Mängelbeseitigung

Mängelbeseitigung; Wiederherstellung des gemieteten Balkons; Opfergrenze

Ein Mieter hat Anspruch auf Wiederherstellung des gemieteten Balkons, auch wenn dies Baukosten von 33.239,69 DM verursachen würde.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Wiederherstellung des zu seiner Wohnung gehörenden Balkons in seinem ursprünglichen Zustand zu. Ausweislich des zwischen den Parteien am 31. Oktober 1990 geschlossenen Mietvertrages ist ein Balkon Bestandteil der Mietsache. Dieser Balkon hatte vor den von den Bekl. im Sommer 1994 durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen unstreitig eine Größe von 4 x 1,20 Meter. In seiner jetzigen Größe (sogenannter französischer Balkon von ca. 40 cm Tiefe) entspricht er nicht mehr dem vertraglich geschuldeten Zustand, und der Kl. ist nicht in der Lage, den von den Parteien im Vertrag vorausgesetzten Gebrauch von seinem Balkon zu machen. Soweit die Bekl. auf § 4 Nr. 14 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages verweisen, wonach sich der Mieter grundsätzlich bereit erklärt, die vom Vermieter geplanten Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, und sie daraus den Schluß ableiten, der Kl. könne gegen die durchgeführten Maßnahmen nunmehr keine Einwendungen mehr erheben, teilt die Kammer diese Auffassung nicht. Die Vertragsklausel impliziert nicht die Bereitschaft des Mieters, einer Verschlechterung seiner Nutzungsmöglichkeit durch Verkleinerung der Nutzungsfläche zuzustimmen; vielmehr kann sich die Klausel ihrem Inhalt nach nur auf solche Maßnahmen beziehen, die eine Verbesserung des Zustandes der Mietsache zur Folge haben.

Dem klägerischen Anspruch steht auch ein Einwand aus § 242 BGB nicht entgegen. Grundsätzlich ist der Umfang für Aufwendungen, die der Vermieter zur Erfüllung seiner Instandsetzungspflichten machen muß, höhenmäßig unbegrenzt (LG Berlin, ZK 64, MM 1991, 265). Zwar gilt auch im Mietrecht eine Opfergrenze, wenn der Vermieter unverhältnismäßig belastet würde und der Mieter nur unerhebliche Vorteile aus der Instandsetzungsmaßnahme ziehen würde. Eine solche Konstellation liegt hier jedoch nicht vor. Sie wäre etwa dann gegeben, wenn der Balkon nur um einen Bruchteil verkleinert worden wäre, so daß die Nutzung durch den Mieter nicht wesentlich verändert wird (vgl. Urteil des LG Berlin vom 15. Juni 1990, 64 S 9/90). Vorliegend erfährt die Nutzung des Balkons jedoch eine vollständige Veränderung. Während der Balkon in seiner ursprünglichen Größe das Aufstellen von Balkonmöbeln zuließ und somit ein Aufenthalt auf dem Balkon über längere Zeit möglich war, kann der Kl. nun nur noch kurz auf den Balkon hinaustreten, sich dort aber nicht mehr niederlassen. Eine Gestaltungsmöglichkeit für das Aufstellen von Möbeln verbleibt ihm nicht mehr.

Der Auffassung der Bekl., aufgrund der entstehenden Baukosten sei die Opfergrenze überschritten, kann gleichfalls nicht gefolgt werden. Selbst wenn der gesamte Vortrag der Bekl. als wahr unterstellt wird, wonach zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes jeweils drei Stahlträger bis in den Flurbereich in Höhe des Treppenhauses neu einzuziehen wären, wozu die vorhandene Dielung, die Rabitzunterdecke, die Stakung sowie die Schüttung im Bereich der Träger zu entfernen sei, ist die Opfergrenze nicht erreicht. Der Aufwand im Zuge der Baumaßnahmen steht nicht im Mißverhältnis zu der anschließend wiedergewonnenen Nutzungsmöglichkeit des Balkons. Gleiches gilt in bezug auf die Baukosten, die von den Bekl. pro Wohneinheit mit 33.239,69 DM angegeben werden. Angesichts der Tatsache, daß eine Berufung auf die Opfergrenze nur in besonders krassen Fällen möglich sein darf, ist selbst die Aufwendung eines derartig hohen Betrages nicht zu beanstanden. Inwiefern die Bekl. im Hinblick auf die übrigen Wohneinheiten weitere Aufwendungen zu tätigen haben, bleibt vorliegend außer Betracht, denn von den Bekl. ist nicht im einzelnen dargetan, bezüglich welcher Wohneinheiten die Wiederherstellung der Balkone unbedingt erforderlich ist.

Ein Vermieter hatte an seinem Haus Reparaturarbeiten ausführen lassen, wobei der Balkon stark verkleinert wurde. Statt einer Tiefe von 1,20 m wies er nunmehr nur noch eine Tiefe von 40 cm auf, wogegen sich der Mieter wandte und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangte.

Das Landgericht Berlin gab mit Urteil vom 22. Juni 1995 dem Mieter Recht, da die Kosten für die Instandsetzung grundsätzlich keine Rolle spielten. Erst bei Überschreiten der Opfergrenze, die mit über 30.000 DM Baukosten pro Wohnung nicht erreicht war, könne der Vermieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verweigern. Auf die Mietvertragsklausel, wonach der Mieter Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu dulden habe, könne sich der Vermieter nicht berufen, da diese Klausel nur die Verbesserung des Zustands meine.