Mängelansprüche gegen Grundstückserwerber

Mängelansprüche gegen Grundstückserwerber; Passivlegitimation nach Veräußerung; streitbefangene Sache

Macht der Mieter gegen den Vermieter Mängelansprüche geltend, und veräußert der Vermieter während des Rechtsstreits die Mietsache, verliert der Vermieter/Veräußerer seine Passivlegitimation.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. nimmt die Bekl. auf Beseitigung behaupteter Feuchtigkeitsschäden in einer Mietwohnung, Feststellung ihrer Berechtigung zur Mietminderung und Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Anspruch. Die Kl. mietete von der Bekl., die zu diesem Zeitpunkt Eigentümerin des Grundstücks war, eine Wohnung in Berlin.

Mit eMail vom 13.8.2012 wandte sich die Kl. an die Hausverwaltung der Bekl., teilte dieser mit, dass an der Decke im Wohnzimmer ein Wasserschaden sei und bat um Rückmeldung. Mit Schreiben vom 3.9.2011 und 19.9.2011 forderte sie die Bekl. zur Mängelbeseitigung auf. Schließlich machte sie mit Anwaltsschreiben vom 29.9.2011 nochmals die Beseitigung eines Wasserflecks an der Wohnzimmerdecke und weiterer Mängel geltend und kündigte eine Mietminderung von 10 % an.

Die Bekl. veräußerte die Liegenschaft an die S. GmbH, die am 9.3.2012 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde.

Mit der vorliegenden Klage verfolgt die Kl. ihre Begehren der Mängelbeseitigung und Feststellung der Mietminderung weiter; daneben macht sie die Erstattung ihrer vorgerichtlichen Anwaltskosten geltend.

Die Kl. behauptet, Ende Juli 2011 sei ein ca. 1 m2 großer Wasserfleck an der Wohnzimmerdecke aufgetreten. An der Außenwand des Wohnzimmers befinde sich ein Riss, neben dem sich Feuchtigkeit und Schimmel ausgebildet habe. Oberhalb des Balkons sei die Hauswand undicht, so dass bei Regen vom Fassadenanstrich verfärbtes Wasser auf den Balkon laufe. Sie meint, sie könne den Anspruch auf Mängelbeseitigung im vorliegenden Rechtsstreit auch nach der Veräußerung der Mietsache weiter gegen die Bekl. geltend machen.

Der Bekl. behauptet, der Wasserschaden sei nur von geringem Ausmaß gewesen und habe eine unerhebliche optische Beeinträchtigung dargestellt. Er sei inzwischen getrocknet. Sie meint, dass die Kl. die Mängelbeseitigung nach der Veräußerung der Mietsache nicht mehr von ihr verlangen könne.

Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 30.7.2012 trägt die Kl. weiter vor, dass der Zeuge W., der sich als Lebensgefährte der Kl. regelmäßig in der Wohnung aufhalte, die geltend gemachten Mängel bestätigen könne. Der Feststellungsantrag hinsichtlich der Mietminderung werde begrenzt bis zum 31.1.2012, da zwischen der Bekl. und der Erwerberin ein Lasten- und Nutzenwechsel zum 1.2.2012 vereinbart worden sei; im Übrigen werde der Rechtsstreit wegen des weitergehenden Feststellungsantrags in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Die Klage ist unbegründet.

Der Kl. steht kein Anspruch gegen die Bekl. auf Beseitigung der geltend gemachten Mängel der Mietsache aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB - der allein in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage - zu. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die behaupteten Mängel tatsächlich bestehen. Denn jedenfalls ist die Bekl. hinsichtlich eines etwaigen Instandsetzungsanspruchs der Kl. nicht mehr passivlegitimiert. Durch die Veräußerung des Grundstücks an die S. GmbH ist diese gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite anstelle der Bekl. in das Mietverhältnis eingetreten. Die Passivlegitimation der Bekl. besteht auch nicht nach den §§ 265, 266 ZPO fort. Gemäß § 266 Abs. 1 ZPO ist, wenn über das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechts, das für ein Grundstück in Anspruch genommen wird, oder einer Verpflichtung, die auf einem Grundstück ruhen soll, zwischen dem Besitzer und einem Dritten ein Rechtsstreit anhängig ist, im Falle der Veräußerung des Grundstücks der Rechtsnachfolger berechtigt und auf Antrag des Gegners verpflichtet, den Rechtsstreit in der Lage, in der er sich befindet, als Hauptpartei zu übernehmen. Die Voraussetzungen der Vorschrift liegen bereits deshalb nicht vor, weil es an dem Grundstücksbezug des Rechtsstreits fehlt, der insbesondere bei dinglichen Rechten gegeben ist, nicht aber bei schuldrechtlichen Ansprüchen (vgl. Zöller-Greger, 29. Auflage, § 266 Rn. 3 m.w.N.). Der von der Kl. geltend gemachte Mangelbeseitigungsanspruch ist jedoch ein rein schuldrechtlicher Anspruch, da er in dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietverhältnis begründet ist. Auch die Voraussetzungen des § 265 ZPO für die Fortführung des Rechtsstreits durch die Bekl. liegen nicht vor. Nach dessen Absatz 1 schließt die Rechtshängigkeit das Recht der einen oder anderen Partei nicht aus, die in Streit befangene Sache zu veräußern, nach Absatz 2 hat die Veräußerung auf den Prozess keinen Einfluss. Das Grundstück ist nicht im Sinne der Norm streitbefangen. Denn dies setzt voraus, dass die für das Verfahren maßgebliche Sachlegitimation des Rechtsvorgängers auf seiner rechtlichen Beziehung zu der Sache beruht und diese den unmittelbaren Gegenstand des Rechtsstreit bildet (BGH, Urteil v. 20.7.2007 - V ZR 245/06 -, NJW-RR 2008, 102, 104 m.w.N.). Das ist insbesondere dann der Fall, wenn das Eigentum oder ein dingliches Recht an der Sache streitig ist; bei nichtdinglichen Rechten kommt eine solche Annahme in Betracht, wenn sie der Sache in einer dinglichen Rechten vergleichbaren Weise anhaften (vgl. BGH, Urteil v. 20.7.2007, a.a.O.). Letzteres ist hier nicht der Fall, da der Mangelbeseitigungsanspruch nicht der Sache selbst anhaftet, sondern vom jeweiligen Vermieter zu erfüllen ist, und zwar unabhängig von seiner dinglichen Beziehung zur Mietsache.

