Mängelbeseitigung durch vermietenden Wohnungseigentümer keine vertretbare Handlung

Ein Urteil gegen den Vermieter einer Eigentumswohnung auf Instandsetzung wird nach § 888 ZPO vollstreckt.

Zu Unrecht geht das Amtsgericht von einer Vollstreckbarkeit nach § 887 ZPO aus. Der Schuldner ist als Vermieter zur Mängelbeseitigung verurteilt worden. Er ist aber unstreitig nicht alleiniger Eigentümer, sondern es handelt sich um ein in Wohnungseigentum stehendes Anwesen. Nach den gerichtlichen Gutachten sind Eingriffe in die Bausubstanz des Anwesens außerhalb des Sondereigentums des Schuldners erforderlich. Die Vollstreckung richtet sich in solchen Fällen nicht nach § 887 ZPO (OLG Hamm, Beschluß vom 31. Januar 1996 - 14 W 154/95 - WuM 1996, 568).

Ist der Vermieter rechtskräftig zur Mängelbeseitigung verurteilt worden, kann nach § 887 ZPO der Mieter die Arbeiten selbst auf Kosten des Vermieters in Auftrag geben. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt das aber nicht.

Der Vermieter war rechtskräftig zur Instandsetzung verurteilt worden. Der Wohnungseigentümer wandte u. a. ein, er bemühe sich um Mängelbeseitigung, müsse aber die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen, da nicht nur sein Sondereigentum betroffen sei.

Mit Beschluß vom 19. April 2001 stellte das Landgericht Neuruppin fest, daß die Zwangsvollstreckung sich nach § 888 ZPO zu richten habe, da es um eine unvertretbare Handlung gehe. Immer dann, wenn die Handlung nicht allein vom Willen des Schuldners abhänge, scheide eine Ersatzvornahme nach § 887 ZPO aus. Aber ein Zwangsgeld entfalle dann, wenn der Wohnungseigentümer sich ernsthaft bemühe, die Mängel unverzüglich beseitigen zu lassen.

Mit knapp begründetem Beschluß vom 6. Mai 2002 hielt auch das Landgericht Berlin allein die Zwangsvollstreckung nach § 888 ZPO für zulässig und hob einen entgegenstehenden Beschluß des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg auf.