also 130,50 € weniger und beriefen sich auf Minderung wegen unzureichender Kaltwasserversorgung. Mit Wirkung ab 1.8.2008 erhöhte die Kl. den Betriebskostenvorschuss um 3,75 €. Seitdem zahlen die Bekl. monatlich 134,50 € weniger. Mit Schreiben vom 15.1.2007 zeigten sie diverse Mängel an, u. a., dass es Probleme mit dem Wasserdruck gebe, die Wohnungseingangstüren undicht seien und die Brandschutzbestimmungen nicht eingehalten würden. Ende Mai 2007 brachte eine Tischlerfirma im Auftrag der Kl. an drei Seiten der Tür im 4. OG eine Dichtung an. Im Mai 2007 erstellte die Tischlerfirma R. bezüglich diverser Arbeiten einen Kostenvoranschlag, auf den Bezug genommen wird. Die Firma veranschlagte darin die Kosten mit 808,22 € netto. Dieser Kostenvoranschlag wurde der Kl. mit anwaltlichem Schreiben vom 4.7.2007 mit der Aufforderung übersandt, 808,22 € zu zahlen.

Die Kl. behauptet: Ausweislich der Richtwerte für Durchflussmengen gebräuchlicher Kaltwasserleitungen gemäß DIN 1988 Teil 3 liege der Sollwert für Küchenspülen bei 4,2 l/min, für Badewannen bei 9,0 l/min und für Waschbecken bei 4,2 l/min. Im Ortstermin seien nur Kaltwassermengen gemessen worden. Die Herstellerangaben für die Durchflussmengen bezogen sich hingegen auf die Summe der Kalt- und Warmwassermengen, was zur Folge habe, dass die zu erreichenden Mengen jeweils durch zwei zu teilen seien; die Angaben bezogen sich je zur Hälfte auf kaltes und warmes Wasser. Nicht berücksichtigt würde zudem die spezielle Situation in Charlottenburg, wo der Wasserdruck zeitweise unter 4 bar sinke, was an den alten Versorgungsleitungen in der Straße liege und sich besonders in den Sommermonaten auswirke. Der Zustand bezüglich der Wasserversorgung sei seit Beginn des Mietverhältnisses derselbe und daher vertragsgemäß. Die Kl. hält den Vortrag der Bekl. hinsichtlich der Mängel an den Wohnungseingangstüren, den Fenstern und den Dielen für unsubstantiiert und behauptet ferner, die Tür im 4. OG sei eine Altbaubestandstür, für welche die Vorschriften der neuen Bauordnung nicht gelten würden. Sowohl die Türen als auch die Fenster würden sich in dem Zustand befinden wie bei Übergabe der Wohnung an die Bekl., so dass sie ohnehin mit der Geltendmachung dieser Mängel ausgeschlossen seien. Wippende Dielen seien charakteristisch für einen Altbau. [...]

Die Bekl. verlangen widerklagend festzustellen, dass sie nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen in Form von Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen gemäß § 4 Ziff. 6 des Mietvertrages vom 16.4.2003 bezüglich der Wohnung ... verpflichtet sind.

Hinsichtlich des weiteren ursprünglichen Antrages, die Kl. zu verurteilen, den Bekl. für die Wohnung F.-straße 24, 10585 Berlin, SF rechts, 4./5. OG eine Kaltwasserversorgung von 22 l/min an der Badewannenarmatur und von 12 l/min an der Waschbecken- und Spültischarmatur [...] zur Verfügung zu stellen, haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt, nachdem im Dezember 2008 und März 2009 eine Strangsanierung stattgefunden hat und die Stahlsteigeleitungen des Hauses durch neue Edelstahlsteigeleitungen mit einem größeren Querschnitt ausgetauscht wurden. [...]

Das Gericht hat zur Frage des Wasserdurchflusses Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Dipl.‑lng. O. M. [...]

I. Die Klage ist teilweise begründet. Die Kl. hat gegen die Bekl. für den Zeitraum Januar 2007 bis April 2009 Anspruch auf restlichen Mietzins in Höhe von 2.448,15 €.

1. Für Januar 2007 bis September 2007 schulden sie den vollen, ungeminderten Mietzins in Höhe von (9 x 130,50 € =) 1.174,50 €.

