Mängelbeseitigungsanspruch

Mängelbeseitigungsanspruch; Feuchtigkeitsschäden; Schimmelpilzbildung; Wandabstand; Beweislast

1. Zum Vertreten müssen von Schimmelpilzbildung und zur Beweislastverteilung bei solchen Schäden.

2. Mieträume müssen in bauphysikalischer Hinsicht so beschaffen sein, daß bei einem Wandabstand von Möbeln von nur wenigen Zentimetern, wie er im allgemeinen durch das Vorhandensein einer Scheuerleiste gewährleistet ist, sich Feuchtigkeitsschäden nicht bilden können.

Die Bekl. war nach § 536 BGB verpflichtet, den vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache durch Beseitigung der unstreitig vorhandenen Feuchtigkeitsschäden (Schimmelpilzbildung) an den Außenwänden des Schlaf- und Kinderzimmers wiederherzustellen. Dieser Anspruch wäre nur dann ausgeschlossen gewesen, wenn die Mängel vom Mieter als Folge eines fehlerhaften Gebrauchs der Mietsache zu vertreten gewesen wären.

Zwischen den Parteien ist streitig, ob die vorliegenden Mängel aus der Sphäre des Mieters (Wohnverhalten) oder des Vermieters (Baumängel) stammen. Grundsätzlich ist bei auf Kondensat beruhenden Feuchtigkeitsschäden eine in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallende Ursache ebenso möglich wie eine solche, die aus dem Pflichtenkreis des Mieters herrührt (LG Kiel, MM 1986, 79, 80). Ist somit offen, worauf das Entstehen der Schäden an der Wohnung beruht, dann hat der Vermieter nach dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 9. August 1984 (GE 1984, 971, 972 = NJW 1985, 142 = WuM 1984, 267) den Nachweis zu erbringen, daß die Schadensursache in dem der unmittelbaren Einflußsphäre, Herrschaft und Obhut des Mieters unterliegenden Bereich gesetzt worden ist, wozu er ggf. die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis herrührenden Schadensursache ausräumen muß.

Dieser der Bekl. als Vermieterin obliegende Entlastungsbeweis ist durch das Gutachten des Sachverständigen F. vom 15. Januar 1986 nicht erbracht worden. Der Sachverständige hat zwar festgestellt, daß die Wärmedämmung der Außenwände in beiden Räumen den Anforderungen der DIN 4108 entspricht; an keiner Stelle der Außenwände oder im Bereich der vorgeführten Schäden sei ein Fehler in der Bausubstanz zu erkennen gewesen. Die Einhaltung der DIN-Vorschriften, die ihre Funktion im Baurecht haben, schließt aber nicht aus, daß die in der Wohnung aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden auf einen vom Vermieter zu vertretenden Baumangel zurückzuführen sind. Denn für die Beurteilung, ob die vermietete Wohnung mit Baumängeln behaftet ist, kommt es nur auf die den Erfordernissen des vertragsgemäßen Gebrauchs entsprechende Sollbeschaffenheit der Mietsache an (vgl. OLG Celle WuM 1985, 10 = GE 1986, 67). Der Sachverständige F. hat in seinem Gutachten bauliche Besonderheiten angeführt, die auf in der Verantwortlichkeit des Vermieters liegende Gründe für das Auftreten von Feuchtigkeitsschäden eher hindeuten als auf solche in der Sphäre des Mieters: Die Ursache der Schwarzpilzbildung in der linken Fensterlaibung des Schlafzimmers sieht der Sachverständige darin, daß es unmittelbar hinter dem Blendrahmen des Fensters, der nur 6 bis 8 cm stark ist - gegenüber einer 25,5 cm dicken Außenwand -, zu einer etwas geringeren Oberflächentemperatur an der Wand komme. Liege dann die relative Raumfeuchte bei ca. 70 %, werde die Taupunkttemperatur bereits bei + 14,4° C erreicht. Unmittelbar hinter dem Fensterrahmen könnte es zumindest bei Temperaturen unterhalb des Gefrierpunktes häufiger zu Unterschreitungen der Taupunkttemperatur und damit zu Durchfeuchtungen und Schimmelbildungen kommen. Die danach nicht ausgeräumte Möglichkeit baubedingter Mängel gilt auch für das Kinderzimmer: Der Sachverständige hat in seinem Gutachten festgestellt, daß bei der gegebenen Bauweise aus Betonwänden die sich durch die Benutzung von Menschen ergebende Feuchtigkeit nicht mehr (von selbst) fühlbar nach außen abfließen könne. Bei seiner mündlichen Erläuterung des Gutachtens im Termin vor dem AG hat er ausgeführt, daß es im Bundesgebiet Sachverständige gibt, die die im Hause der Bekl. verwendete Sandwichbauweise mit diffusionsundurchlässigen Außenwänden im Hinblick auf die Möglichkeit des Eintritts von Feuchtigkeitsschäden für ungünstiger halten als Außenwände aus einem einheitlichen Material. Mit diesen bauphysikalischen Gegebenheiten hätte sich der Sachverständige durch eine Untersuchung der konkreten Bausubstanz auseinandersetzen müssen und sich nicht darauf beschränken dürfen, er sei nicht dieser Auffassung. Die zusammenfassende Antwort der Beweisfrage durch den Sachverständigen, in der Wohnung der Kl. komme es "wegen sparsamer Lüftung und Beheizung" sowohl zu einer überdurchschnittlichen relativen Luftfeuchtigkeit als auch zu einer verminderten Erwärmung der innenseitigen Wandoberflächen, wird durch die bei der Besichtigung getroffenen Feststellungen nicht getragen. Im Schlafzimmer hat der Sachverständige durchschnittliche Lufttemperaturen von 16,5 bis 17,9 °C und im Kinderzimmer von 19,5 °C festgestellt. Dieses Heizverhalten ist jedenfalls für ein Schlafzimmer, in welchem der persönliche Wärmebedarf im allgemeinen geringer ist als in den übrigen Wohnräumen, nicht zu beanstanden. Die Einstellung des Thermostatventils auf "drei" kann den Kl. nicht zum Nachteil gereichen, da nach der

