Mängelbeseitigung

Mängelbeseitigung; Opfergrenze; Wiederaufbauverpflichtung; Feststellungsklage

1. Hat der Vermieter ein durch Brand nur teilweise zerstörtes Gebäude gänzlich abgerissen, so entfällt damit eine seinem Mieter gegenüber möglicherweise zunächst bestehende Verpflichtung zum Wiederaufbau.

2. Keine Wiederaufbauverpflichtung des Vermieters eines über 200 Jahre alten, nicht denkmalgeschützten, teilweise durch Brand zerstörten, zu Wohn- und Gewerbezwecken vermieteten Anwesens.

Der Kl. hat mit Mietvertrag vom 17.2.1987 das dem Bekl. gehörende, im Jahre 1787 errichtete Anwesen in M. zum 1.4.1987 bis mindestens 31.12.1997 angemietet. Im Erdgeschoß des Anwesens wurde ein Lebensmittelgeschäft mit Imbiß betrieben, die Wohnräume in den Obergeschossen hat der Kl. an Studenten untervermietet. Am 4.4.1992 ist das Anwesens des Kl. teilweise aus- bzw. abgebrannt. Ursache hierfür war der Ausbruch eines Feuers in einem Nachbargebäude, das u. a. auch auf das Anwesen des Bekl. übergriff.

Die Parteien streiten darüber, ob der Bekl. infolge des Brandes von seinen mietvertraglichen Pflichten freigeworden oder aber zur Wiederherstellung zumindest des Erdgeschosses verpflichtet ist. Mit seinem ursprünglichen Klagantrag verlangte der Kl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses über die Gewerberäume im Erdgeschoß des Anwesens bis zum 31.12.1997 und danach auf unbestimmte Zeit. Weiter machte er Rückzahlung eines Teils der Miete für den Monat April 1992 (1.540,00 DM) geltend. Im Laufe des Rechtsstreits hat der Bekl. das Gebäude, soweit nicht abgebrannt, abgerissen und ein vollständig neues Gebäude errichtet. Mit Rücksicht hierauf hat der Kl. seine Klage auf Fortsetzung des Mietverhältnisses auf die Wiederherstellung und Überlassung der Gewerberäume in dem gemieteten Anwesen abgeändert und hilfsweise beantragt, die Verpflichtung des Bekl. zur Zahlung von Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Mietvertrages festzustellen. Der Bekl. hat widerklagend die Feststellung des Erlöschens des Mietvertrages am 4.4.1992 bzw. dessen Beendigung durch fristlose Kündigung vom 13.10.1992 begehrt.

Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme der Zahlungsklage sowie der Widerklage stattgegeben, die Klage im übrigen im wesentlichen mit der Begründung abgewiesen, daß der Bekl. nach Treu und Glauben zu einer Wiederherstellung des Gebäudes nicht verpflichtet gewesen sei.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

1. Der mit der Berufung weiterverfolgte Hauptantrag (Wiederherstellung) ist unbegründet. Unstreitig hat der Bekl. die nach dem Brand verbliebenen Reste des vermieteten Anwesens abreißen lassen; das an den Kl. vermietete Anwesen existiert nicht mehr. Unabhängig von der Frage, ob vor dem Abriß eine Pflicht des Bekl. zur Wiederherstellung des Erdgeschosses bestanden hat - was, wie unten ausgeführt, zu verneinen ist -, besteht diese nicht mehr, auch wenn die Zerstörung und damit der gänzliche Untergang des Mietobjektes von dem Bekl. zu vertreten ist. Sofern der Bekl. von seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nach § 275 BGB freigeworden ist, richten sich die Rechte des Kl. allein nach den §§ 280, 325 BGB (siehe etwa BGH, WM 1974, 908, S. 909; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III B Rdn. 1192; Staudinger/Emmerich, 12. Aufl., vor § 537 BGB Rdn. 12; Voelskow in MünchKomm, 2. Aufl., §§ 535, 536 BGB Rdn. 67). In Betracht kommt mithin allenfalls ein Schadensersatzanspruch des Kl. wegen Nichterfüllung des Mietvertrages, wie er denn auch mit dem Hilfsantrag verfolgt wird.

2. Der auf Feststellung der Einstandspflicht des Bekl. wegen Nichterfüllung des Mietvertrages gerichtete Feststellungsantrag ist zulässig, in der Sache aber nicht begründet.