Hinsichtlich der Kaltwasserzufuhr haben sie ausgeführt, die durchgeführten Messungen hätten am 8.1.2007 eine Zufuhr von 15 l/min ergeben, am 10.1.2007 eine Zufuhr von 22 l/min und am 10.1. eine Zufuhr von 6 l/min. Technisch sei eine Kaltwasserzufuhr von mehr als 25 l/Min nicht möglich; sie sinke auf etwa 6 bis 15 l/min, wenn andere Nutzer im Haus Wasser abzapfen. Diesem Vortrag kann eine mangelhafte Kaltwasserversorgung bereits im Januar 2007 nicht hinreichend entnommen werden. Die Bekl. haben sich im Verlauf des Rechtsstreits der Auffassung des Sachverständigen gebeugt, wonach eine Auslaufmenge von 22 l/min an der Badewannenarmatur und von 12 l/min an der Waschtisch- und Spültischarmatur ordnungsgemäß sei (und nicht von 50 I/min, wie zunächst behauptet). Dann aber hätten sie konkret angeben müssen, wo die abgezapften Mengen von 15 l/min bzw. 22 l/min und 6 l/min entnommen wurden. 15 I und 22 I sind für eine Waschtisch- und Spülarmatur normal, 22 I sogar für eine Badewannenarmatur. 6 I mögen zu wenig sein; ohne konkreten Vortrag, auf welche Entnahmestelle sich dies bezog, kann aber eine Minderung nicht bemessen werden. Hinzu kommt, dass es sich in diesem Monat ersichtlich um einen Ausreißer handelt, da ansonsten ja vertretbare Mengen pro Minute erreicht wurden.

Die weiter geltend gemachten Mängel berechtigen ebenfalls nicht zur Minderung. Soweit die Bekl. geltend machten, die Wohnungseingangstüren seien undicht und würden nicht den Brandschutzbestimmungen entsprechen, mit dem Anbringen von Dichtungen sei keine baurechtlich vorgeschriebene Rauchdichtigkeit erreicht worden, können sie sich - falls darin überhaupt ein Mangel zu sehen ist - schon deswegen nicht auf Minderung berufen, weil ihnen der Zustand bei Anmietung bekannt war, § 536 b BGB. Zudem haben sie den Zustand der Türen über einen Zeitraum von 3 1/2 Jahren hingenommen, ohne die Miete zu mindern, so dass ein etwaiges Minderungsrecht gemäß § 242 BGB verwirkt ist.

Der Vortrag zu den "wippenden Dielen" im Flur des 4. OG ist unsubstantiiert. Das 4. OG ist Altbaubestand. In Altbauten aber sind wippende Dielen geradezu typisch. Das hinzunehmende Maß mag durchaus auch mal überschritten werden; dann aber bedarf es eines dezidierten Vortrages zu Art und Ausmaß des "Wippens", an dem es hier fehlt.

Aber auch der Vortrag zur Mangelhaftigkeit der Fenster reicht nicht aus. Die Bekl. tragen insoweit lediglich vor, die Fenster im Schlaf- und Arbeitszimmer seien nicht dicht, sondern zug- und wasserdurchlässig. Da Fenster nie völlig dicht sind (und auch nicht sein sollen, es sei denn, es handelt sich um moderne Isolierglasfenster, was nicht vorgetragen ist), hätte näher dazu vorgetragen werden müssen, welche baulichen Mängel die Fenster aufweisen (sind sie z. B. verzogen? erkennt man einen Spalt zwischen Fensterflügel und Fensterrahmen?) und wie sich die Undichtigkeit konkret auswirkt (regnet es z. B. herein?).

Ohne derartigen Vortrag kann nicht beurteilt werden, ob überhaupt ein Mangel vorliegt, ob er erheblich ist und zu welcher Tauglichkeitsminderung er führt. Dem Kostenvoranschlag der Tischlerfirma R. lässt sich auch nichts Konkretes zu Art und Umfang der Mängel entnehmen.

