Mängelbeseitigungsanspruch

Mängelbeseitigungsanspruch; Eigentumswohnung; Wohnungseigentümergemeinschaft

Es soll ein Rechtsentscheid des Kammergerichts herbeigeführt werden über folgende Frage:

Hat der Mieter einer Eigentumswohnung gegen seinen Vermieter einen durchsetzbaren Anspruch auf Mängelbeseitigung, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen Eingriffe in das Ge meinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich machen und ein entsprechender Beschluß der Eigentümerversammlung fehlt?

I. Die Kl. ist Eigentümerin einer Eigentumswohnung in dem Hau-se W.-Straße in 1000 Berlin, deren Mieterin die Bekl. ist.

Die Wohnung weist unstreitig folgende Mängel auf:

Der Fensterrahmen des Badezimmerfensters ist alt und morsch, der Gips bröckelt ab, die Farbe blättert ab, das Fenster schließt nicht mehr dicht ab, so daß Zugluft und Kälte in das Badezimmer eindringen können.

An der zum Treppenhaus hin gelegenen Küchenwand hat sich infolge Feuchtigkeit, die auf einer Durchfeuchtung der Wand beruht, schwarzer Schimmel gebildet, der sich ständig weiter ausbreitet. Es handelt sich um eine tragende Innenwand.

Die Briefklappe des zur Wohnung der Bekl. gehörenden Briefkastens ist verbogen. Der Briefkasten ist Bestandteil einer Briefkastenanlage des Hauses, in der die einzelnen zu den Wohnungen gehörenden Einzelbehälter über eine fest mit der Hauswand verbundene Stange miteinander ver-schweißt sind.

Nach Anzeige der Mängel durch die Bekl. forderte die Kl. die jeweiligen Hausverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Schreiben vom 13. Dezember 1988 sowie vom 9. November 1989 vergeblich zur Beseiti-gung der Mängel auf. Die Bekl. nimmt die Kl. nunmehr widerklagend im Rahmen einer Mieterhöhungsklage der Kl. auf die Beseitigung der Mängel in Anspruch. Hierüber ist am 20. April 1989 antragsgemäß Versäumnisurteil des Amtsgerichts Neukölln - 6 C 84/89 - (Bl. 23 d.A.) ergangen.

Die Kl. hat gegen das Versäumnisurteil rechtzeitig Einspruch eingelegt. Sie vertritt die Auffassung, die Beseitigung der Mängel sei ihr rechtlich un-möglich. Sämtliche Mängel beträfen Gegenstände, die zum gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft gehörten. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einschließlich der notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen stehe, abgesehen von Maßnahmen der Notverwaltung im Sinne von § 21 Abs. 2 WEG, deren Voraussetzungen hier nicht vorlägen, der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Da und so-lange ein notwendiger Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 21 Abs. 1 WEG nicht vorliege, zu deren Herbeiführung sie als ein-zelne Wohnungseigentümerin auch nicht in der Lage sei, da sie nicht die nötigen Mehrheiten habe, könne sie die von ihr geforderten Instandsetzungsmaßnahmen nicht durchführen, ohne die Rechte der anderen Eigentümer zu verletzen.

Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 6. Juli 1989 (Bl. 57 - 63 d.A.) das Ver-säumnisurteil im wesentlichen mit der Begründung aufrechterhalten, die Kl. sei ohne Eingriff in das Gemeinschaftseigentum in der Lage, die von der Bekl. beanstandeten Mängel zu beseitigen. Das Badezimmerfenster könne ohne Eingriff in die Substanz abgedichtet werden, an der Küchenwand müsse nur der innenliegende Verputz erneuert werden, und die Briefka-stenanlage gehöre ohnehin nicht zum Gemeinschaftseigentum. Wegen der weiteren Begründung im einzelnen wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

Mit der Berufung wendet sich die Kl. gegen die Ausführungen des Amtsge-richts über die Ausführbarkeit der notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen. Diese würden entgegen der Ansicht des Amtsgerichts einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum erfordern. Im übrigen hält die Kl. an der erstinstanzlich vertretenen Ansicht fest.

Die Bekl. hält die Mitwirkung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht für erforderlich und verteidigt die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils. Sie ist der Ansicht, ihr Instandsetzungsanspruch nach § 536 BGB würde leerlaufen, würde die Ansicht der Bekl. zutreffen.

II. Der vorliegende Rechtsstreit wirft für die Kammer die grundsätzliche Frage auf, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung auf Instandsetzung in Anspruch genommen werden kann, wenn die zur Mängelbeseitigung er-forderlichen Maßnahmen in das Gemeinschaftseigentum eingreifen würden.