Der Kl. hat, da der Bekl. eine Schadensersatzverpflichtung leugnet, ein Interesse an der alsbaldigen Feststellung seiner Einstandspflicht. Daß die Nichterfüllung des Mietvertrages durch den Bekl. für ihn mit wirtschaftlichen Nachteilen verbunden ist, hat er nach entsprechendem Hinweis des Senats im Berufungsrechtszug schlüssig dargetan. Nachvollziehbar ist des weiteren, daß er im Zeitpunkt der Antragstellung beim Landgericht noch nicht in der Lage war, seinen vermeintlichen Schadensersatzanspruch abschließend zu beziffern. Daß er hierzu nunmehr in der Lage ist, führt nicht zur Unzulässigkeit seines Feststellungsbegehrens; er ist insbesondere nicht gehalten, im Berufungsrechtszug von der Feststellungs- zur Leistungsklage überzugehen (vgl. etwa Baumbach/Hartmann, 53. Aufl., § 256 ZPO Rdn. 83). Die Feststellungsklage wäre begründet, wenn der Bekl. sich nach § 325 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig gemacht hätte, was jedoch zu verneinen ist.

Für die Frage einer Haftung des Bekl. nach § 325 Abs. 1 BGB kommt es entscheidend darauf an, ob er etwa verpflichtet war, trotz der Brandschäden jedenfalls das Erdgeschoß weiterhin dem Kl. zur Nutzung zu überlassen und dieses wieder in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. Diese Frage wäre wohl zu bejahen, wenn man die Folgen der Brandzerstörung als lediglich teilweisen Untergang der Pachtsache behandeln würde, mithin von einer Teilunmöglichkeit auszugehen wäre. Dafür spricht, worauf denn auch die Berufung abstellt, daß das Erdgeschoß von dem Brandschaden weitgehend verschont blieb und eine Instandsetzung in jedem Fall möglich gewesen wäre. Eine solche Betrachtungsweise läßt allerdings außer acht, daß ein vertragsgemäßer Zustand des Erdgeschosses notwendigerweise einer Abdeckung bzw. eines Schutzes gegen Witterungseinflüsse nach oben hin bedarf, der durch die Brandzerstörung verloren gegangen ist. Allein dieser Gesichtspunkt legt es nahe, vorliegend eine Teilunmöglichkeit zu verneinen, unabhängig von der Frage, ob es sich bei der Überlassung des Mietobjektes bzw. der Mieträume im Erdgeschoß einerseits und der Mieträume in den Obergeschossen andererseits um eine teilbare Leistung handelt. Im übrigen steht eine Teilunmöglichkeit der Annahme einer vollständigen Unmöglichkeit nicht von vornherein entgegen (vgl. etwa Palandt/Heinrichs, 53. Aufl., § 275 BGB Rdn. 21 f.).

Die Frage, ob der Bekl. verpflichtet war, die gewerblich genutzten Räume im Erdgeschoß seines Anwesens wiederherzustellen, läßt sich mithin nicht ohne die Frage der Verpflichtung zur Wiederherstellung des gesamten Gebäudes beantworten. Ist somit von einer teilweisen Zerstörung des Mietobjektes auszugehen, so entspricht es der Rechtsprechung des BGH, daß die Verpflichtung des Vermieters zur Wiederherstellung der Mietsache dort endet, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" übersteigt (siehe BGB, WM 1976, 640; WuM 1990, 546, 547). Es liegt dann ein Fall der Unmöglichkeit vor, der den Vermieter gemäß § 275 Abs. 1 BGB von seiner Überlassungspflicht frei werden läßt, sofern er die zur Unmöglichkeit führenden Umstände nicht zu vertreten hat (siehe BGH, WuM aaO.). Wann die Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muß von Fall zu Fall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen wertend ermittelt werden; es darf jedenfalls kein krasses Mißverhältnis entstehen zwischen dem Reparaturaufwand und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts und den aus ihm zu ziehenden Einnahmen (siehe Kraemer, aaO. Rdn. 1286). Die Opfergrenze ist jedenfalls überschritten, wenn die Reparaturkosten den Zeitwert des Mietobjekts erheblich übersteigen (Kraemer, aaO., Rdn. 1192; auf jeden Fall entfällt die Wiederherstellungspflicht, wenn die teilweise Zerstörung wirtschaftlich einer vollständigen Zerstörung der Sache gleichkommt (Staudinger/Emmerich, aaO., Rdn. 10).

Aufgrund der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme ist auch zur Überzeugung des Senats bewiesen, daß eine "Reparatur" des Anwesens des Bekl. schon aus bautechnischen wie auch baurechtlichen Gründen gar nicht in Betracht gekommen wäre, vielmehr die Brandzerstörung von vornherein Instandsetzungsmaßnahmen erforderten, die einer Neuherstellung gleichkommen. Das aber heißt, daß von einem vollständigen Untergang der Mietsache auszugehen ist mit der Folge, daß der Bekl., der den Brandschaden ebensowenig wie der Kl. zu vertreten hat, nach § 275 BGB von seiner mietvertraglichen Gebrauchsüberlassungspflicht freigeworden ist und folglich weder eine Instandsetzung noch eine Wiederherstellung des Mietobjektes schuldet.

