Mängelanzeige als Voraussetzung für Minderung

Wird durch ein rechtskräftiges Urteil dem Mieter wegen durch Baumängel bedingter Feuchtigkeits- und Schimmelpilzschäden eine Mietminderung zugesprochen, und beseitigt der Vermieter die Baumängel in der Folgezeit nicht, ist wegen einer weiteren Minderung wegen Verschlimmerung der Schimmelpilzbildung eine erneute Mangelanzeige nicht notwendig.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1 Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Beschwerdewert nach § 544 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO erreicht. Sie hat auch in der Sache Erfolg und führt gemäß § 544 Abs. 7 ZPO zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Die angefochtene Entscheidung verletzt in entscheidungserheblicher Weise den Anspruch der Kl. auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG).

II. 2 Die Parteien sind durch ein Mietverhältnis verbunden. Die Kl. hatten die Bekl. zunächst in einem Vorprozess vergeblich auf Räumung in Anspruch genommen. In jenem Verfahren hatte das Amtsgericht nach Einholung eines Gutachtens in seinem - in Rechtskraft erwachsenen - Urteil darauf abgestellt, dass in der Wohnung durch Baumängel bedingte Feuchtigkeits- und Schimmelpilzschäden vorhanden waren, die eine Mietminderung in Höhe von 90 € (15 % der sich auf 600 € belaufenden Nettomiete) rechtfertigten. Die Kl. haben die Baumängel in der Folgezeit nicht beseitigt.

3 Mit Schreiben vom 26. Juli 2011 kündigten die Kl. das Mietverhältnis erneut wegen Zahlungsverzugs. Das Amtsgericht hat die auf Räumung sowie auf Zahlung von 1.127,08 € gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht die erstinstanzliche Entscheidung abgeändert und die Bekl. zur Räumung und zur Zahlung von 180 € verurteilt.

4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

5 Die Räumungsklage sei begründet, denn die Kündigungserklärung vom 26. Juli 2011 habe das Mietverhältnis der Parteien beendet. Die Voraussetzungen für die Kündigung des Mietverhältnisses seien auch nicht nachträglich durch Aufrechnung entfallen. Zwar sei die Miete für den Monat Februar 2010 nach der Kündigungserklärung und noch vor Rechtshängigkeit der Räumungsklage dadurch entfallen, dass die Kl. am 25. August 2011 mit ihrer diesbezüglichen Mietforderung gegen einen Kostenerstattungsanspruch aufgerechnet hätten, der der Bekl. aus einem vorangegangenen Prozess in Höhe von 637,11 € zugestanden habe. Damit seien die Kündigungsrückstände jedoch nicht, wie in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erforderlich, in voller Höhe erloschen. Vielmehr seien von der Miete für die Monate Juni und Juli 2011 jeweils 90 € offen geblieben. Zu Unrecht berufe sich die Bekl. insoweit darauf, dass die Miete ab Januar 2011 über den bisherigen Betrag hinaus um weitere 90 € monatlich gemindert sei, denn sie habe den Kl. die signifikante Verschlechterung der Mietsache, zu der es nach dem eigenen Sachvortrag der Bekl. zu diesem Zeitpunkt gekommen sei, nicht angezeigt.

III. 6 Mit Erfolg macht die Nichtzulassungsbeschwerde geltend, dass das Berufungsgericht den Anspruch der Bekl. auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt hat, weil es ihren entscheidungserheblichen Sachvortrag zur Zahlung der Miete für Februar 2010 am 29. Juli 2011 übergangen hat. Die Bekl. hat diese Zahlung in ihrer Klageerwiderung behauptet und durch eine Ablichtung der Einzahlungsquittung belegt. Die von den Kl. am 25. August 2011 erklärte Aufrechnung wäre aber ins Leere gegangen, wenn die von ihnen zur Aufrechnung verwendete Mietforderung für Februar 2010 bereits zuvor durch Erfüllung erloschen war. In diesem Fall hätte der Bekl. der Kostenerstattungsanspruch aus dem Vorprozess mangels wirksamer Aufrechnung weiterhin zugestanden, so dass die Aufrechnung, die die Bekl. ihrerseits mit Schreiben vom 6. September 2011 mit dieser Forderung gegenüber etwaigen Mietrückständen erklärt hat, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch die vom Berufungsgericht als fortbestehend angesehenen Mietrückstände von je 90 € für die Monate Juni und Juli 2011 zum Erlöschen gebracht hätte.

7 Darüber hinaus hat das Berufungsgericht hinsichtlich des Vortrags der Bekl. zur Verschlechterung des Feuchtigkeits- und Schimmelpilzschadens ebenfalls das rechtliche Gehör der Bekl. verletzt. Denn die Bekl. hatte geltend gemacht, dass die Schimmelpilzbildung, die bereits Gegenstand des Vorprozesses gewesen sei, sich im Winter 2010/2011 erheblich verschlimmert habe, weil die Kl. den dafür ursächlichen Bauschaden nicht beseitigt hätten. Die vom Berufungsgericht gegebene Begründung, mangels Anzeige einer Verschlechterung käme eine Minderung der Miete über den zunächst von der Bekl. beanspruchten Minderungsbetrag von 90 € monatlich hinaus nicht in Betracht, zeigt, dass es den Kern des Vorbringens der Bekl. nicht zur Kenntnis genommen hat. Denn die von der Bekl. in Anspruch genommene Minderung beruhte nach dem Sachvortrag der Bekl. allein auf Baumängeln (Feuchtigkeitsschäden), die den Kl. jedenfalls aufgrund des im Vorprozess eingeholten Sachverständigengutachtens bekannt gewesen seien und die sie bislang nicht beseitigt hätten. Dass infolge der unterbliebenen Mängelbeseitigung eine Ausweitung der Schimmelpilzbildung zu besorgen war, lag auf der Hand und erforderte - offensichtlich - keine erneute Mängelanzeige.

