Mängelbeseitigungsverfügung,Sondereigentum: Gemeinschaftseigentum

Mängelbeseitigungsverfügung,Sondereigentum: Gemeinschaftseigentum; Wohnungseigentümergemeinschaft; Gefahrenabwehr; Auswahlermessen; Zustandsstörer

1. Erfordert die von der Behörde verlangte Mängelbeseitigung bauliche Eingriffe sowohl in das Sondereigentum als auch in das Gemeinschaftseigentum, kann sich der in Anspruch genommene Sondereigentümer jedenfalls so lange nicht auf rechtliches Unvermögen zum Eingriff in das Gemeinschaftseigentum berufen, als nicht feststeht, ob sich die Eigentümergemeinschaft dem Eingriff widersetzt. Diese Frage berührt nicht die Rechtmäßigkeit der Verfügung, sondern al-lenfalls die Rechtmäßigkeit ihrer Vollstreckung.

2. Liegt bei Wohnungseigentum die baupolizeiliche Gefahrenquelle teils im Sondereigentum, teils im Gemeinschaftseigentum, übt die für die Gefahrenabwehr zuständige Behörde ihr Auswahlermessen bei mehreren Zustandsstörern rechtmäßig aus, wenn sie die Mängelbeseitigung von demjenigen verlangt, in dessen Verantwortungsbereich die wesentliche Ursache der Gefahr liegt.

Die Beteiligten (Behörde und ein Wohnungseigentümer) streiten sich um den sofortigen Vollzug einer Mängelbeseitigungsverfügung.

Ohne Erfolg rügt die Antragstellerin, der Antragsgegner hätte die Mängelbeseitigungsverfügung statt gegen sie gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft richten müssen. Wenn vom Zustand einer Sache eine Gefahr ausgeht, sind die Maßnahmen gegen den Inha-ber der tatsächlichen Gewalt zu richten, § 11 Abs. 1 ASOG. Die für die Ge-fahrenabwehr zuständige Behörde soll durch diese Regelung einen schnellen Zugriff auf einen polizeipflichtigen Störer erhalten, ohne in schwierige und zeitraubende zivilrechtliche Ermittlungen des Eigentümers eintreten zu müssen. Die Maßnahmen können aber auch gegen den Eigentümer oder einen anderen Berechtigten gerichtet werden, § 11 Abs. 2 Satz 1 ASOG. Der Antragsgegner hat die Antragstellerin in ihrer Eigenschaft als Wohnungseigentümer gemäß § 1 Abs. 2, § 3 und § 5 Wohnungseigentumsgesetz vom 15. März 1951 (BGBl. I S. 175/GVBl. S. 547) - WEG - in Anspruch genommen. Gegenstand des Sondereigentums, das in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum das Wohnungseigentum bildet, sind bestimmte Räume sowie die zu die-sen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, be-seitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht ei-nes anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes ver-ändert wird, § 5 Abs. 1 WEG. Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, § 5 Abs. 2 WEG. ...

Nach Auffassung des beschließenden Senats handelt es sich bei dieser Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum indes nicht um eine zivilrechtliche Vorfrage, deren Klärung für das bauaufsichtliche Eingreifen unabdingbar wäre. Für den Antragsgegner als für die Ge fahrenabwehr auf dem Gebiete des Bauordnungsrechts zuständige Behörde ist es bei der Anwendung von § 11 ASOG allein entscheidend, daß die Antragstellerin jedenfalls entweder als Sondereigentümerin an der streitbefangenen Wohnung oder aber als Gemeinschaftseigentümerin für den Zustand auch des Gemeinschaftseigentums verantwortlich ist. Es ist in Rechtsprechung und Literatur seit langem anerkannt, daß bei einer Mehrheit von Eigentümern jeder Miteigentümer polizeipflichtig ist. So ist beispielsweise eine an einen der Miteigentümer gerichtete bauaufsichtliche Beseitigungsanordnung nicht etwa deshalb rechtswidrig, weil sie nicht auch gegen die übrigen Miteigentümer gerichtet ist. Vielmehr stellt sich erst bei der Vollstreckung der Verfügung die Frage, ob die übrigen Mitei-gentümer widersprechen und ob deshalb die Behörde auch gegen diese Miteigentümer - sei es mit einer Beseitigungsverfügung, sei es mit einer Duldungsverfügung - vorgehen muß (OVG Münster, BRS 24 Nr. 194; BVerwGE 40, 101; VGH Kassel, NJW 1983, 2282; Kühling, BauR 1972, 264; Vogel: Drews/Wacke/Vogel/Martens, Gefahrenabwehr, 1990 S. 184 ff.). Dabei ist es unerheblich, ob es sich um Miteigentum nach Bruch-teilen oder Gesamthandseigentum handelt (Vogel a. a. O.). Dieselben Grundsätze gelten auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft (Rasch: Ule/Rasch, Allgemeines Polizei- und Ordnungsrecht, 2. Aufl. 1982, § 5 Rdnr. 5 ). Diese Rechtsauffassung verlagert das Problem der rechtlichen Unmöglichkeit in das Vollstreckungsrecht und entbindet somit die für die Gefahrenabwehr zuständige Behörde davon, bereits beim Erlaß des Ver-waltungsaktes die unter Umständen schwierigen zivilrechtlichen Fragen zu prüfen, wer außer dem in Anspruch Genommenen noch Miteigentümer ist und in welchem zivilrechtlichen Verhältnis diese Personen untereinander stehen. Erfordert die von der Behörde verlangte Mängelbeseitigung bauliche Eingriffe sowohl in das Sondereigentum wie in das Gemeinschaftseigentum, kann sich der herangezogene Sondereigentümer jedenfalls so lange nicht auf rechtliches Unvermögen zum Eingriff in das Ge-meinschaftseigentum berufen, als noch gar nicht feststeht, ob sich die Ei-gentümergemeinschaft dem Eingriff widersetzt. Diese Frage berührt nicht die Rechtmäßigkeit der Mängelbeseitigungsverfügung, sondern deren Vollstreckung. Im vorliegenden Falle hat der Antragsgegner der Eigentümergemeinschaft, vertreten durch den gerichtlich bestellten Notverwalter, die gegen die Antragstellerin erlassene Mängelbeseitigungsverfügung zur Kenntnis gegeben. Aus den eingereichten Verwaltungsvorgängen ist nicht ersichtlich, daß der Verwalter dagegen Einspruch erhoben hätte. Bei die-ser Sachlage ist zur Zeit nicht erkennbar, daß die Mängelbeseitigung durch die Antragstellerin am Widerspruch der anderen Gemeinschaftseigentümer oder der Mieter scheitern könnte.

Der Antragsgegner hat sein Auswahlermessen unter den mehreren Störern auch nicht rechtswidrig ausgeübt. Liegt bei Wohnungseigentum die baupolizeiliche Gefahrenquelle teils im Sondereigentum, teils im Gemeinschaftseigentum, übt die für die Gefahrenabwehr zuständige Behörde ihr Auswahlermessen bei mehreren Zustandsstörern rechtmäßig aus, wenn sie die Mängelbeseitigung von demjenigen verlangt, in dessen Verantwortungsbereich die wesentliche Ursache für die Gefahr liegt.