Mängelbeseitigung

Mängelbeseitigung; nachträglich eingebaute Therme nicht vertraglich geschuldeter Zustand; kein Anspruch aufInstallation einer erdgasgeeigneten Therme

1. Eine Gastherme, die bei Kostenteilung von Vermieter und Mieter gemeinsam angeschafft wird und deren Wartung dem Mieter obliegt, ist nicht Teil der überlassenen Wohnung.

2. Der Mieter kann dann nicht die Installation einer erdgasgeeigneten Therme verlangen.

Aufgrund eines mit dem Rechtsvorgänger des jetzigen Eigentümers und Vermieters geschlossenen Mietvertrages ist die Kl. Mieterin einer im Hause Tstraße76, Berlin befindlichen Wohnung, von der sie behauptet, daß der Bekl. ihr Vermieter und Eigentümer sei. In diesen Räumlichkeiten befindet sich eine im Jahre 1973 von der Kl. und der Hausverwaltung des vormaligen Vermieters unter Kostenteilung angeschaffte Gasheiztherme. Damals trafen die Kl. und die Hausverwaltung unter dem 14. Oktober 1973 eine schriftliche Vereinbarung, derzufolge die Kosten der Wartung der Anlage die Kl., die Beseitigung sämtlicher Störungen die Hausverwaltung übernahm. Ferner verpflichteten sich die Kl. (und ihr Ehemann) zu einer Zahlung von 3.000,- DM.

Derzeit plant die GASAG die für den 10. Oktober 1994 vorgesehene Umstellung der Gaslieferung auf Erdgas. Die vorhandene Gasheiztherme ist nicht umstellungswürdig. Zwischen den Parteien kam es daraufhin zu Verhandlungen über die Installation einer erdgasgeeigneten Therme, die indes mangels Einigung über die Umlegung der Kosten auf die Miete und deren generelle Höhe gescheitert sind. Die Kl. vertritt die Auffassung, die Installation einer erdgasfähigen Gastherme sei jedenfalls Sache des Bekl. als Vermieter.

Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg. Der Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Installation einer erdgasfähigen Gastherme nicht zu, § 536 BGB. In diesem Zusammenhang kann dahinstehen, ob der Bekl. der derzeitige Vermieter bzw. Eigentümer und damit der "richtige" Bekl. ist oder nur die Hausverwaltung des derzeitigen Vermieters. Denn auch die Passivlegitimation des Bekl. unterstellt, ist die Klage mangels Schlüssigkeit unbegründet.

Die Kl. hat nicht dargetan, daß die Installation einer anderen Gastherme eine Maßnahme ist, um die Mietsache in den - vom "richtigen" Vermieter geschuldeten - zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu versetzen, § 536 BGB. Voraussetzung hierfür wäre, daß es sich bei der von ihr innegehaltenen Wohnung um mit einer Gasheizung ausgestattete Räumlichkeiten handelt(e). Dies war offensichtlich vor der Installation der alten Therme nicht der Fall, vielmehr war offensichtlich eine Heizung in den Räumlichkeiten nicht vorhanden. Auch durch die am 14. Oktober 1973 getroffene Vereinbarung wurde die installierte Gastherme nicht Gegenstand des Mietvertrages, was allerdings zur Folge gehabt hätte, daß ab diesem Zeitpunkt der Kl. eine mit Heizung ausgestattete (und immer auszustattende) Wohnung zur Verfügung gestellt worden wäre. Vielmehr hat die Kl. mit der damaligen Hausverwaltung lediglich eine differenzierte Einigung über den Einbau, die Kosten und die Unterhaltung der einen bestimmten Gastherme getroffen, ohne über dieses Aggregat hinaus eine Modifikation des Mietverhältnisses zu vereinbaren. Dies folgt maßgeblich aus dem Umstand, daß die Kl. als Mieterin nicht - nach und nach - die vollen Kosten der Installation der Therme in Gestalt einer Mieterhöhung zahlen sollte, sondern nach dem eigenen Klägervortrag nur einen Teilbetrag der Anschaffung, und zwar in monatlichen Raten. Angesichts dessen handelte es sich nicht um eine Modernisierungsmaßnahme, die fortan die Gastherme als Teil der überlassenen Wohnung erscheinen ließe. Das gleiche ergibt sich auch aus der differenzierten Regelung zur Wartung und Instandhaltung, die nicht allein der Hausverwaltung (bzw. dem damaligen Vermieter) auferlegt wurde, sondern zwischen den Parteien der Vereinbarung aufgeteilt wurde.

Angesichts dessen wird der Kl. nichts übrigbleiben, als entweder selbst eine erdgasfähige Therme zu installieren oder den Vermieter durch ein geeignetes Angebot dazu zu bewegen, seinerseits die Mietsache mit einer Heizungsmöglichkeit auszustatten.

Eine Mieterin hatte vor langen Jahren eine Gasetagenheizung einbauen lassen und mit dem Vermieter vereinbart, daß die Kosten geteilt würden. Die Wartung sollte der Mieterin obliegen, während die Instandsetzung der Vermieter zu übernehmen hatte. Anläßlich der Umstellung auf Erdgas wurde festgestellt, daß eine neue Gastherme angeschafft werden mußte. Die Mieterin meinte, dies müsse der Vermieter tun. Ihre Klage blieb jedoch erfolglos.

In seinem Urteil vom 4. August 1994 meinte das AG Wedding, die Therme gehöre nicht zum vertragsgerechten Zustand der Wohnung, für dessen Instandhaltung der Vermieter zuständig ist. Dies folge nicht nur aus der Kostenteilung, sondern auch aus der differenzierten Regelung zur Wartung und Instandhaltung.

Das Urteil ist zweifelhaft, denn grundsätzlich schuldet der Vermieter die Überlassung einer beheizbaren Wohnung, und nach der im Urteil mitgeteilten Vereinbarung sollten die Reparaturen dem Vermieter obliegen. Es liegt nahe, die Notwendigkeit einer Neuanschaffung einem nicht reparablen Gegenstand gleichzustellen. Darüber hinaus war wohl auch die Therme ein wesentlicher Bestandteil der Wohnung geworden, für die ein Wegnahmerecht des Mieters nach der Vereinbarung entfiel.

Man sieht, solche Modernisierungsmaßnahmen mit Kostenteilung haben ihre Tücken, niemand kann alle möglichen Entwicklungen voraussehen. Unberührt bleibt freilich das Recht des Vermieters, die Kosten der neuen Therme nach § 3 MHG auf den Mieter umzulegen.