Mängelbeseitigung

Mängelbeseitigung; Wärmeabgabe durch Rohrleitungen zu den einzelnen Heizkörpern trotz Thermostateinstellung auf „0” bei Einrohrheizung

1. Der Mieter einer mit Einrohrheizung vermieteten Wohnung hat keinen Anspruch darauf, dass sich die Heizkörper in den Räumen der Wohnung nicht über Frostschutz hinaus erwärmen, wenn die Heizkörperthermostate auf Null eingestellt werden.

2. Der Mieter einer derartigen Wohnung hat auch keinen Anspruch auf Ausstattung der Wohnung mit Verbrauchserfassungsgeräten, die die trotz entsprechender Einstellung erfolgende Erwärmung der Heizkörper messen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die gem. § 511 ff. ZPO zulässige Berufung ist aus den Gründen des gerichtlichen Schreibens vom 4.10.2011 unbegründet.

Jedenfalls aber handelt es sich bei der Erwärmung der Heizkörper auch bei einem auf 0 Grad eingestellten Ventil um eine systembedingte Besonderheit der Einrohrheizung, die wiederum dem vertragsgemäßen Zustand der Wohnung entspricht. Vertragliche Vereinbarungen über Art der Beheizung der vermieteten Wohnung sind hier jedoch nicht getroffen worden. Fehlt es an Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, schuldet der Vermieter eine Beschaffenheit, die sich für den vereinbarten Nutzungszweck - hier die Nutzung als Wohnung - eignet, und die der Mieter nach der Art der Mietsache erwarten kann. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist (zuletzt: BGH v. 7.7.2010 - VIII ZR 85/09, GE 2010, 1110).

- Soweit in diesem Zusammenhang Ausstattungsmerkmale und Bauweise zu bewerten sind, ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich. Er bestimmt den bei Vertragsschluss vereinbarten Gebäudestandard, der von einem redlichen Mieter nach der Verkehrsanschauung erwartet werden darf. Somit sind insbesondere das Alter sowie die Art des Gebäudes zu berücksichtigen (BGH a.a.O.; LG Berlin v. 14.3.2008 - 63 S 316/07, GE 2008,1053; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, 10. Aufl. 2011, § 536 Rn. 20 m.w.N.).

- Dass ferner etwa der geschuldete zeitgemäße Mindeststandard (BGH v. 10.2.2010 - VIII ZR 343/08, GE 2010, 480) nicht eingehalten wäre, lässt sich angesichts der funktionierenden Heizung allein aufgrund von typischen Eigenarten der Beheizungsart ebenfalls nicht herleiten.

- Da es somit an einer Abweichung des Ist- vom Sollzustand mangelt, ergibt sich für die Kl. auch kein Anspruch auf Instandsetzung.

Auch der Inhalt des Schriftsatzes vom 20.10.2011 gibt zu einer abweichenden Beurteilung keinen Anlass.

- Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (BGH v. 26.7.2004 - VIII ZR 281/03, GE 2004, 1090).

- Die Anmietung einer Wohnung mit einer vorhandenen Einrohrheizung, die funktionstüchtig ist, begründet im vorliegenden Fall den vertragsgemäßen Standard. Eine Unterschreitung des so genannten „Mindeststandards", der ein Minimalkorrektiv darstellt und ein zeitgemäßes Wohnen ermöglichen soll, wird indes nicht automatisch durch einen relativ niedrigen Ausgangsstandard indiziert, wie ihn die Kl. hier vorfanden. Insbesondere kann die systembedingte Eigenart der vorgefundenen Beheizungsart - nämlich die Erwärmung des Heizkörpers bei Einstellung „0" - nicht als Beleg oder Indiz für einen Mangel dienen, wenn gerade diese Beheizungsart dem vertragsgemäßen Standard entspricht.

Der Mieter einer mit Einrohrheizung vermieteten Wohnung hat weder einen Anspruch darauf, dass sich die Heizkörper in den Räumen der Wohnung nicht über Frostschutz hinaus erwärmen, wenn die Heizkörperthermostate auf Null eingestellt sind, noch auf Messung dieser (unerwünschten) Wärme durch gesonderte Verbrauchserfassungsgeräte.