Ein Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Feststellung der Mietminderung aus § 536 Abs. 1 BGB besteht ebenfalls nicht. Die Bekl. hat das Vorliegen von Mängeln - mit Ausnahme des Wasserflecks, der als unerhebliche Minderung der Tauglichkeit im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB außer Betracht zu bleiben hat - bestritten. Die Kl. wurde in der mündlichen Verhandlung vom 10.7.2012 darauf hingewiesen, dass ihr Vortrag zu der Frage, welche behaupteten Mängel der von ihr benannte Zeuge W. beobachtet habe und wann er sich in der Wohnung aufgehalten habe, nicht ausreichend sei. Einen Schriftsatznachlass gemäß § 139 Abs. 5 ZPO hat die Kl. hierauf nicht beantragt, so dass ihr ergänzender Vortrag hierzu im Schriftsatz vom 30.7.2012 nach § 296 a ZPO nicht zu berücksichtigen ist. Soweit die Kl. zum Beweis der Mängel Augenschein angeboten hat, so wäre dieser nicht geeignet, etwaige Mängel in der Zeit bis zum Eigentümerwechsel festzustellen. Der Feststellungsanspruch bestünde - ebenso wie der Mangelbeseitigungsanspruch - aber nur bis zu diesem Zeitpunkt. Soweit die Kl. die Feststellung der Mietminderung für die Zeit danach begehrt, war die Klage bereits aus diesem Grund abzuweisen. Auch die diesbezügliche Teilerledigungserklärung der Kl. im Schriftsatz vom 30.7.2012 war gemäß § 296 a ZPO verspätet. Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung war durch sie nicht veranlasst, zumal die Erklärung auch schon im Termin hätte abgegeben werden können.

Da die Hauptforderung nicht besteht, hat die Kl. auch keinen Anspruch auf Ersatz ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB.

Macht der Mieter Ansprüche auf Beseitigung von Mängeln klageweise geltend, und veräußert der Vermieter das Grundstück während des Rechtsstreits, verliert der bisherige Vermieter seine Passivlegitimation, weil der Erwerber nach § 566 BGB auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten ist.

Der Mieter nahm seinen Vermieter auf Beseitigung behaupteter Feuchtigkeitsschäden in der Mietwohnung, Feststellung der Berechtigung zur Mietminderung und Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Anspruch. Während des Rechtsstreits veräußerte der Vermieter die Liegenschaft. Dennoch verfolgte der Mieter seine Ansprüche weiter, erklärte allerdings den Rechtsstreit wegen des Feststellungsantrags ab Lasten- und Nutzenwechsel in der Hauptsache für erledigt.

Das Amtsgericht wies die Klage ab. Dem Mieter stehe kein Anspruch gegen den ehemaligen Vermieter auf Beseitigung der geltend gemachten Mängel der Mietsache zu. Der Vermieter sei hinsichtlich des Instandsetzungsanspruchs nicht mehr passivlegitimiert. Durch die Veräußerung des Grundstücks sei der Erwerber nach § 566 Abs. 1 BGB auf Vermieterseite anstelle des Beklagten in das Mietverhältnis eingetreten. Die Passivlegitimation des Beklagten bestehe auch nicht nach den §§ 265, 266 ZPO fort. Die Voraussetzungen des § 266 ZPO lägen bereits deshalb nicht vor, weil es an dem Grundstücksbezug des Rechtsstreits fehle, der insbesondere bei dinglichen Rechten gegeben sei, nicht aber bei – wie vorliegend – schuldrechtlichen Ansprüchen. Auch die Voraussetzungen des § 265 ZPO lägen nicht vor, weil das Grundstück im Sinne der Norm nicht streitbefangen sei. Dies setze nämlich voraus, dass die für das Verfahren maßgebliche Sachlegitimation des Rechtsvorgängers auf seiner rechtlichen Beziehung zu der Sache beruhe und diese den unmittelbaren Gegenstand des Rechtsstreits bilde. Letzteres sei hier nicht der Fall, da der Mangelbeseitigungsanspruch nicht der Sache selbst anhafte, sondern vom jeweiligen Vermieter zu erfüllen sei, und zwar unabhängig von seiner dinglichen Beziehung zur Mietsache.

