Mängelbeseitigung

Mängelbeseitigung; Zustimmung; Mieterhöhung; Zurückbehaltungsrecht

Hat der Mieter einen fälligen Anspruch auf Mängelbeseitigung gegen den Vermieter, so hat er bis zur Mängelbeseitigung ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Zustimmung zur Mieterhöhung.

(...) In der Sache selbst kann sie (Red.: die Berufung) ... keinen Erfolg haben.

Zwar ist der Berufung der Kl. insoweit zuzugeben, daß die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG nicht von der Beseitigung behebbarer Mängel abhängig gemacht werden darf (vgl. Palandt/Putzo § 2 MHRG Anm. 3 b; Emmerich/Sonnenschein § 2 MHRG Rn. 34), doch gilt dies lediglich beim Streit über die Höhe der ortsüblichen Miete. Dies hat seinen Grund darin, daß sich das ortsübliche Mietniveau nach dem Standard (im großen und ganzen) mängelfreier Wohnungen richtet, die mängelbedingte Minderung dagegen individualbezogen ist. Um eine Vergleichbarkeit mit dem allgemeinen Mietniveau herzustellen, müssen die individualbezogenen Umstände daher zunächst unberücksichtigt bleiben.

Auf die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts hat dies jedoch keinerlei Einfluß. Es handelt sich hier insoweit um eine schlichte Anwendung der §§ 273, 274 BGB. Es kommt insoweit lediglich darauf an, ob der fällige Anspruch, hier derjenige auf Mängelbeseitigung, aus demselben rechtlichen Verhältnis resultiert. Dann hat die Geltendmachung eines solchen Zurückbehaltungsrechts die Wirkung, daß der Schuldner zur Leistung (hier Zustimmung zur Mieterhöhung) nur gegen Empfang der ihm gebührenden Leistung (hier Mängelbeseitigung) zu verurteilen ist (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 724 ff.).

Im vorliegenden Fall geht die Kammer davon aus, daß - bis auf den Mangel, hinsichtlich dessen die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben - noch sämtliche Mängel bestehen. Die Kl. hat zwar mit Schriftsatz v. 24.11.1989 vorgetragen, "die Eingangstür sei in Ordnung gebracht worden" und "die Geruchsbelästigungen im Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung seien beseitigt" worden. Den dazu angebotenen Beweismitteln (Augenscheinseinnahme, Sachverständigengutachten) ist jedoch nicht weiter nachzugehen, da die Bekl. mit Schriftsatz v. 6.12.1989 substantiiert bestritten hat, daß die Eingangstür nach dem vom AG durchgeführten Ortstermin verändert worden sei oder aber Maßnahmen zur Beseitigung der (kaum noch erträglichen) Geruchsbelästigungen stattgefunden hätten. Ende November 1989 sei die Belästigung so stark gewesen, daß die Fenster den ganzen Tag über hätten geöffnet werden müssen, weil es anderenfalls in der Wohnung überhaupt nicht auszuhalten gewesen sei. Auch im Treppenhaus sei der Gestank so stark gewesen, daß mehrere Besucher sich darüber entrüstet hätten. Angesichts dieser Einlassung hätte die Kl. schon substantiiert darlegen müssen, welche Arbeiten (nach Erlaß des amtsgerichtlichen Urteils) durchgeführt worden seien, um die beanstandeten Mängel zu beheben.

Da die Kl. insoweit nichts vorgetragen hat, ist der Rechtsstreit entscheidungsreif und die Berufung mit der im Tenor genannten Maßgabe zurückzuweisen.