Mängelbeseitigung durch vermietenden Wohnungseigentümer keine vertretbare Handlung

Mängelbeseitigung durch vermietenden Wohnungseigentümer keine vertretbare Handlung; Zwangsgeld

1. Ein Urteil gegen den Vermieter einer Eigentumswohnung auf Instandsetzung wird nach § 888 ZPO vollstreckt.

2. Die Festsetzung von Zwangsgeld oder Zwangshaft scheidet also aus, wenn der Eigentümer alles Zumutbare unternimmt, um seiner Verpflichtung nachzukommen.

I. Durch Urteil vom 30.3.2000 waren die Schuldner verurteilt worden, Mängel an der von den Gläubigern gemieteten Wohnung zu beseitigen, und zwar eine ungenügende Schallisolierung zwischen dem Treppenhaus und dem Schlafzimmer der streitgegenständlichen Wohnung, den Lärm durch einen Türschließer und den Lärm durch das nicht fachgerecht errichtete Metallgeländer im Treppenhaus.

Am 30.8.2000 beantragten die Gläubiger gegen die Schuldner wegen der Nichtvornahme der Mängelbeseitigung ein Zwangsgeld festzusetzen und für den Fall, daß dieses nicht beigetrieben werden kann, Zwangshaft anzuordnen. Dem sind die Schuldner entgegengetreten und haben vorgetragen, daß die Hausverwaltung bemüht sei, die Mängelbeseitigung im Rahmen der Gewährleistung zu erreichen. Sie selbst hätten als Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer keine Möglichkeit, die Mängelbeseitigung zu beschleunigen.

Mit Beschluß vom 31.10.2000 hat das Amtsgericht den Antrag zurückgewiesen und ausgeführt, daß die Vornahme der Reparaturarbeiten keine unvertretbare Handlung im Sinne des § 888 ZPO sei, da zu den unvertretbaren Handlungen nur solche zu rechnen seien, die ausschließlich von dem Willen des Schuldners abhängen würden, was vorliegend nicht der Fall sei. Dagegen wenden sich die Gläubiger mit ihrer sofortigen Beschwerde, in der sie ihre Ansicht vertiefen, daß eine unvertretbare Handlung vorliege, da sie selbst Eingriffe durch Reparaturarbeiten in das Gemeinschaftseigentum nicht vornehmen dürften und sie sich sonst der Gefahr der Sachbeschädigung und des Hausfriedensbruches aussetzen würden.

II. Die sofortige Beschwerde ist statthaft und wurde fristgemäß eingelegt, sie hat allerdings im Ergebnis keinen Erfolg.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts handelt es sich bei der Durchführung von Reparaturmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum nicht um eine vertretbare Handlung, zu der der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters gemäß § 887 ZPO ermächtigt werden könnte. Den Gläubigern ist darin zuzustimmen, daß sie die Arbeiten am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentumsanlage nicht auf Kosten der Vermieter durchführen können, auch wenn die Vermieter - hier Bekl. und Schuldner - verurteilt wurden, die Mängel zu beseitigen. Denn die Rechte der Gläubiger gegenüber den Schuldnern gehen nicht weiter, als die dem Schuldner gegenüber dem Verwalter bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehenden Befugnisse. Nicht der einzelne Wohnungseigentümer, sondern der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Der einzelne Eigentümer ist hingegen grundsätzlich nicht berechtigt, Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen, denn nach § 21 Abs. 1 WEG steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern lediglich gemeinschaftlich zu. Nur unter den Voraussetzungen eines drohenden Schadens kann der einzelne Wohnungseigentümer von sich aus Maßnahmen zur Schadensbegrenzung bzw. Schadensbeseitigung ergreifen. Dieser Fall liegt hier nicht vor.

Auch wenn der einzelne Wohnungseigentümer Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum nicht nach eigenem Gutdünken durchführen kann, führt dies nicht zur rechtlichen Unmöglichkeit der Instandsetzung der Mietsache. Es liegt weder ein dauerndes Unvermögen noch eine objektive Unmöglichkeit zur Reparatur des Gemeinschaftseigentums durch den Vermieter vor, so daß dieser von einer Leistungspflicht nicht frei wird (vgl. KG ZMR 1990, 336 ff., m. w. N.).

Der Vermieter, der zur Schadensbeseitigung verurteilt wurde, hat sich mit allen Mitteln dafür einzusetzen, daß die erforderliche Mitwirkung und Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erfolgt. Solange die Mitwirkung des Verwalters oder der anderen Wohnungseigentümer noch aussteht, ist der Vermieter durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen nach § 888 ZPO dazu anzuhalten, den geschuldeten Erfolg herbeizuführen. Die Zwangsvollstreckung gemäß § 888 ZPO wäre somit an sich der geeignete Weg, um die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil zu betreiben. Allerdings hat der Antrag auf Androhung eines Zwangsgeldes in dem vorliegenden Fall keinen Erfolg, da die Schuldner unwidersprochen vorgetragen haben, daß derzeit der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage bemüht ist, die Mängel im Rahmen der Gewährleistung gegenüber Bauhandwerkern beseitigen zu lassen. Solange nicht feststeht, daß die Mängel in vertretbarer Zeit im Rahmen der Gewährleistung nicht beseitigt werden, haben die Schuldner derzeit alles Zumutbare getan, um ihrer Verpflichtung aus dem Urteil des Amtsgerichts Oranienburg nachzukommen. Für eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung besteht unter diesen tatsächlichem Voraussetzungen daher zur Zeit kein Bedürfnis. Es ist nicht davon auszugehen, daß die Schuldner im vorliegenden Falle untätig, sind, so daß sie gemäß § 888 ZPO zu Maßnahmen gegenüber Dritten angehalten werden müßten.

Ist der Vermieter rechtskräftig zur Mängelbeseitigung verurteilt worden, kann nach § 887 ZPO der Mieter die Arbeiten selbst auf Kosten des Vermieters in Auftrag geben. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt das aber nicht.

Der Vermieter war rechtskräftig zur Instandsetzung verurteilt worden. Der Wohnungseigentümer wandte u. a. ein, er bemühe sich um Mängelbeseitigung, müsse aber die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen, da nicht nur sein Sondereigentum betroffen sei.

Mit Beschluß vom 19. April 2001 stellte das Landgericht Neuruppin fest, daß die Zwangsvollstreckung sich nach § 888 ZPO zu richten habe, da es um eine unvertretbare Handlung gehe. Immer dann, wenn die Handlung nicht allein vom Willen des Schuldners abhänge, scheide eine Ersatzvornahme nach § 887 ZPO aus. Aber ein Zwangsgeld entfalle dann, wenn der Wohnungseigentümer sich ernsthaft bemühe, die Mängel unverzüglich beseitigen zu lassen.

Mit knapp begründetem Beschluß vom 6. Mai 2002 hielt auch das Landgericht Berlin allein die Zwangsvollstreckung nach § 888 ZPO für zulässig und hob einen entgegenstehenden Beschluß des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg auf.