Eine Wiederherstellung der durch den Brand zerstörten Gebäudeteile hätte nur unter Beachtung der derzeit gültigen baupolizeilichen Vorschriften ausgeführt werden können. Das im Zeitpunkt des Brandes 205 Jahre alte Gebäude genoß insoweit weder einen Bestandsschutz, noch unterlag es dem Denkmalschutz, wie der vom Landgericht zu Rate gezogene Sachverständige Z. bei seiner Einvernahme ausgeführt hat, und was vom Kl. auch nicht in Frage gestellt wird. Die Baumaßnahmen hätten insbesondere den Brandschutzvorschriften der Landesbauordnung für Baden-Württemberg (vgl. §§ 25, 26 LBO und §§ 4 ff. LBO AVO) sowie den Anforderungen an die Standsicherheit (§ 15 LBO) entsprechen müssen. Das nach dem Brand erhalten gebliebene Mauerwerk entsprach aber, wie der Sachverständige in seinem schriftlichen Gutachten dargelegt hat, diesen Anforderungen nicht. Insbesondere hätte es, wie der Sachverständige bei seiner landgerichtlichen Einvernahme ausgeführt hat, der Errichtung neuer Giebelwände bedurft, wobei zumindest fraglich gewesen wäre, ob die im Erdgeschoß verbliebenen Wände ausreichend dimensioniert und erhalten waren, um die neu entstehenden Traglasten standsicher aufnehmen zu können. Daß zum Nachbaranwesen Nr. 28 lediglich eine dünnwandige Fachwerkgiebelwand vorhanden war, wie dies zudem von dem Zeugen N. bekundet worden ist, zeigt das Lichtbild auf AS. 297 der staatsanwaltlichen Ermittlungsakte. Das Lichtbild AS. 299 der Ermittlungsakte zeugt von einer entsprechenden Giebelwand auch zum Nachbaranwesen Nr. 32 hin.

Schon mit Rücksicht auf das beachtliche Alter des Anwesens bestehen gegen die Richtigkeit der Annahme des Sachverständigen Z., wonach die erhalten gebliebenen Mauern für ein Aufmauern nicht geeignet gewesen wären, keine durchgreifenden Bedenken, und es liegt auf der Hand, daß eine Sanierung bzw. Verstärkung des verbliebenen und noch verwertbaren Mauerwerks zu einer erheblichen Verteuerung einer Instandsetzung geführt hätte, die dem Aufwand für eine Neuherstellung des Anwesens insgesamt zumindest entsprochen hätte. Ein solcher Reparatur- bzw. Instandhaltungsaufwand war dem Bekl. gerade auch mit Rücksicht auf das Alter und der im übrigen nicht erhaltenswerten Bauzsubstanz nicht zuzumuten, auch nicht unter Berücksichtigung der Investitionen, die der Kl. auf das Anwesen gemacht haben will.

4. Die Tatsache, daß der Bekl., wie ausgeführt, von seiner mietvertraglichen Überlassungsverpflichtung frei geworden ist, führt zwar nicht zum Erlöschen des Mietverhältnisses als solchem, sondern hat zur Folge, daß der Bekl. seinerseits seinen Mietzahlungsanspruch verloren hat (§ 323 Abs. 1 BGB). In diesem Sinne ist denn auch der Feststellungsanspruch zur Widerklage in dem angefochtenen Urteil zu verstehen. Soweit sich die Berufung auch hiergegen wendet, hat sie auch insoweit aus den vorgenannten Gründen keinen Erfolg, wobei der Senat es vorliegend nicht für erforderlich erachtet, den Feststellungsausspruch ausdrücklich dahingehend richtigzustellen, daß der Bekl. von seiner Überlassungspflicht freigeworden ist.

Ein Feuer vom Nachbargrundstück hatte auf ein Wohn- und Geschäftshaus übergegriffen, das teilweise abbrannte. Die Räume im Erdgeschoß blieben zunächst erhalten; der Eigentümer entschloß sich dann zum Abriß des über 200 Jahre alten Hauses. Der Erdgeschoßmieter klagte auf Erfüllung des Mietvertrages und auf Schadenersatz, jedoch ohne Erfolg.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe stellte in seinem Urteil vom 30. Dezember 1994 fest, daß eine Verpflichtung zum Wiederaufbau grundsätzlich nicht bestehe. Der Mieter hat in solchen Fällen allenfalls einen Schadensersatzanspruch, wenn die Zerstörung vom Vermieter schuldhaft herbeigeführt wurde. Das war im vorliegenden Fall jedoch zu verneinen, da der Abriß auch der Erdgeschoßräume nicht vertragswidrig war. Der Wiederaufbau hätte derart hohe Kosten verursacht, daß die Opfergrenze überschritten worden wäre. Der Mieter ist in einem solchen Fall zwar von der Verpflichtung zur Mietzahlung befreit; weitergehende Ansprüche hat er aber nicht.