Mängelbeseitigungsanspruch

Mängelbeseitigungsanspruch; Verlust des Mietminderungsrechts

Die Frage, ob der Mieter trotz Verlusts seines Minderungsrechts gemäß §§ 537, 539 BGB dem Mietzinsanspruch des Vermieters im Hinblick auf den Mängelbeseitigungsanspruch gemäß § 536 BGB die Einrede des nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) entgegenhalten kann, hat keinen speziellen wohnraummietrechtlichen Bezug und ist daher der Beantwortung durch einen Rechtsentscheid nicht zugänglich.

Der Kl. hat 1978 an die Bekl. eine Wohnung im 5. Stock seines Miethauses in München vermietet. 1983 baute er den 6. Stock dieses Hauses ohne Genehmigung aus. Die so entstandene, über derjenigen der Bekl. liegende Wohnung ist seit 1986 an eine alleinstehende Frau vermietet. Die Bekl. macht geltend, durch das Verhalten dieser Mieterin würden seit vielen Jahren Geräusche verschiedenster Art verursacht, die infolge der schlechten Schallisolierung in ihrer Wohnung deutlich hörbar und äußerst störend seien. Die Bekl. hat mit Schreiben vom 18.9.1997 Mietminderung geltend gemacht, mit einem Rückforderungsanspruch gegen die Mietansprüche ab August 1997 aufgerechnet, die Beseitigung der Mängel verlangt und für die Zukunft bis zur Beseitigung der Mängel ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 50 % des Mietzinses geltend gemacht. Der Kl. hat daraufhin am 23.12.1997 das Mietverhältnis wegen rückständiger Mietzahlungen gekündigt. Am 20.1.1998 hat er Räumungsklage erhoben; in einem später hinzuverbundenen Verfahren hat er außerdem Zahlung der Miete für die Monate August bis November 1997 verlangt. Nachdem die Bekl. die Miete unter Vorbehalt nachgezahlt hatte, hat er den Rechtsstreit für erledigt erklärt.

Die Bekl. hat Widerklage erhoben und beantragt, den Kl. zur Rückzahlung von Mieteinnahmen sowie zur Herstellung eines den anerkannten Regeln der Technik entsprechenden Schallschutzes zwischen den Wohnungen zu verurteilen, ferner festzustellen, daß der Kl. für April 1997 keine Miete, ab Mai 1997 nur einen Mietanspruch in Höhe von netto 265,- DM bzw. 272,50 DM verlangen könne.

Das Amtsgericht hat festgestellt, daß die Klage in der Hauptsache erledigt sei, und die Widerklage hinsichtlich Mietrückzahlung und Feststellungsbegehren abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, daß die Bekl. den gerügten Mangel über Jahre hinweg hingenommen habe; sie sei daher mit ihren Minderungsansprüchen ausgeschlossen. Hinsichtlich des Mängelbeseitigungsanspruchs hat das Amtsgericht das Verfahren abgetrennt. Die Bekl. hat gegen dieses Urteil Berufung eingelegt mit dem Ziel der Klageabweisung und der Verurteilung des Kl. entsprechend den abgewiesenen Widerklageanträgen. Sie macht insbesondere weiterhin geltend, daß ihr hinsichtlich von Teilen des Mietzinses ein Zurückbehaltungsrecht zustehe, solange die Wohnung wegen der Lärmbelästigung mangelbehaftet sei.

Das Landgericht hat beschlossen, zu folgender Rechtsfrage einen Rechtsentscheid einzuholen:

Ist in einem Wohnraummietverhältnis bei Bestehen eines auf Mangelbeseitigung gerichteten Erfüllungsanspruchs aus § 536 BGB die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts durch den Mieter gemäß § 539 BGB analog dann ausgeschlossen, wenn einer Mietzinsminderung wegen derselben Mängel § 539 BGB entgegensteht?

Es ist wie das Amtsgericht der Auffassung, daß in analoger Anwendung zu § 539 BGB ein Minderungsrecht der Bekl. nicht mehr bestehe. In Anwendung des in § 539 BGB niedergelegten Rechtsgedankens sei die Bekl. auch gehindert, sich zur Erzwingung ihres Anspruchs auf Mangelbeseitigung auf das Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB zu berufen. Da jedoch das Oberlandesgericht Köln mit Urteil vom 28.10.1991 (NJW-RR 1993, 466) eine andere Auffassung vertreten habe, könne es diese Rechtsansicht seiner Entscheidung nicht zugrunde legen. Das Landgericht hat daher wegen Divergenz (§ 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 ZPO) die Rechtsfrage dem Bayerischen Obersten Landesgericht vorgelegt.

