Mängelbeseitigungsanspruch

Mängelbeseitigungsanspruch; Feuchtigkeitsschäden; Beweislast

1. Ist zwischen Vermieter und Mieter streitig, ob die Ursache für Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung aus der Sphäre des Vermieters oder des Mieters stammt, muß der Vermieter die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis herrührenden Schadensursache zunächst ausschließen, wenn Anhaltspunkte dafür vorhanden sind.

2. Ergibt sich aus dem daraufhin eingeholten Sachverständigengutachten, daß Baumängel die Ursache für die Feuchtigkeitsschäden sind, so hat der Mieter einen Anspruch auf Beseitigung dieser Mängel.

3. Dabei kommt es nicht darauf an, ob ein bestimmter Baumangel als Ursache für die Feuchtigkeitsschäden festgestellt wird.

1. Die Bekl. sind nach § 536 BGB verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden wiederherzustellen. Dieser Anspruch wäre nur dann ausgeschlossen, wenn die Mängel von den Mietern als Folge eines fehlerhaften Gebrauchs der Mietsache zu vertreten gewesen wären.

Zwischen den Parteien ist streitig, ob die vorliegenden Mängel aus der Sphäre des Mieters (Wohnverhalten) oder des Vermieters (Baumängel) stammen. Grundsätzlich ist bei Feuchtigkeitsschäden eine in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallende Ursache ebenso möglich wie eine solche, die aus dem Pflichtenkreis des Mieters herrührt. Ist somit offen, worauf das Entstehen der Schäden an der Wohnung beruht, hat der Vermieter nach dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 9. August 1984 (GE 1984, 971, 972) den Nachweis zu erbringen, daß die Schadensursache in dem der unmittelbaren Sphäre, Herrschaft und Obhut des Mieters unterliegenden Bereich gesetzt worden ist, wozu er gegebenenfalls die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis herrührenden Schadensursache ausräumen muß (LG Berlin, GE 1989, 1273; 1990, 863).

Die Feuchtigkeitsschäden, deren Beseitigung die Kl. begehren, sind zwischen den Parteien unstreitig.

Nach den Feststellungen des Sachverständigen S. im Beweissicherungsverfahren sowie den mündlichen Ausführungen des Sachverständigen im Termin war ein aus der Sphäre des Vermieters stammender Baumangel auszuschließen. Denn der Sachverständige S. hatte sowohl die Leckage des Rohrleitungssystems als auch einen Rohrbruch ausgeschlossen. Die Bekl. hatten sich entsprechend entlastet.

Aufgrund des Vorbringens der Kl., seit Anfang 1994 habe sich in der Wand zwischen Bad und Diele ein neuer Wasserfleck gebildet, der die Ausmaße von ca. 1,60 m Länge und 1,60 m Höhe aufweise, hat die Kammer ein weiteres Gutachten des Sachverständigen Prof. Dipl.-Ing. A. eingeholt. Nach den Feststellungen des Sachverständigen A. in seinem vom 11. Oktober 1994 datierenden Gutachten ist den Kl. der nunmehr ihnen obliegende Beweis gelungen, daß die Schadensursache für die in ihrer Wohnung aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbildungen in einem Baumangel liegt. Denn nach den Feststellungen des Sachverständigen befanden sich zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung am 22. September 1994 akute Durchfeuchtungen weiterer Teile der unteren Bereiche vieler Wände in der Wohnung der Kl., was entweder darauf zurückzuführen ist, daß die Rohrdurchgänge im Bad der Wohnung der Kl. nicht einwandfrei eingedichtet sind, wofür das Fehlen von Bewegungsrohren an den Heizleitungen hindeutet, oder aber die Abdichtung des Bades unterlaufen wird, was auf die in der Abdichtungsaufkantung hinter der Badewanne festgestellten Mängel zurückgeführt werden kann. Hierauf weist insbesondere auch die Tatsache hin, daß in der Wohnung unter derjenigen der Kl. Wasser an den Durchstoßpunkten der Heizrohre im Bad durch die Decke dringt und der Umstand, daß in dieser Wohnung im Wand-Decken-Ixel in der Diele an der Wand zum Badezimmer nach kürzlich erfolgter Renovierung ein feuchter Fleck entstanden ist. Der Sachverständige A. hält aufgrund seiner Feststellungen eine mangelhafte Beheizung oder Belüftung durch die Kl. als Schadensursache für ausgeschlossen. Des weiteren führt der Sachverständige A. als Schadensursache auf, daß ein Versuch im Badezimmer gezeigt habe, daß die Wandfliesen nicht genügend Überstand über den Wannenrand haben. An der linken Seite der Wanne ist ein horizontaler Fliesenstreifen zwischen Wandbelag und Wandrand eingelegt, der nicht über den Wannenrand übergreift. Unmittelbar oberhalb des Wannenrandes ist ein Wandfliesenstreifen von nur ca. 2,5 cm Höhe verlegt worden. Diese geringe Höhe oberhalb der Bewegungsfuge am Wannenrand widerspricht den handwerklichen Regeln für Fliesenarbeiten. Die vertikale Aufkantung der Bodendichtung ist nur wenige Zentimeter über die Estrichoberfläche hoch geführt und teilweise an der Wand, die unter der Badewanne lediglich einen (auch bereits beschädigten) Dichtungsanstrich aufweist, abgelöst, so daß Wasser hinter diese Abdichtung laufen kann. Die Rohdecke wird demzufolge überflutet.

