Mängelbeseitigungsansprüche gegen den Bauträger durch Verwaltungsbeirat

Mängelbeseitigungsansprüche gegen den Bauträger durch Verwaltungsbeirat; Gesamtschuld auch bei Einzelverkauf von Wohnungen durch Gesellschafter einer Bauherrengemeinschaft

1. Ermächtigen Wohnungseigentümer den Verwaltungsbeirat, im eigenen Namen Mängelgewährleistungsansprüche gegen den Bauträger geltend zu machen, sind damit die jeweils amtierenden Mitglieder des Verwaltungsbeirats sachbefugt.

2. Der einzelne Erwerber hat gegen den Veräußerer auch dann einen auf die vollen Mängelbeseitigungskosten gerichteten Schadensersatzanspruch, wenn der Veräußerer Mitglied einer Bauherrengemeinschaft war und der Erwerb erst nach individueller Zuteilung der einzelnen Eigentumswohnungen an die Mitglieder erfolgt ist.

3. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Veräußerers, wonach die Verjährung mit der Übergabe der Eigentumswohnung an den Erwerber beginnt, ist unwirksam.

Die Kl. verlangen Kostenvorschuß für die Beseitigung von Mängeln an einer Wohnungseigentumsanlage. Die Kl. sind diejenigen Personen, aus denen bei Klageerhebung im Jahre 1985 der Verwaltungsbeirat der Wohnungseigentümergemeinschaft bestand. Die Kl. zu 1 und 3 sind später ersatzlos aus dem Verwaltungsbeirat ausgeschieden, treten aber weiter als Kl. auf. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte durch Mehrheitsbeschluß am 30. November 1981 den Verwaltungsbeirat ermächtigt, die Mängelbeseitigungsansprüche im eigenen Namen gegen die Bauherrengemeinschaft geltend zu machen.

Das Baugrundstück stand zunächst im Eigentum der 12 Bekl. sowie einer nicht mitverklagten weiteren Person, die vor Klageerhebung in Konkurs gefallen ist. Diese errichteten die Anlage als Bauherrengemeinschaft zum Teil selbst, zum Teil durch beauftragte Firmen. Noch vor Fertigstellung teilte die Bauherrengemeinschaft das Wohnungseigentum auf die einzelnen Bauherren auf. Diese behielten die Wohnungen zum Teil, zum Teil veräußerten sie sie mit Verträgen, die als Kaufverträge bezeichnet sind. Das Gemeinschaftseigentum wurde am 24. November 1980 abgenommen.

Die Kl. haben mit der am 19. Juli 1985 erhobenen Klage die Bekl. als Teilschuldner entsprechend ihren Miteigentumsanteilen in Anspruch genommen. Nach einem rechtskräftigen Versäumnisurteil gegen den Bekl. zu 4 haben die Kl. im September 1987 mit den Bekl. zu 2, 5, 7, 8 und 11 und der Streitverkündeten zu 4, einer der bauausführenden Firmen, einen Vergleich geschlossen und anschließend die Klage gegen diese sowie die Bekl. zu 3 zurückgenommen. Der Streitverkündete zu 4 hat zur Mängelbeseitigung insgesamt 421.800 DM bezahlt.

Anschließend haben die Kl. die Klage auf 730.000 DM erhöht und die verbliebenen Bekl. zu 1, 6, 9, 10 und 12 als Gesamtschuldner in Anspruch genommen. Im Anschluß hieran ist hinsichtlich der Bekl. zu 1 der Rechtsstreit beiderseits für erledigt erklärt worden und die Klage gegen die verbliebenen Bekl. zu 6, 9, 10 und 12 auf 1.363.831,68 DM erhöht worden.

Das Landgericht hat die Bekl. zu 6, 9, 10 und 12 durch Teilurteil als Gesamtschuldner zur Zahlung von 351.367,98 DM sowie mit Schlußurteil zur Zahlung weiterer 113.166,61 DM unter Abweisung der Klage im übrigen verurteilt.