2. Ab Oktober 2007 waren die Mieten wegen der sich verschlechternden Kaltwasserversorgung allerdings gemindert. Hier geben die Bekl. Auslaufmengen von knapp 9 l/min für die Badewanne, etwas über 7 I beim Waschbecken und in der Küche von gut 5 l/min. an. Dies hat der Sachverständige bestätigt. Er hat im Rahmen der beiden Ortstermine Auslaufmengen von 7 bis 9 l/min beim Handwaschbecken, von 4 bis 7 l/min bei der Spüle und von 7 bis 9 l/min bei der Badewanne gemessen. Als nach den Angaben der Armaturhersteller zu erwartende Auslaufmengen hat er für eine Waschtisch- und eine Spültischarmatur ca. 12 l/min angegeben und für eine Badewannenarmatur von 22 l/min. Diese Mengen setzen einen Fließdruck von 2,0 bar voraus. Den Einwänden der Kl. hinsichtlich der Berechnung dieses Drucks vermag das Gericht nicht zu folgen. Der Sachverständige hat im 4. OG an der Entnahmestelle der Badewanne einen sog. Ruhedruck (Wasser fließt nicht) gemessen und von diesem Ruhedruck unter Berücksichtigung des Druckverlustes von 2,0 bar durch die Höhe der Entnahmestelle auf einen Versorgungsdruck im Keller von 5 bar geschlossen. Dies entspricht im Übrigen den von der Kl. angegebenen Werten für die Otto‑Suhr‑Allee (4,96 bar) und die Sybelstraße (5,10 bar). Was die in Dahlem gelegene Königin‑Luise‑Straße mit der Situation in Wilmersdorf zu tun hat, erschließt sich nicht. Um den zu erwartenden Fließdruck zu berechnen, hat er den üblichen Druckverlust durch Rohrreibung und Apparate (Wasserzähler und Wasserfilter) mit 1,0 bar in Abzug gebracht. Es besteht kein Anlass, an dem diesbezüglichen Sachverstand des Gutachters zu zweifeln. Der Fließdruck müsste danach - bei einem intakten Leitungssystem - bei 2,0 bar liegen. Dies war jedoch nicht der Fall. Er brach vielmehr beim Öffnen von nur einer Armatur auf 0,4 bar zusammen. In seiner Anhörung erläuterte der Sachverständige, dass dies darauf schließen lasse, dass es ein Problem in der Hausinstallation gegeben habe, wie z. B. zugesetzte Rohre. Bedingt durch diesen extremen Druckverlust waren die von den Armaturherstellern für einen Fließdruck von 2 bar angegebenen Auslaufmengen nicht ansatzweise zu erreichen. Diese Ausführungen der Kl. zu dem Mindestfließdruck nach den DIN‑Vorschriften sind nicht relevant. Für die Frage, ob ein Mangel vorliegt, kommt es nicht darauf an, ob die entsprechenden technischen Normen eingehalten sind, sondern ob die den Erfordernissen des vertragsgemäßen Gebrauchs entsprechende Sollbeschaffenheit der Mietsache gegeben ist. Vertragsgemäß war hier nicht der in irgendeiner DIN‑Vorschrift vorgesehene Mindestdruck oder eine Mindestentnahmemenge, sondern ein Fließdruck von 2 bar mit den daraus folgenden Auslaufmengen. Hierfür spricht auch, dass sich die Wasserversorgung seit Mietbeginn ersichtlich verschlechtert hat. Während noch im Januar 2007 Wassermengen von immerhin 15 und 22 l/min von den Bekl. gemessen wurden, sank die Auslaufmenge im Juni 2008 auf 6 bis 9 l/min an allen Entnahmestellen. Damit steht fest, dass 15 bis 22 l/min (vermutlich an der Badewannenarmatur) früher erreichbar und damit geschuldet waren.

Der Kl. ist allerdings zuzugeben, dass es sich bei den Herstellerangaben um Mischwassermengen handelt. Dies hat der Sachverständige in seiner Anhörung klargestellt. Des Weiteren hat er erläutert, dass die Mischwassermenge in der Tat etwas höher liegt als die Kaltwassermenge, allerdings nur um ca. 20 % (und nicht um das Doppelte, wie die Kl. meint). Davon ausgehend ergibt sich ein zu erwartender Kaltwasserdurchfluss von 18 l/Min für die Badewanne und von 10 l/min für den Wasch- und den Spültisch. Auch diese Mengen wurden vor der Strangsanierung indes nicht erreicht. Die Einschränkungen bei der Wasserversorgung, die sich in Bezug auf die geschuldeten Auslaufmengen nicht als derart erheblich erwiesen haben, wie von den Bekl. behauptet, berechtigen zu einer Minderung um 8 % der Bruttowarmmiete, d. h. für die Monate Oktober 2007 bis Juli 2008 um 69,60 € (8 % von 870 €) und für die Monate August 2008 bis April 2009 - aufgrund Erhöhung des Betriebskostenvorschusses - um 69,90 € (8 % von 873,75 €). Die weiteren Mängel berechtigen auch ab Oktober 2007 nicht zur Minderung (s.o. Ziff. 2.). Die Bekl. schulden mithin für Oktober 2007 bis Juli 2008 monatlich restliche (130,50 € - 69,60 € =) 60,90 €, also für zehn Monate 609 €, und für August 2008 bis April 2009 monatlich restliche (134,75 € - 69,90 € =) 73,85 €, also für 9 Monate 664,65 €.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB.

