Mängelbeseitigung

Mängelbeseitigung; Aufwendungsersatzanspruch

1. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur Mängelbeseitigung trotz Aufforderung des Mieters nicht nach, so ist der Mieter berechtigt, die von einem Fachunternehmen angeratene Mängelbeseitigungsmaßnahme auf Kosten des Vermieters durchführen zu lassen.

2. Hat der Mieter vor der Durchführung der Mängelbeseitigungsmaßnahmen fachkundigen Rat eingeholt, kann ihm nicht entgegengehalten werden, dass eine kostengünstigere Maßnahme zur Mängelbeseitigung ausgereicht hätte.

Die Aufrechnung führte auch zum Erlöschen der Forderung der Kl., da die zur Aufrechnung gestellte Forderung der Bekl. aus § 538 Abs. 2 BGB begründet war.

1. Unstreitig war der Warmwasserspeicher in der Wohnung der Bekl. mängelbehaftet im Sinne von § 538 Abs. 1 BGB, denn er funktionierte nicht mehr. Die Kl. befand sich auch mit der Beseitigung des Mangels in Verzug.

Die Bekl. hat den Mangel mit dem Schreiben vom 3. Oktober 1989 an die Hausverwaltung der Kl. angezeigt. In diesem Schreiben ist darüber hinaus eine auf die Mängelbeseitigung gerichtete Mahnung zu sehen. Die Mahnung muss nicht ausdrücklich erfolgen. Es genügt, wenn der Gläubiger unzweideutig zum Ausdruck bringt, dass er die geschuldete Leistung verlange (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 49. Aufl., Anm. 3 b zu § 284 BGB). Zwar bittet die Bekl. in dem Schreiben vom 3. Oktober 1989 in erster Linie um Kostenübernahme. Aus dem Schreiben geht aber weiter hervor, dass es der Bekl. ernsthaft darum geht, daß der Mangel behoben wird. So fordert die Bekl. die Hausverwaltung auch gleichzeitig auf, entweder die Kosten zu übernehmen oder sich mit ihr in Verbindung zu setzen, was die Möglichkeit beinhaltet, dass die Hausverwaltung von sich aus die Beseitigung des Mangels hätte anbieten können. Dadurch, dass die Bekl. bereits die Ei genvornahme angekündigt hat, hat sie auch hinreichend die Ernsthaftigkeit ihrer Aufforderung zum Ausdruck gebracht.

Die verzugsbegründende Mahnung konnte mit der Mängelanzeige verbunden werden, wie auch sonst stets die Mahnung mit der die Fälligkeit be-gründenden Handlung verbunden werden kann (vgl. Palandt/Heinrichs a.a.O., Anm. 3 a zu § 284 BGB).

2. Nachdem der Mangel nach der Mahnung nicht beseitigt wurde, war die Bekl. gemäß § 538 Abs. 2 BGB berechtigt, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der dazu erforderlichen Aufwendungen zu verlangen. Durch den durch die Firma B. und P. GmbH vorgenommenen Austausch des Warmwasserboilers sind der Bekl. gemäß der Rechnung vom 5. März 1990, die die Bekl. auch bezahlt hat, Kosten in Höhe von 1.633,44 DM ent standen, die die geltend gemachten Mietzinsen in Höhe von 1.600,35 DM übersteigen.

Die Aufwendungen waren auch erforderlich im Sinne von § 538 Abs. 2 BGB. Notwendige Aufwendungen sind solche, die geeignet und erforderlich sind, um den Mangel zu beseitigen. Die Erneuerung des Warmwasserboilers war zweifellos geeignet, die Warmwasserversorgung in der Wohnung der Bekl. wiederherzustellen. Ohne Erfolg wenden die Kl. insoweit ein, eine Reparatur sei ausreichend und billiger gewesen. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung, einen Mangel zu beseitigen, nicht nach und kommt der Mieter dadurch in die Lage, dies selbst veranlassen zu müssen, kann von ihm zunächst nicht mehr verlangt werden, als daß er, sofern er dies nicht selbst beurteilen kann, fachkundigen Rat über die geeignete und erforderliche Maßnahme einholt. Ergreift er nach Beratung die ihm als geeignet angebotene Maßnahme, so kann er diese veranlassen und die Er-stattung der Kosten verlangen, auch wenn eine andere gleichgeeignete Maßnahme zur Verfügung gestanden haben mochte (vgl. Urteil der Kammer vom 20. Februar 1990 - 64 S 321/89 -; vgl. auch Palandt/Putzo a.a.O., Anm. 6 c zu § 638 BGB). Die Bekl. hat fachkundigen Rat darüber eingeholt, was zur Wiederherstellung der Warmwasserversorgung notwendig war. Dabei wurde ihr, was insoweit unstreitig ist, erklärt, daß eine Reparatur im Verhältnis zur Erneuerung unrentabel sei. Auf diese Auskunft der in Anspruch genommenen Fachfirma konnte die Bekl. vertrauen, zumal sie, was unbestritten geblieben ist, die Firma noch ausdrücklich darauf hingewiesen hatte, daß die billigste Möglichkeit ergriffen werden sollte. Der Vorwurf, die Bekl. hätte eine erkennbar überteuerte Maßnahme ergriffen, kann ihr daher nicht gemacht werden. Die Kl. können der Bekl. nicht nachträglich eine kostengünstigere Möglichkeit entgegenhalten. Diese zu ergreifen, hätten sie rechtzeitig Gelegenheit gehabt.

3. Der Aufrechnung steht die Regelung in § 6 des Mietvertrages, wonach der Mieter mit einer Forderung aus § 538 BGB nur aufrechnen kann, wenn er seine Absicht dem Vermieter schriftlich angezeigt hat, nicht entgegen. Abgesehen von den Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser Regelung (vgl. Urteil der Kammer in GE 1986, 909), geht es hier nicht um die Aufrechnung gegen den laufenden Mietzins, sondern um eine nachträglich geltend gemachte Aufrechnung gegen geltend gemachte Mietzinsrückstände.