Die Bekl. haben gegen das Teilurteil und das Schlußurteil Berufung eingelegt. Das Berufungsgericht hat wegen der im Laufe des Berufungsverfahrens eingetretenen Insolvenz der Bekl. zu 12 das gegen diese gerichtete Verfahren abgetrennt. Es hat die Verfahren gegen das Teil- und Schlußurteil verbunden und die Bekl. zu 6 verurteilt, an die Kl. zu 2, 4 und 5 als Gesamtgläubiger 3.040,17 Ä zu zahlen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Kl. weiter die Verurteilung der Bekl. zu 6, 9 und 10 entsprechend den landgerichtlichen Urteilen.

Die Revision hat keinen Erfolg, soweit sie sich gegen die Abweisung der Klage der Kl. zu 1 und 3 insgesamt und der Kl. zu 2, 4 und 5 gegenüber der Bekl. zu 10 richtet. Im übrigen hat sie insoweit Erfolg, als hinsichtlich des angegriffenen Betrags von 234.472 Ä zu Lasten der Kl. zu 2,4 und 5 gegenüber den Bekl. zu 6 und 9 erkannt worden ist. Auf das Schuldverhältnis finden die bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Gesetze Anwendung (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).

I. 1. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die Kl. zu 1 und 3 seien nicht sachbefugt. Den Kl. zu 2, 4 und 5 fehle die Sachbefugnis hinsichtlich der Bekl. zu 10. Grundlage für die Sachbefugnis sei der Eigentümerbeschluß vom 30. November 1981, der lautet:

"Der Verwaltungsbeirat wird ermächtigt, im Eigennamen die Mängelgewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Bauherrengemeinschaft S. außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen."

a) Unschädlich sei, daß zum Zeitpunkt dieses Beschlusses nicht die fünf Kl. Mitglieder des Verwaltungsbeirats gewesen seien. Der Beschluß sei dahin zu verstehen, daß klagebefugt die jeweiligen Mitglieder des amtierenden Verwaltungsbeirates seien. Dies seien unstreitig zur Zeit der Klageerhebung die Kl. gewesen. Da die Kl. zu 1 und 3 später aus dem Verwaltungsbeirat ausgeschieden seien, seien sie in dieser Eigenschaft nicht mehr sachbefugt.

b) Daß die Kl. zu 2, 4 und 5 noch Mitglied des Verwaltungsbeirats seien, sei von den Bekl. zu 6 und 9 nicht substantiiert bestritten worden. Da der Bekl. zu 10 dies hinreichend bestritten habe, und die Kl. ihm gegenüber beweisfällig geblieben seien, sei diesem gegenüber von der fehlenden Sachbefugnis der Kl. auszugehen. 2. Das Berufungsgericht ist weiter der Ansicht, der Bekl. zu 6 hafte für Mängel der Dachkonstruktion (537.703,79 DM), die Mängel an anderen Betonteilen (25.452,40 DM), die Mängel bei den Abwasserrohren (21.112 DM), die Schallschutzmängel (292.068 DM) und die Gründungsmängel (10.000 DM) nur "pro rata" seines Miteigentumsanteils.

Werde demgegenüber eine gesamtschuldnerische Haftung angenommen, komme es hilfsweise auf die Frage der Verjährung an. Jeweils die Ansprüche hinsichtlich der Mängel der Dachkonstruktion, der anderen Betonteile und der Abwasserrohre seien insoweit teilweise verjährt, als sie nicht in der ursprünglich erhobenen Klage am 19. Juli 1985, sondern erst später geltend gemacht worden seien. Mit der Klage mit ihrem ursprünglichen Antrag seien die Bekl. nur anteilig entsprechend ihrer Miteigentumsanteile in Anspruch genommen worden. Die Klage sei erst am 8. April 1988 und damit nach Ablauf der am 24. November 1980 beginnenden fünfjährigen Verjährungsfrist erweitert worden. Die Verjährung sei nicht durch die angebliche "Erstreckungsvereinbarung" aus dem Jahre 1982 im Zusammenhang mit einem Beweissicherungsverfahren unterbrochen worden. Nach jener Vereinbarung hätten die Wohnungseigentümer so stehen sollen, wie sie gestanden hätten, wenn sie am 30. Juni 1982 einen eigenen Beweissicherungsantrag gegen die Bauherrengemeinschaft eingereicht hätten. Zur Bevollmächtigung des Zeugen B., diese Vereinbarung für die Bauherrengemeinschaft zu treffen, sei nicht substantiiert vorgetragen.