II. Die Widerklage ist unbegründet.

Die Bekl. sind entgegen ihrer Auffassung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die entsprechende Klausel, durch die den Mietern diese Verpflichtung übertragen wurde, ist für sich genommen wirksam. Unter § 4 Ziff. 6 des Mietvertrages ist die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen geregelt und wird ergänzt durch den wirksamen - da nicht starren ("im Allgemeinen") - Fristenplan unter § 14 des Mietvertrages.

Zwar ist die Quotenhaftungsklausel unter § 4 Ziff. 6 des Mietvertrages unwirksam, da die darin vorgesehenen Renovierungsfristen nicht flexibel sind, damit nicht dem jeweiligen konkreten Renovierungsbedarf Rechnung tragen (BGH, GE 2006, 1542 = WuM 2006, 677). Jedoch lässt die Unwirksamkeit allein der Abgeltungsklausel die Wirksamkeit der Klausel, durch die dem Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen übertragen werden, unberührt; denn die Grundverpflichtung kann von der Kostenklausel ohne inhaltliche Veränderung nach der "blue‑pencil‑Methode" getrennt werden (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage 2009, Rn. IX 220; BGH, GE 2008, 1045 = WuM 2008, 472; GE 2009, 192 = WuM 2009, 36).

Der Mieter darf mindern, wenn ein Fließdruck von 2 bar mit damit erzielbarem Kaltwasserdurchfluss von 18 l/min für die Badewanne und 10 l/min für den Wasch- und Spültisch nicht mehr erreichbar ist, entschied das AG Charlottenburg. Dem Urteil ist auch zu entnehmen, dass das Gericht wippende Dielen in Altbauten für typisch hält, dass bei Kenntnis von anfänglichen Mängeln der Mieter nicht mindern darf und eine unwirksame Quotenklausel keine wirksame Schönheitsreparaturklausel zu Fall bringt.

Die Wohnungsmieter minderten die Miete wegen verschiedener Mängel. Sie hielten den Wasserdruck ihrer im 4. und 5. OG gelegenen Altbauwohnung nicht für ausreichend und die Mindestdurchflussmenge nicht für erreichbar. Sie bemängelten Undichtigkeiten der Wohnungseingangstür und "wippende" Dielen. Wegen Unwirksamkeit der vereinbarten Quotenklausel sei auch die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam. Der Vermieter klagte die rückständigen Mieten ein. Die Mieter verlangten widerklagend Feststellung, dass der Vermieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Die ursprünglich weiterhin erhobene Widerklage auf eine Kaltwasserversorgung von 22 l/min an der Badewannenarmatur und von 12 l/min an der Waschbecken- und Spültischarmatur erklärten die Parteien übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt, nachdem der Vermieter die Wasserstränge durch neue Leitungen mit einem größeren Querschnitt ausgetauscht hatte.

Das AG Charlottenburg hielt die Mieter insoweit zur Minderung für berechtigt, als ein Fließdruck von 2 bar mit einem demgemäß zu erwartenden Kaltwasserdurchfluss von 18 l/min für die Badewanne und von 10 l/min für den Wasch- und Spültisch nicht mehr erreichbar gewesen sei. Insoweit komme es nicht auf DIN-Normen, sondern auf den vertragsgemäßen Gebrauch an, der nach eingeholtem Sachverständigengutachten nur bei Erreichbarkeit dieser Durchflussmengen gegeben sei. Wegen der "wippenden" Dielen sei mangels konkreten Vortrags über Art und Ausmaß des "Wippens" eine Minderung nicht gerechtfertigt, zumal "wippende" Dielen in einem Altbau geradezu typisch seien. Auch wegen des behaupteten mangelhaften Zustands der Wohnungseingangstüren könnten die Mieter nicht mindern, da ihnen dieser Zustand bei Anmietung bekannt gewesen sei. Die Unwirksamkeit der Quotenklausel lasse die Wirksamkeit einer für sich gesehen wirksamen Klausel über Schönheitsreparaturen unberührt.

Zur abweichenden Ansicht hinsichtlich des geschuldeten Wasserdurchflusses vgl. Kinne, GE 2009, 624.