Die im Jahre 2007 gemietete Wohnung in einer Plattenbausiedlung wies eine Einrohrheizung auf, die über eine Ringleitung – ohne separaten Vor- und Rücklauf zu den einzelnen Heizkörpern – die Räume mit Wärme versorgte. Die Ringleitung wird während der Heizperiode ständig mit Warmwasser geströmt, und zwar auch dann, wenn die Thermostatventile zu den einzelnen Heizkörpern auf „0" gestellt sind. Die Mieter behaupteten, dass auch bei geschlossenem Heizventil in den einzelnen Räumen Temperaturen zwischen 21,5 °C und 23,9 °C erreicht würden, die von den an den Heizkörpern angebrachten Verbrauchserfassungsgeräten auch gemessen würden.

Unter Berufung auf § 13 des Mietvertrages, wonach eine Temperatur von 20 °C in den an die Heizung angeschlossenen Wohnräumen als vertragsgemäß gilt, verlangten sie Instandsetzung dahin gehend, dass sich die Heizkörper in den Räumen der Wohnung nicht über Frostschutz hinaus erwärmen, wenn die Heizkörperthermostate auf Null eingestellt sind, und Ausstattung mit Verbrauchserfassungsgeräten, die diese Wärme messen. Gegen die Abweisung der Klage richtete sich die Berufung der Mieter.

Die ZK 63 des LG Berlin wies die Berufung durch einstimmigen Beschluss zurück. Das Landgericht ließ sich dabei im Wesentlichen von dem Gedanken leiten, dass ein redlicher Mieter einer Wohnung nur einen Standard erwarten dürfe, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich sei; das gelte auch für Ausstattungsmerkmale wie die Beheizungsart. Da die Wohnung bereits bei Mietvertragsschluss mit einer Einrohrheizung ausgestattet gewesen sei, sei diese als vertragsgemäß anzusehen. Deren systembedingte Eigenart mit der Erwärmung der Heizkörper bei Einstellung „0" unterschreite auch nicht einen vom Vermieter geschuldeten Mindeststandard. Der Mindeststandard, den der Vermieter in jedem Falle schulde, solle aber nur ein zeitgemäßes Wohnen ermöglichen. Ein niedriger Ausstattungsstandard sei aber kein Indiz dafür, dass der zu garantierende Mindeststandard unterschritten sei.

Auf § 13 des Mietvertrages könnten sich die Mieter ohnehin nicht berufen, da dieser nur die bei Beheizung geschuldeten Mindesttemperaturen regelte, aber nicht die Höchsttemperaturen.

Anmerkung

*23 Der Entscheidung ist zuzustimmen. Höhere Wärmegrade durch die Zwangsheizung dieser Einrohrheizung in dem Umfang bis 24 °C sind vom Mieter hinzunehmen, wenn die Wohnung bereits bei Vertragsschluss mit einer derartigen Einrohrheizung ausgestattet war (vgl. schon AG Lichtenberg, Urteil vom 15. Dezember 2009, 2 C 406/08, GE 2010, 207).

Ebenso wie Gewerberäume, die in einem in den 20er Jahren des vorigen Jahrhunderts errichteten und 1936 erweiterten Gebäude liegen und als Büroräume vermietet worden sind, nicht deshalb mangelhaft sind, weil die Innentemperaturen in den Sommermonaten aufgrund von Sonneneinstrahlung mehrfach und über längere Zeiträume mehr als 26 °C betragen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 17. Dezember 2009, 9 U 42/09, GE 2010, 542), sind Räume in einer mit Einrohrheizung ausgestatteten Wohnung nicht deshalb mangelhaft, weil die Temperaturen auch bei ausgestellten Thermostatventilen bis rund 24 °C ansteigen.

Der Vermieter war auch nicht verpflichtet, die Mieter darauf hinzuweisen, dass es sich bei dem Heizungssystem um eine Einrohrheizung handelt, bei der selbst bei abgedrehten Thermostatventilen an den Heizkörpern ein Wärmeverbrauch stattfindet, solange nicht der Hauptabsperrhahn am Wärmemengenzähler geschlossen ist (LG Berlin, Urteil vom 10. Dezember 2007, 67 S 164/07, GE 2008, 269). Die Problematik ist vielmehr über die Heizkostenabrechnung zu lösen.