3. Gegen die Bekl. zu 9 sei die Klage wegen der erhobenen Einrede der Verjährung hinsichtlich aller Mängel abzuweisen. Bei der Beurteilung des Verjährungsbeginns sei ihr gegenüber nicht auf die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Erwerber am 24. November 1980 abzustellen, sondern auf den 1. Juli 1980, an dem die von ihr verkaufte Wohnung übergeben worden sei. Im "Mustervertrag" sei ausdrücklich vereinbart, daß die Verjährungsfrist hinsichtlich der Mängelhaftung mit der Übergabe beginnen solle. Die fünfjährige Verjährungsfrist sei daher am 1. Juli 1985 abgelaufen. Die Klage und die Beweissicherungsverfahren seien gegenüber der Bekl. zu 9 nach diesem Zeitpunkt erfolgt. Für die "Erstreckungsvereinbarung" gelte dasselbe wie beim Bekl. zu 6.

II. Die Revision ist uneingeschränkt zulässig. Das Berufungsgericht hat die Revision im Tenor insgesamt zugelassen. Aus den Entscheidungsgründen ergibt sich nicht mit hinreichender Deutlichkeit, daß die Zulassung der Revision beschränkt werden sollte. III. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprüfung nur teilweise stand.

1. Zutreffend ist die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung des Beschlusses der Wohnungseigentümer dahin, daß nur die amtierenden Mitglieder des Verwaltungsbeirats ermächtigt worden sind, Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümer geltend zu machen. Sie trägt dem Umstand Rechnung, daß ausgeschiedene Verwaltungsbeiratsmitglieder im Regelfall kein Interesse mehr an der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen der einzelnen Erwerber haben.

Nicht zu beanstanden ist die weitere Erwägung des Berufungsgerichts, daß die Kl. zu 2, 4 und 5 nicht gegenüber der Bekl. zu 10 weiter als amtierende Verwaltungsratsmitglieder angesehen werden können. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen sind die Kl. nach dem Bestreiten der Bekl. zu 10 beweisfällig geblieben. Daher sind die Kl. zu 2, 4 und 5 gegenüber dem Bekl. zu 10 nicht sachbefugt. 2. Nicht gefolgt werden kann der hinsichtlich des Bekl. zu 6 vertretenen Ansicht des Berufungsgerichts, er habe als Veräußerer der Wohnung nicht als Gesamtschuldner für die gesamten Nachbesserungskosten einzustehen, sondern nur "pro rata" seines Miteigentumsanteils.

Der Unternehmer schuldet dem Besteller gemäß § 633 BGB die Herstellung eines mangelfreien Werkes. Die werkvertragliche Verpflichtung bezieht sich auch im Bauherrenmodell auf das ganze Gebäude (BGH, Urteil vom 25. Februar 1999 - VII ZR 208/97, BGHZ 141, 63, 66 = GE 1999, 1353). Der einzelne Erwerber ist zur selbständigen Verfolgung der aus seinem Vertragsverhältnis herrührenden, auf Beseitigung der Mängel gerichteten Ansprüche am gemeinschaftlichen Eigentum befugt (BGH, Urteil vom 10. Mai 1979 - VII ZR 30/78, BGHZ 74, 258, 262 m. w. N.). Er kann vom Veräußerer Nachbesserung und unter den Voraussetzungen des § 633 Abs. 3 BGB Ersatz seiner Aufwendungen für die Mängelbeseitigung oder einen Vorschuß auf die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen. Auch die sekundären Gewährleistungsansprüche aus § 635 BGB stehen dem einzelnen Erwerber aus seinem individuellen Vertrag mit dem Veräußerer zu, auch wenn die Wahl zwischen Minderung und kleinem Schadensersatz wegen der Gemeinschaftsbezogenheit des später gebildeten Eigentums nur gemeinsam getroffen werden kann. Der Schadensersatzanspruch tritt an die Stelle des Erfüllungsanspruchs. Er ist auf vollständigen Ausgleich der durch die Mängel entstandenen Schäden gerichtet. Der Unternehmer hat deshalb dem Erwerber die Gesamtkosten zu ersetzen, die zur Behebung des Mangels erforderlich sind (BGH, Urteil vom 25. Februar 1999 - VII ZR 208/97, aaO.). Der Umfang der werkvertraglichen Verpflichtung ist nicht davon abhängig, ob der aus mehreren Personen bestehende Bauträger selbst veräußert oder jede dieser Personen für sich nach individueller Zuteilung der einzelnen Eigentumswohnungen. Durch die Aufteilung ändert sich nicht die werkvertragliche Verpflichtung jedes einzelnen Veräußerers, mangelfreies Gemeinschaftseigentum herzustellen. Der werkvertragliche Schadensersatzanspruch unterscheidet sich vom kaufrechtlichen Anspruch maßgeblich dadurch, daß er von der werkvertraglichen Erfolgshaftung des Auftragnehmers geprägt ist und deswegen eine Quotelung wie im Kaufrecht nicht in Betracht kommt (BGH, Urteil vom 25. Februar 1999 - VII ZR 208/97, aaO.). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts können die Verträge nicht dahingehend ausgelegt werden, daß Gewährleistungsansprüche gegen die Bekl. dergestalt aufgeteilt würden, daß die Bekl. nur anteilig in Anspruch genommen werden könnten. Die Ansprüche der Erwerber aus ihren Verträgen würden verkürzt. Die Veräußerer können, soweit sie auf das Ganze in Anspruch genommen werden, intern Ausgleich nehmen.