Entgegen der Ansicht der Bekl. und den Ausführungen des amtsgerichtlichen Urteils würde die von der Bekl. begehrte Instandsetzung des Badezimmerfensters, der Küchenwand und des Briefkastens ihrer Wohnung Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum erforderlich machen. Die Mangelhaftigkeit des Badezimmerfensters beruht darauf, daß dieses, wie die Bekl. selbst vorgetragen hat, alt und morsch ist und der Kitt abbröckelt. Die Beseitigung des Mangels erfordert dann aber einen Austausch des Fensters oder jedenfalls, wie die Kl. meint, des Wasserschenkels. Damit wäre aber bereits ein Eingriff in das Gemeinschaftseigentum erforderlich, da alle Außenfenster einschließlich der Innenseite zum Gemeinschaftseigentum gehören (vgl. jeweils m.w.N. Palandt-Bassenge, BGB, 49. Aufl. 1990, Anm. 3 b zu § 1 WEG; Weitnauer, WEG, 7. Aufl., Rdnr. 9 zu § 5; Bärmann/Pick, WEG, 11. Aufl., Anm. I 4 zu § 5). Auch die tragenden Innenwände ge hören zum Gemeinschaftseigentum (vgl. Palandt-Bassenge, a.a.O.; Weit-nauer, a.a.O., Rdnr. 8 zu § 5; Bärmann/Pick, a.a.O., Anm. I 3 b zu § 5). Wenn die Schimmelbildung von einer Durchfeuchtung der gesamten Wand herrührt, kann eine ordnungsgemäße Mängelbeseitigung nicht al lein durch eine Erneuerung des Innenputzes erfolgen, ohne daß die Schimmelbildung nicht sogleich ständig wieder auftreten würde, vielmehr muß die gesamte Wand vollständig trockengelegt werden. Auch damit ist ein Eingriff in das Gemeinschaftseigentum erforderlich.

Die Briefkastenanlage stellt eine Anlage des Gebäudes dar, die weder im Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers noch im Eigentum eines Dritten steht, und ist daher ebenfalls Gemeinschaftseigentum (§ 1 As. 5 WEG). Auch insoweit ist die begehrte Maßnahme des Austausches des defekten Briefkastens der Bekl. ohne Eingriff in das Gemeinschaftseigentum nicht möglich, weil ein einzelner Briefkasten nicht ausgewechselt wer-den kann.

Die Kl. kann die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen nicht im Wege der Notmaßnahme im Sinne von § 21 Abs. 2 WEG durchführen. Das würde voraussetzen, daß ein verständiger Eigentümer nicht länger warten würde, und weder die Verwaltung noch die Gemeinschaft vorher zur Behebung des Mangels veranlassen könnte (vgl. Palandt Bassenge, a.a.O., Anm. 2 zu § 21 WEG; Weitnauer, a.a.O., Rn. 4 c zu § 21, Bärmann/Pick, a.a.O., Rn. 17, 18 zu § 21).

Die vorliegend zu beseitigenden Schäden sind aber jedenfalls derzeit nicht so gravierend, daß die vorherige Inanspruchnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft oder des Verwalters nicht mehr möglich wäre. Das schlichte Untätigwerden des Verwalters begründet die Voraussetzungen einer Notmaßnahme nicht.

Demgemäß ist nach § 21 Abs. 1, Abs. 5 Ziff. 2 WEG ein Beschluß der Woh nungseigentümergemeinschaft erforderlich, der nicht vorliegt.

III. Die von der Kammer zur Herbeiführung eines Rechtsentscheides ge-stellte Frage ist nach allem entscheidungserheblich. Sie wird bisher in der Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet.