Aufgrund der überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen A. haben die in der Wohnung der Kl. aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache in einem Baumangel.

Dem Anspruch der Kl. auf Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden steht auch nicht entgegen, daß sie die Mängel als vertragsgemäßen Zustand anerkannt hätten und damit in analoger Anwendung des § 539 BGB auch mit dem Anspruch aus § 536 BGB ausgeschlossen wären. Denn die Kl. haben den Mangel sofort nach Auftreten des ersten Schadens angezeigt und zwar mit der Schadensmeldung vom 21. April 1992 und haben die Miete bereits ab August 1992 gemindert. Des weiteren haben sich die Parteien über die Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens geeinigt, so daß nicht angenommen werden kann, die Kl. hätten den mangelhaften Zustand als vertragsgerecht akzeptiert. (...) Aufgrund der in fast allen Räumen der Wohnung der Kl. aufgetretenen Feuchtigkeitserscheinungen einschließlich Schimmelpilzbildung war der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung der Kl. stark eingeschränkt, allerdings führten die Feuchtigkeitsbildungen zu keinem Zeitpunkt zu einer gänzlichen Unbewohnbarkeit der Wohnung. Selbst unter Berücksichtigung des in den einzelnen Monaten verschieden starken Feuchtigkeitsbefalls waren die Kl. berechtigt, die Nettokaltmiete ab August 1992 um 50 % zu mindern. (...)

2. b) Die von den Bekl. unter dem 11. März 1993 ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges konnte das Mietverhältnis nicht wirksam beenden. Entsprechend war die ursprünglich auf Räumung gerichtete Widerklage von Anfang an unbegründet.

Zwar konnten die Kl. die Kündigung der Hausverwaltung der Bekl. nicht gem. § 174 BGB zurückweisen, denn ihnen war bereits nach dem Inhalt des Mietvertrages bekannt, daß die Hausverwaltung zur Vertretung der Bekl. berechtigt war. Unter § 25 des Mietvertrages war ausdrücklich bestimmt, daß den Mietern bekannt ist, daß der Verwalter auch zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, sofern die Voraussetzungen für eine Kündigung vorliegen. Die Kl. befanden sich aufgrund der von ihnen vorgenommenen zu hohen Minderung im Zeitpunkt der fristlosen Kündigung mit 1.996,14 DM - wie oben dargelegt - im Zahlungsrückstand. Dennoch stand der fristlosen Kündigung die Einrede des nicht erfüllten Vertrages entgegen. Denn den Kl. stand neben dem Minderungsrecht ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete zu, das auf das Drei- bis Fünffache der Minderungsquote zu schätzen ist (LG Hamburg, MDR 1984, 494; AG Tiergarten, MM 1987, 146 f.). Diese den Kl. zustehende Einrede hinderte den Eintritt des Verzugs, ohne daß sich die Bekl. darauf berufen mußten (Urteil der Kammer vom 30. Mai 1989 - 64 S 71/89 -, GE 1990, 705).

In einer Wohnung waren erhebliche Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbildungen, so daß der Mieter längere Zeit die Miete minderte. Ein Gutachter in einem Beweissicherungsverfahren schloß einen Baumangel aus. Die Kündigungs- und Zahlungsklage des Vermieters blieb dennoch erfolglos.

In seinem Urteil vom 13. Januar 1995 nahm das Landgericht Berlin auf das vom ihm eingeholte weitere Gutachten Bezug, wonach eben doch Baumängel vorhanden waren, weil die Abdichtung im Bad nicht ordnungsgemäß war. Der Mieter hatte daher einen Anspruch auf Beseitigung sämtlicher Mängel und konnte die Miete um 50 % mindern. Nach Auffassung des Landgerichts war die Minderung von der Nettokaltmiete zu berechnen. Weitergehende Zahlungsrückstände rechtfertigten keine fristlose Kündigung des Vermieters, weil neben der Minderung der Mieter noch ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Drei- bis Fünffachen des Minderungsbetrages hat, was den Verzug ausschließt.