IV. 8 Da nicht ausgeschlossen werden kann, dass das Berufungsgericht bei Berücksichtigung des übergangenen Vorbringens der Bekl. zu einer anderen Beurteilung des Falles gekommen wäre, ist das Urteil aufzuheben. Der Rechtsstreit ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 7 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch.

Der Mieter muss einen weiter bestehenden und sich verschlimmernden Schimmelpilzbefall in der Mietwohnung nicht erneut anzeigen, um sein Minderungsrecht zu erhalten.

Im Rahmen eines Vorprozesses wurde dem Mieter durch rechtskräftiges Urteil eine Mietminderung wegen in der Wohnung vorhandener, durch Baumängel bedingter Feuchtigkeits- und Schimmelpilzschäden zugestanden. Der Vermieter beseitigte in der Folgezeit die Baumängel nicht. Sodann kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen (weiteren) Zahlungsverzugs.

Nach Klageabweisung durch das Amtsgericht verurteilte das Landgericht in der Berufungsinstanz den Mieter zur Räumung und Zahlung. Die Voraussetzungen für die Kündigung des Mietverhältnisses seien nicht nachträglich durch Aufrechnung entfallen. Zwar sei die Miete für Februar 2010 nach der Kündigungserklärung und noch vor Rechtshängigkeit der Räumungsklage dadurch entfallen, dass der Vermieter mit seiner diesbezüglichen Mietforderung gegen einen Kostenerstattungsanspruch des Mieters aus dem Vorprozess aufgerechnet habe. Damit seien die Kündigungsrückstände jedoch nicht in voller Höhe erloschen. Vielmehr seien von der Miete für die Monate Juni und Juli 2011 jeweils 90 € offen geblieben.

Zu Unrecht berufe sich der Mieter insoweit darauf, dass die Miete ab Januar 2011 über den bisherigen Betrag hinaus um weitere 90 € monatlich gemindert sei, denn er habe dem Vermieter die signifikante Verschlechterung der Mietsache, zu der es nach dem eigenen Vortrag des Mieters zu diesem Zeitpunkt gekommen sei, nicht angezeigt. Das Berufungsgericht ließ die Revision nicht zu. Das führte zur Nichtzulassungsbeschwerde des Vermieters zum BGH.

Der VIII. Senat des BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung in die Instanz zurück. Die angefochtene Entscheidung verletze in entscheidungserheblicher Weise den Anspruch des Mieters auf Gewährung rechtlichen Gehörs.

Zum einen habe das Berufungsgericht den Vortrag des Mieters zur Zahlung der Miete für Februar 2010, der auch durch eine Ablichtung der Einzahlungsquittung belegt worden sei, übergangen. Die von dem Vermieter erklärte Aufrechnung wäre somit ins Leere gegangen, wenn die vom Vermieter zur Aufrechnung verwendete Mietforderung für Februar 2010 bereits zuvor durch Erfüllung erloschen gewesen sei. In diesem Fall hätte dem Mieter der Kostenerstattungsanspruch aus dem Vorprozess weiterhin zugestanden, so dass die Aufrechnung, die der Mieter seinerseits mit dieser Forderung gegenüber etwaigen Mietrückständen erklärt habe, Mietrückstände für die Monate Juni und Juli 2011 zum Erlöschen gebracht hätte.

Des Weiteren habe das Berufungsgericht hinsichtlich des Vortrags des Mieters zur Verschlechterung des Feuchtigkeits- und Schimmelpilzschadens ebenfalls das rechtliche Gehör des Mieters verletzt. Die vom Berufungsgericht gegebene Begründung, mangels Anzeige einer Verschlechterung käme eine Minderung der Miete über den zunächst vom Vermieter beanspruchten Minderungsbetrag von 90 € monatlich hinaus nicht in Betracht, zeige, dass es den Kern des Vorbringens des Mieters nicht zur Kenntnis genommen habe. Denn die von dem Mieter in Anspruch genommene Minderung beruhe allein auf Baumängeln (Feuchtigkeitsschäden), die dem Vermieter jedenfalls aufgrund des im Vorprozess eingeholten Sachverständigengutachtens bekannt gewesen seien, und die er bislang nicht beseitigt habe. Dass infolge der unterbliebenen Mängelbeseitigung eine Ausweitung der Schimmelpilzbildung zu besorgen gewesen sei, läge auf der Hand und erfordere – offensichtlich – keine erneute Mängelanzeige.

Bei der Zurückverweisung der Sache hat der BGH von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, den Rechtsstreit nach § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO an eine andere Kammer des Landgerichts zurückzuverweisen.