Zum Teil wird die Ansicht vertreten, der Vermieter einer Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft könne bei erforderlichen Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum nicht auf Instandsetzung in Anspruch genommen werden. Das wird damit begründet, daß der Vermieter aufgrund der Verfügungsbeschränkungen im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinchaft gehindert sei, die Maßnahme selbst durchzuführen. Da die Durchführung der notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen grundsätzlich, abgesehen von den Fällen der Notmaßnahme im Sinne von § 21 Abs. 2 WEG, nach § 21 Abs. 1, Abs. 5 Ziff. 2 WEG der Beschlußfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorbehalten sei, werde von dem einzelnen Wohnungseigentümer, solange ein derartiger Beschluß nicht vorliege, etwas rechtlich Unmögliches verlangt (vgl. AG Schöneberg, Urteil vom 4.3.1983, 15 C 11/83, Mietermagazin 1983, Heft 6 + 7, S. 14; AG Charlottenburg, Urteil vom 30.4.1986, 13 C 107/86, GE 1986, 1127; dem folgend LG Berlin, ZK 65, Urteil vom 15.5.1987, 65 S 279/86, Wohnungs- und Mietrecht 1988, 156, sowie Beschluß vom 4.4.1989, 65 T 34/89, GE 1989, 681). Der Wohnungseigentümer soll insoweit allenfalls verpflichtet werden können, die notwendigen Maßnahmen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu ergreifen, um deren Mitwirkung an der Instandsetzung, auf die er gemäß § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch hat, durch-zusetzen (vgl. AG Charlottenburg, a.a.O.; LG Berlin, ZK 65, Wohnungs- und Mietrecht 1988, 156).

Im Schrifttum schließen sich Emmerich Sonnenschein (Miete, 5. Aufl. 1989, Rdnr. 14 zu §§ 535, 536) ohne nähere Begründung dieser Auffassung an.

Demgegenüber ist die ZK 66 des LG Berlin der Ansicht, das Erfordernis der Beschlußfassung und der gemeinschaftlichen Ausführung der notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen durch die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft bei Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum begründe lediglich ein einer Verurteilung des Vermieters nicht ent-gegenstehendes vorübergehendes Leistungshindernis. Der Fall sei vergleichbar mit den Fällen, in denen für eine Handlung die Zustimmung eines privaten Dritten erforderlich sei. Die Verpflichtung, die für die Herbeiführung der Mitwirkung der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, sei von der Instandsetzungspflicht mit er-faßt und im Wege der Zwangsvollstreckung, die nach § 888 ZPO zu erfol-gen habe, durchzusetzen (Urteil vom 14. August 1989, 66 S 33/89, GE 1989, 1113; im Ergebnis ebenso AG Schöneberg vom 24. Juni 1982, 2 C 226/82, in Mietermagazin 1983, Heft 6 + 7, S. 14).

Die Kammer ist ebenfalls der Ansicht, daß das Mitwirkungserfordernis der Wohnungseigentümergemeinschaft bei notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen von Gemeinschaftseigentum nicht zu einer der Instandsetzungsverpflichtung des einzelnen Eigentümers gegenüber dem Mieter seiner Eigentumswohnung entgegenstehenden Unmöglichkeit der Leistungsverpflichtung im Sinne von § 275 BGB führt.

Der Vermieter von Wohnräumen ist dem Mieter gegenüber nach §§ 535 Satz 1, 536 BGB verpflichtet, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Miet zeit zu erhalten. Es handelt sich um eine Hauptleistungsverpflichtung des Vermieters, die zugleich einem wesentlichen Grundgedanken des Miet-rechts entspricht und daher nur begrenzt abdingbar ist (zu der Klausel über Kleinreparaturen: BGH, Urteil vom 7. Juni 1989, VII ZR 91/88, GE 1989, 669; ebenso Urteil der Kammer vom 16. April 1989, 64 S 96/89, GE 1989, 1057; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rdnr. 55, Emmerich Sonnenschein, Miete, Rdnr. 46 zu §§ 535, 536). Der Anspruch kann dem Mieter daher grundsätzlich auch nicht entzogen werden. Der Anspruch auf Instandsetzung ist ein Erfüllungsanspruch, bei dem der Vermieter den Erfolg der Wie-derherstellung des ordnungsgemäßen Gebrauchs schuldet. Auf welche Weise er diesen Erfolg erreicht, ist seine Angelegenheit (vgl. Sternel, a.a.O., II Rdnr. 45), demgemäß aber auch sein Risiko (vgl. allgemein Em-merich in MüKo, BGB, 2. Aufl., Rdnr. 41 zu § 275). Das ist auch bei einer vermieteten Eigentumswohnung zu beachten. Wer Wohnraum vermietet, ist an die aus dem Mietvertrag folgenden Verpflichtungen gebunden. Das Risiko, dies im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinchaft nur erschwert durchsetzen zu können, kann er nicht auf den Mieter abwälzen, der auf die Eigentumsverhältnisse keinen Einfluß hat.