von 16,5 bis 17,9 °C und im Kinderzimmer von 19,5 °C festgestellt. Dieses Heizverhalten ist jedenfalls für ein Schlafzimmer, in welchem der persönliche Wärmebedarf im allgemeinen geringer ist als in den übrigen Wohnräumen, nicht zu beanstanden. Die Einstellung des Thermostatventils auf "drei" kann den Kl. nicht zum Nachteil gereichen, da nach der Herstelleranleitung damit eine Durchschnittstemperatur von 20° C erreicht wird. Daher ist die Schlußfolgerung des Sachverständigen, die Kl. verfolgten ein "übertriebenes Energiebewußtsein", nicht gerechtfertigt. Sofern der Sachverständige in dem Aufstellen eines 50 cm hohen Möbelstücks an der Außenwand des Kinderzimmers ein fehlerhaftes Mieterverhalten erblickt, weil Außenwandteile möglichst nicht durch Möbelstücke abgedeckt werden sollten, um die Bildung von Tauwasserniederschlag an der Außenwand zu verhindern, kann dem nicht gefolgt werden. Zu einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört es zwar, die Luftfeuchtigkeit innerhalb der Wohnung durch Vermeiden übermäßiger Feuchtigkeitsbelastung und/oder durch Zufuhr trockener Frischluft in einem Zustand zu erhalten, die das Auftreten von Schimmelpilzflecken verhindert. Dieses Verhalten ist aber in jedem Einzelfall unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten zu prüfen (OLG Celle, WuM 1985, 9, 11). Dem Mieter ist es im Rahmen des ihm zustehenden vertragsmäßigen Gebrauchs nicht zumutbar, auf das Aufstellen von Möbeln an Außenwänden zu verzichten. Er ist vielmehr berechtigt, seine Möbel direkt an den Außenwänden aufzustellen (Urteil der Kammer vom 17. Februar 1984, GE 1984, 365). In bauphysikalischer Hinsicht müssen die Mieträume so beschaffen sein, daß bei einem Wandabstand von nur wenigen Zentimetern, wie er im allgemeinen bereits durch das Vorhandensein einer Scheuerleiste gewährleistet ist, sich Feuchtigkeitsschäden durch Tauwasserniederschlag nicht bilden können. Anderenfalls entspricht die Mietsache nicht mehr derjenigen Sollbeschaffenheit, welche der vom Vermieter zu gewährende vertragsgemäße Gebrauch erfordert.

Sofern die geschilderten baulichen Besonderheiten des Mietobjektes ein über das übliche Maß hinausgehendes Heizungs- und Lüftungsverhalten des Mieters erfordern, um das Auftreten von Feuchtigkeitsschäden zu verhindern, kann dahingestellt bleiben, ob und in welchen Grenzen dem Mieter derartige überpflichtgemäße Anstrengungen zugemutet werden können. Denn insoweit trifft den Vermieter gegenüber dem Mieter, der von der Notwendigkeit derartiger Maßnahmen nichts weiß, jedenfalls eine Aufklärungspflicht. Die Bekl. hätte die Kl. davon unterrichten müssen, daß wegen der baulichen Besonderheiten ein verstärktes Lüftungsverhalten in einem von ihr im einzelnen anzugebenden Ausmaß erforderlich war, um Feuchtigkeitsschäden zu verhindern. Da die Bekl. diese Aufklärung unterlassen hat, waren die eingetretenen Schäden an der Mietsache von ihr allein zu vertreten.

Damit hat die Bekl. den ihr obliegenden Entlastungsbeweis nicht erbracht, so daß es billigem Ermessen entspricht, ihr die Kosten insgesamt aufzuerlegen.