II. Die Vorlage ist zwar statthaft. Ein Rechtsentscheid kann aber nicht ergehen, weil die vorgelegte Rechtsfrage die Voraussetzungen des § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO nicht erfüllt.

1. Gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO kann ein Rechtsentscheid nur zu Rechtsfragen ergehen, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergeben oder den Bestand eines solchen Mietverhältnisses betreffen. Diese Voraussetzung ist jedenfalls dann erfüllt, wenn die Rechtsfrage nach Bestimmungen zu beantworten ist, die nur für Wohnraummietverhältnisse gelten. Dem Rechtsentscheid sind aber auch Rechtsfragen zugänglich, die anhand der Vorschriften des allgemeinen Mietrechts, des allgemeinen Schuldrechts oder des allgemeinen Teils des Bürgerlichen Gesetzbuches zu beantworten sind; Voraussetzung hierfür ist jedoch nach der ständigen Rechtsprechung des Senats, daß diese Fragen einen engen sachlichen Bezug zum Wohnraummietrecht aufweisen (BayObLGZ 1988, 109/112 und 1997, 153/155; vgl. auch Landfermann/Heerde, Sammlung der Rechtsentscheide in Mietsachen - RES - Bd. XI Einf. S. 31 ff. mit zahlreichen Nachweisen zum Streitstand). Das hat der Senat insbesondere bejaht, wenn die vorgelegte Frage in einem engen inneren Zusammenhang mit Rechtsfragen steht, deren Beantwortung sich aus dem materiellen Wohnraummietrecht, d. h. aus speziell für den Bereich des Wohnraummietrechts geltenden Vorschriften ergibt (BayObLGZ 1997, 153/155). Der enge sachliche Bezug ist auch gegeben, wenn es für die Beantwortung der Frage auf die Besonderheiten des Wohnraummietrechts ankommt, etwa weil es einer Interessenabwägung bedarf, die von den in den Vorschriften des Wohnraummietrechts zum Ausdruck kommenden spezifischen Wertungen und Gesichtspunkten geprägt ist (BGHZ 136, 314/317; vgl. auch BayObLGZ 1997, 178/180, ferner OLG Hamm, RES XI § 541 ZPO Nr. 38 und OLG Dresden, RES XI § 541 ZPO Nr. 36, jeweils zu Fragen des allgemeinen Schuldrechts bzw. des allgemeinen Teils des BGB). Schließlich spricht es für einen solchen sachlichen Bezug, wenn die vorgelegte Rechtsfrage sich im wesentlichen nur im Bereich der Wohnraummietverhältnisse stellt (vgl. OLG Hamm, RES X § 552 BGB Nr. 7 und BayObLGZ 1988, 222/224 f.). Gegen einen solchen sachlichen Bezug spricht es, wenn sich die vorgelegte Frage unabhängig von den Besonderheiten bei Wohnraummietverhältnissen in jedem anderen Mietverhältnis in gleicher Weise stellen kann und damit auch in anderen Verfahren vor dem Bundesgerichtshof und den Oberlandesgerichten entschieden werden kann. Denn die Anwendung des Rechtsentscheidsverfahrens auf Rechtsfragen des allgemeinen Mietrechts, des allgemeinen Schuldrechts und des allgemeinen Teils des BGB, die keinen spezifischen Bezug zu Wohnraummietverhältnissen aufweisen, ist zur Wahrung der durch § 541 ZPO angestrebten Rechtseinheit nicht geboten und konnte zu unerwünschten Überschneidungen zwischen Rechtsentscheiden und anderen obergerichtlichen Entscheidungen führen (Bay-ObLGZ 1988, 109/113; vgl. auch OLG Hamburg, RES VIII 3. MietRÄndG Nr. 101).

2. Die Vorlage des Landgerichts betrifft die Einrede des nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters (§ 535 BGB) in Fällen, in denen dem Mieter zwar ein Anspruch auf Beseitigung von Mängeln der Mietsache (§ 536 BGB) zusteht, die Mietzinsminderung gemäß § 537 BGB jedoch im Hinblick auf den Rechtsgedanken des § 539 BGB ausgeschlossen ist. Es geht daher um die Anwendung von Vorschriften des allgemeinen Schuldrechts und des allgemeinen Mietrechts.