3. Das Berufungsgericht beurteilt die Verjährung des Kostenerstattungsanspruchs gegen den Bekl. zu 6 zu Recht nicht nach den Grundsätzen, die für den Vorschußanspruch gelten. Die Wirkung der Vorschußklage ist nicht auf den eingeklagten Vorschußbetrag beschränkt. Die Vorschußklage deckt daher hinsichtlich der Unterbrechungswirkung auch spätere Erhöhungen, wenn sie auf denselben Mangel zurückzuführen sind (vgl. BGH, Urteil vom 10. November 1988 - VII ZR 140/87, BauR 1989, 81 = NJW-RR 1989, 208). Anders ist es, wenn der Besteller gegen den Auftraggeber bewußt nicht den gesamten, sondern nur einen anteiligen Anspruch geltend macht. Dies ist vergleichbar mit der Verfolgung einer Teilklage, bei der nur in Höhe des eingeklagten Betrages Verjährung eintritt (BGH, Urteile vom 18. März 1976 - XII ZR 35/75, BGHZ 66, 142, 147; vom 19. November 1987 - VII ZR 189/86, NJW 1988, 1854).

4. Nicht gefolgt werden kann der Ansicht des Berufungsgerichts, zur Bevollmächtigung des Zeugen B. zum Abschluß der "Erstreckungsvereinbarung" sei nicht substantiiert vorgetragen. Durch diese von Rechts wegen nicht zu beanstandende Vereinbarung sollten die Erwerber verjährungsrechtlich so gestellt werden, wie sie gestanden hätten, wenn sie selbst am 30. Juni 1982 einen eigenen Beweissicherungsantrag gestellt hätten. Die Behauptung, der Zeuge B. sei zum Abschluß der Erstreckungsvereinbarung bevollmächtigt gewesen, ist keine bloße Rechtsbehauptung, sondern eine ausreichende, dem Beweis zugängliche Tatsachenbehauptung. 5. Unzutreffend ist die vom Berufungsgericht zur Einrede der Verjährung der Forderung gegenüber der Bekl. zu 9 vertretene Ansicht. a) Das Berufungsgericht läßt die Verjährungsfrist mit der Übergabe der Wohnung beginnen. Das ist rechtsfehlerhaft. Die Verjährung der Mängel am Gemeinschaftseigentum beginnt mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums bei der Übergabe der Wohnung kommt nicht in Betracht, wenn das Gemeinschaftseigentum im Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung noch nicht fertiggestellt ist. b) Der Beginn der Verjährung kann auch nicht aufgrund der Klausel Nr. 8 im Erwerbervertrag an die Übergabe der Wohnung geknüpft werden. Dort ist geregelt, daß die Verjährungsfrist mit der Übergabe der Wohnung beginnt. Diese Regelung ist nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam, weil sie statt an die Abnahme an die Übergabe anknüpft. Denn nach dem gesetzlichen Leitbild beginnt die Verjährungsfrist nicht mit der Übergabe, sondern mit der Abnahme.