Allerdings ist die rechtliche Einbindung des Vermieters in die Wohnungsei gentümergemeinschaft zu berücksichtigen (entgegen der Ansicht des AG Schöneberg, 2 C 226/82, Mietermagazin 1983, Heft 6 + 7, S. 14). Der Ver-mieter darf nicht zu einer Leistung verurteilt werden, deren Erfüllung ihm unmöglich ist. Das ist aber nicht der Fall. Die Instandsetzung ist, wie die Zi-vilkammer 66 des Landgerichts Berlin zutreffend ausgeführt hat, nicht ob-jektiv unmöglich. Mit der nach § 21 Abs. 1, Abs. 5 Ziff. 2 WEG erforderlichen Beschlußfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist der geschuldete Erfolg der Instandhaltung erreichbar, womit nur ein vorübergehendes Leistungshindernis für den einzelnen Wohnungseigentümer verbunden ist. Der Fall ist mit demjenigen vergleichbar, in dem die Zustimmung eines privaten Dritten erforderlich ist. In diesem Fall schuldet der Verpflichtete, sich mit allen zumutbaren Mitteln, notfalls im Klagewege, um die erforderliche Mitwirkung zu bemühen; Unmöglichkeit ist erst dann anzunehmen, wenn feststeht, daß die notwendige Mitwirkung nicht zu erzielen ist (vgl. Emmerich in MüKo, a.a.O., Rdnr. 17, 18 zu § 275; BGH, Urteil vom 20.11.1981, V ZR 155/80, NJW 1982, 881, 883).

Im Rahmen der Zwangsvollstreckung, die nach § 888 ZPO erfolgt (so zu-treffend das Urteil der ZK 66 in GE 1989, 1113; Stein Jonas-Münzberg, ZPO, 20. Aufl., Rdnr. 10 zu § 887 sowie Rdnr. 13 zu § 888; Baumbach Lau-terbach-Hartmann, ZPO, 48. Aufl., Anm. 1 C zu § 888; Thomas-Putzo, ZPO, 15. Aufl., Anm. 1 b, bb zu § 888), ist einerseits zu berücksichtigen, daß der Schuldner die Vornahme der erforderlichen Handlungen zur Er-zielung des Enderfolges mit schuldet (vgl. Stein-Jonas-Münzberg, a.a.O., Rdnr. 13-15 zu § 888; Thomas-Putzo, a.a.O., Anm. 1 b bb zu § 888), wäh-rend andererseits sein Unvermögen aber dann zu berücksichtigen ist, wenn feststeht oder der Schuldner nachweisen kann, daß er vergeblich al-les getan hat, um den notwendigen Erfolg zu erzielen. Für diesen Einwand stünde ihm letztlich auch der Weg der Vollstreckungsabwehrklage zu (vgl. Stein-Jonas-Münzberg, a.a.O., Rdnr. 10 zu § 888).

Die Einwendung, der Vermieter werde im Wege der Zwangsvollstreckung der Gefahr ausgesetzt, in Rechte Dritter eingreifen zu müssen, ist demgemäß gegenstandslos. Erzwungen wird über die Zwangsvollstreckung nach § 888 ZPO lediglich die Durchsetzung der Rechte des Vermieters ge-genüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, die ihm nach § 21 Abs. 4 WEG zustehen, nicht dagegen, wie es bei einer Zwangsvollstreckung nach § 887 ZPO der Fall wäre, die Durchführung der Instandsetzung unter Um-gehung der Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar. Das Rechtsschutzbedürfnis für die Verurteilung des Vermieters entfällt nicht bereits im Hinblick darauf, daß dieser zunächst Maßnahmen gegen Dritte zu ergreifen hat (vgl. insoweit BGH, LM ZPO 253, Vorbem. Nr. 7), sondern ist gerade jetzt gegeben, um den untätigen Vermieter zur Ergreifung der erforderlichen Schritte anzuhalten.

IV. Die Kammer hält die vorgelegte Rechtsfrage für eine solche von grund sätzlicher Bedeutung. Soweit ersichtlich, liegt noch keine obergerichtliche oder höchstrichterliche Entscheidung zu der vorgelegten Rechtsfrage vor, an die die vorlegende Kammer als Berufungsgericht gebunden wäre. Da die Vermietung von Eigentumswohnungen weit verbreitet ist und im Um-fang noch eher zunehmen wird, so daß auch in Zukunft eine zunehmende praktische Relevanz der vorgelegten Rechtsfrage zu erwarten ist, hält die Kammer die Herbeiführung eines Rechtsentscheids gemäß Art. III 3. MRÄndG zur Klärung der Rechtslage und Vermeidung unterschiedlicher Entscheidungen in gleichgelagerten Sachverhalten für erforderlich.