Spezielle Bezüge zum Recht der Wohnraummiete weist die Frage nicht auf. Die obergerichtliche Rechtsprechung geht seit langem davon aus, daß dem Mieter einer mangelhaften Mietsache neben den Gewährleistungsansprüchen der §§ 537, 538 BGB ein selbständiger Erfüllungsanspruch auf Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands der Mietsache (§ 536 BGB) zusteht (BGHZ 84, 42/45), der von einem Ausschluß der Mängelansprüche gemäß § 539 BGB nicht erfaßt wird (BGH NJW 1980, 777/779 und 1982, 874/875; OLG Köln, MDR 1960, 498 und NJW-RR 1993, 466/467 mit zahlreichen Nachweisen). Der Mieter kann daher gegen den Mietzinsanspruch des Vermieters die Einrede des nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) erheben (RGHZ 84, 42/45), auch wenn die durch den Mangel verursachte Mietminderung (§ 537 BGB) im Hinblick auf § 539 BGB nicht mehr geltend gemacht werden kann; jedoch kann in Ausnahmefällen der Erfüllungsanspruch auf Herstellung eines zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustands ausgeschlossen sein (BGH, NJW 1997, 2674/2675) oder die gemäß § 320 Abs. 2 BGB nach den Grundsätzen von Treu und Glauben vorzunehmende Abwägung unter Heranziehung des Rechtsgedankens des § 539 BGB zu einem Ausschluß der Einrede führen (BGH, NJW 1989, 3222/3224). Ob die letztgenannten Ausnahmen eingreifen, ist anhand der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden und entzieht sich einer allgemeinen Beurteilung.

Diese Rechtsprechung ist im Schrifttum weitgehend gebilligt worden (vgl. nur Staudinger/Emmerich BGB 13. Bearb. § 537 Rn. 80 und § 539 Rn. 5 f.; Erman/Jendrek BGB 9. Aufl. Rn. 1, MünchKomm/Voelskow 3. Aufl. Rn. 4, Fischer Fieskau/Pergande/Franke Wohnungsbaurecht Anm. 4, jeweils zu § 539 BGB; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Auflage Rn. III. 1289 und 1374; Sternel Mietrecht 3. Aufl. Rn. II. 655 und 657; Köhler JZ 1989, 761/770 f.; Prange, ZMR 1990, 211; a. A. Wilhelm JZ 1982, 488/494 und MünchKomm/Voelskow in der 2. Aufl. § 539 Rn. 3). Hierbei wird mit rechtssystematischen und rechtshistorischen Überlegungen argumentiert (vgl. insbesondere Wilhelm a. a. O). Wohnraummietrechtliche Vorschriften oder Wertungen haben, auch soweit Fallgestaltungen des Wohnraummietrechts zugrunde lagen (vgl. LG Hamburg, WuM 1989, 385 und 566), keine wesentliche Rolle gespielt. Auch der Senat kann keine wohnraummietrechtlichen Gesichtspunkte erkennen, die für die Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage von Bedeutung wären. Da der Frage der spezielle wohnraummietrechtliche Bezug fehlt, kann ein Rechtsentscheid nicht ergehen (vgl. BayObLGZ 1988, 109/112 f.).

Nach ständiger Rechtsprechung verliert der Mieter sein Minderungsrecht durch wiederholte vorbehaltlose Mietzahlung entsprechend § 539 BGB. Ob er dadurch auch den Erfüllungsanspruch auf Beseitigung des Mangels und ein sich daraus ergebendes Zurückbehaltungsrecht verliert, ist umstritten, wird aber von der überwiegenden Rechtsprechung verneint.

Das Landgericht München wollte diese Frage klären und legte sie dem BayObLG zum Rechtsentscheid vor. Dieses meinte jedoch, es handele sich nicht um eine spezielle Frage aus dem Wohnraummietrecht, so daß ein Rechtsentscheid unzulässig sei. Im Gesetz heißt es allerdings nur (§ 541 ZPO), daß es sich um eine Rechtsfrage aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum handeln müsse. Daß die Rechtsfrage bei Gewerberaum nicht von Bedeutung sein darf, sagt das Gesetz nicht. Diese Auffassung wird von anderen Oberlandesgerichten und dem Bundesgerichtshof auch nicht geteilt. Anderenfalls hätten beispielsweise die Rechtsentscheide des BGH und des Kammergerichts über den Räumungsanspruch gegen einen ausgezogenen Mitmieter (RiM 3, 3065), über die Verjährung eines Schadensersatzanspruches wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen (RiM 3, 3168) oder über das Sonderkündigungsrecht wegen verweigerter Untervermieterlaubnis (RiM 3, 3112) nicht ergehen können. All diese Fragen gelten sowohl bei einem Wohnraum- als auch bei einem Gewerbemietverhältnis. Die Klärung von grundsätzlichen mietrechtlichen Problemen ist daher nur von nichtbayerischen Richtern zu erwarten.