IV. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin:

Die Bekl. zu 6 und 9 beanstanden mit der in der Revisionserwiderung erhobenen Verfahrensrüge zu Recht, daß das Berufungsgericht ohne Hinweis nach § 139 ZPO davon ausgegangen ist, die Bekl. zu 6 und 9 hätten die weitere Mitgliedschaft der Kl. zu 2, 4 und 5 im Verwaltungsbeirat nicht bestritten.

Die neue Verhandlung gibt den Kl. zu 2, 4 und 5 die Möglichkeit, den Beweis zu führen, daß sie Mitglieder des Verwaltungsbeirats sind.

Ein einzelner Wohnungseigentumserwerber, der eine mangelhafte Wohnung kauft, hat gegen den Verkäufer auch dann einen auf die vollen Mängelbeseitigungskosten gerichteten Schadensersatzanspruch, wenn der Verkäufer Mitglied einer Bauherrengemeinschaft war und der Erwerb erst nach individueller Zuteilung der einzelnen Wohnungen an die Mitglieder erfolgt ist.

Die Kläger, damalige Mitglieder des Verwaltungsbeirats bei Klageerhebung im Jahre 1985, verlangen Vorschuß für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum einer Wohnanlage auf Grund eines Eigentümerbeschlusses aus dem Jahre 1981. 13 Bauherren, davon einer inzwischen insolvent, errichteten die Wohnanlage als Gemeinschaft, teilten die Wohnungen unter sich auf, behielten sie zum Teil und veräußerten sie zum Teil. Die beklagten Bauherren wurden zuletzt als Gesamtschuldner auf Mängelbeseitigung in Anspruch genommen, vom OLG aber nur als Teilschuldner ("pro rata" ihrer Anteile) verurteilt.

a) Beiratsproblematik: Die Ermächtigung des Beirats zur Verfolgung von Mängelansprüchen durch Mehrheitsbeschluß im Jahre 1981 ist so auszulegen, daß die bei späterer Klageerhebung (hier: 1985) aktuellen Beiratsmitglieder prozeßführungsbefugt sind und die Prozeßführungsbefugnis durch späteres Ausscheiden als Beirat auch wieder verlieren.

b) Gesamtschuld der Bauherren: Teilen die der Bauherrengemeinschaft angehörenden Gesellschafter die Wohnungen unter sich auf, um sie dann einzeln und getrennt zu verkaufen, ist ihre gesamtschuldnerische Haftung für alle Mängel am Gemeinschaftseigentum dadurch nicht ausgeschlossen, weil jeder Veräußerer das mängelfreie Gemeinschaftseigentum insgesamt schuldet.

c) Verjährungsproblematik: Eine Formularklausel, wonach die Verjährung (selbst bei fehlender Fertigstellung der Gesamtanlage) mit der Übergabe der schon fertiggestellten Eigentumswohnung an den Erwerber beginnt, ist unwirksam, weil es nach dem gesetzlichen Leitbild auf die Abnahme des (insgesamt fertiggestellten!) Gemeinschaftseigentums ankommt.

Gefolgt werden kann dem BGH noch darin, daß die Übertragung der Prozeßführungsbefugnis (Prozeßstandschaft) nicht die Beiratsmitglieder im Zeitpunkt der Klageermächtigung 1981 (also keine statische Ermächtigung) betreffen sollte, sondern die aktuellen Mitglieder im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der Gewährleistungsklage (also dynamische Ermächtigung). Da Prozeßhandlungen unwiderruflich sind, kann die einmal geschaffene Prozeßstandschaft im Laufe des weiteren Prozesses nicht einfach durch Ausscheiden aus dem Beirat wegfallen, zumindest müßte dies nach den Regeln des Parteiwechsels behandelt werden. Was wäre, wenn etwa alle fünf Beiräte ausgeschieden wären? Praktisch war dies freilich kein Problem, weil es gleichgültig ist, ob fünf oder nur drei Kläger den Zahlungstitel erstreiten. Bemerkenswert, daß bei unterschiedlichem Bestreiten seitens der beklagten einfachen Streitgenossen einer schon durch rechtzeitiges Bestreiten der Prozeßführungsbefugnis die Klageabweisung erreichen kann, während die anderen noch "bluten" müssen.