Das Urteil ist kritisch zu hinterfragen. Die Voraussetzungen des § 266 ZPO liegen allerdings nicht vor. § 265 ZPO ist aber nach hier vertretener Ansicht einschlägig. Dabei ist anzumerken, dass die Fragen zur Passivlegitimation im Hinblick auf geltend gemachte mietrechtliche Ansprüche nach im Rechtsstreit erfolgter Grundstücksveräußerung höchstrichterlich nicht abschließend geklärt sind. Entscheidungen des BGH im Hinblick auf eine im laufenden Mietverhältnis erfolgte Veräußerung der Mietsache gibt es lediglich zu materiell-rechtlichen Folgen, nicht zu der prozessualen Situation nach Veräußerung (BGH, Urteil vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/05, GE 2006, 1034 und Urteil vom 9. Februar 2005 - VIII ZR 22/04, GE 2005, 361).

Nach § 265 Abs. 1 ZPO schließt die Rechtshängigkeit das Recht der einen oder der anderen Partei nicht aus, die streitbefangene Sache zu veräußern. Nach Abs. 2 hat die Veräußerung auf den Prozess keinen Einfluss. Nach § 325 Abs. 1 ZPO wirkt das rechtskräftige Urteil für und gegen die Parteien und die Personen, die nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit Rechtsnachfolger der Parteien geworden sind. Damit kommt es auf die Frage an, was unter dem Begriff „in Streit befangene Sache" zu verstehen ist. Nach dem – auch vom Amtsgericht zitierten – Urteil des BGH vom 20. Juli 2007 - V ZR 245/06, NJW-RR 2008, 102, 104, fallen darunter auch nichtdingliche Rechte, wenn sie der Sache in einer dinglichen Rechten vergleichbaren Weise anhaften würden. Typisches Beispiel dafür sind mietrechtliche Ansprüche, die sich auf das Mietobjekt beziehen, so wie hier Mängelansprüche (wie hier Musielak, ZPO, 9. Auflage 2012, § 265 Rn. 4; Saenger, ZPO, 4. Auflage 2011, § 265, Rn. 4). Der Ansicht von Emmerich (Staudinger, BGB-Neubearbeitung 2011, § 566 Rn. 63), dass sich die Klage des Mieters auf Mängelbeseitigung durch den Übergang des Eigentums auf den Erwerber und dessen Eintritt in das Mietverhältnis erledigt, kann nicht gefolgt werden. Das gilt auch für die Meinung von Horst (ZMR 2009, 655, 661, auf den sich Emmerich bezieht), wonach der auf Mängelbeseitigung gerichtete Erfüllungsanspruch untergeht. Die von Horst zur Stützung seiner Meinung zitierte Entscheidung des BGH vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/05, GE 2006, 1034 hat nicht die prozessuale, sondern die materiell-rechtliche Situation im Auge, wonach der Mieter dem Veräußerer gegenüber sein Zurückbehaltungsrecht an der rückständigen Miete wegen eines Mangels der Mietsache verliert, der vor der Veräußerung entstanden ist. Vom Zeitpunkt der Veräußerung an ist nur noch der Erwerber zur Mangelbeseitigung verpflichtet und kann der Mieter nur die Leistung der diesem geschuldeten Miete bis zur Mangelbeseitigung verweigern. Der BGH sagt in dem Urteil nichts zu den prozessualen Folgen der Veräußerung der Mietsache im laufenden Rechtsstreit. Das Problem löst sich – wie ausgeführt – über § 325 ZPO. Der Erwerber muss den Mangel beseitigen, nur er kann es tatsächlich auch, weil der Veräußerer gar keinen Zugriff auf die Wohnung mehr hat. Vorliegend hätte der Rechtsstreit also gegen den bisherigen Vermieter fortgesetzt werden müssen. Prozessual hätte es allerdings auch noch andere Möglichkeiten gegeben. Mit Zustimmung des Klägers/Mieters hätte auch der Rechtsnachfolger als Hauptpartei anstelle des bisherigen Vermieters eintreten können. Es hätte sich auch eine Streitverkündung des Veräußerers an den Erwerber angeboten, der dann als Nebenintervenient hätte agieren können.