Mängel der Entwässerung im Keller und Schadensersatz

Mängel der Entwässerung im Keller und Schadensersatz; fehlendes Rückstauventil und Kellerüberflutung

Zur Frage der Arglist eines Immobilienverkäufers (hier: Verschweigen der Gefahr des Überlaufens eines Sickerschachts im Keller wegen Fehlens einer ausreichenden Pumpe).

(Leitsatz der Redaktion)

1 Mit notariellem Vertrag vom 25. Februar 1999 erwarben die Kl. von der Bekl. und dem zwischenzeitlich verstorbenen Bekl. zu 2 ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück zum Preis von 495.000 DM. Die Gewährleistung für Sachmängel wurde ausgeschlossen.

2 Mit der Behauptung, die Bekl. hätten unter anderem die Gefahr des Überlaufens des Sickerschachts im Keller wegen Fehlens einer ausreichenden Pumpe arglistig verschwiegen, verlangen die Kl. Schadensersatz bzw. die Feststellung der Schadensersatzpflicht der Bekl.

3 Die Klage ist in erster Instanz teilweise erfolgreich gewesen. Auf die Berufung der Bekl. hat das Oberlandesgericht sie insgesamt abgewiesen und die Revision nicht zugelassen. Dagegen richtet sich die Beschwerde der Kl.

II. 4 Das angefochtene Urteil ist nach § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben, soweit es Ansprüche wegen Mängel der Entwässerung im Keller (Gefahr eines Überlaufens des Sickerschachts wegen Fehlens einer ausreichenden Pumpe) betrifft, da das Berufungsgericht den Anspruch der Beschwerdeführer auf rechtliches Gehör in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat.

5 Das Berufungsgericht hat das Vorbringen der Kl. in der Klageschrift, in den ihnen übergebenen Bauzeichnungen sei ein Rückstauventil eingezeichnet gewesen, unter Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG nicht zur Kenntnis genommen. Andernfalls hätte es nicht unter Hinweis auf eben diesen Vortrag zu dem Schluss gelangen können, den Kl. sei aufgrund der ihnen überlassenen Bauzeichnungen das Fehlen eines Rückstauventils bekannt gewesen.

6 Das angefochtene Urteil beruht auf diesem Fehler. Das Berufungsgericht ist nach Würdigung mehrerer Umstände des Falls zu dem Ergebnis gelangt, dass die Verkäufer nicht über die Schwächen der Pumpeneinrichtung im Keller aufklären mussten. Da es dabei auch dem Umstand Bedeutung beigemessen hat, die Kl. hätten von dem Fehlen eines Rückstauventils gewusst, kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Würdigung bei Berücksichtigung des Vortrags der Kl. anders ausgefallen wäre. 7 Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht im Ergebnis als richtig dar. Zwar führt eine Verletzung von Art. 103 Abs. 1 GG im Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde nicht zur Aufhebung des angefochtenen Urteils, wenn bei richtiger Rechtsanwendung unter Berücksichtigung des übergangenen Vorbringens keine andere Entscheidung hätte ergehen können (vgl. Senat, Urt. v. 18. Juli 2003, V ZR 187/02, NJW 2003, 3205, 3206). So liegt es hier indessen nicht, denn die Würdigung des Berufungsgerichts berücksichtigt nicht alle Aspekte des Sachverhalts.

8 Das Berufungsgericht geht im Ausgangspunkt zutreffend davon aus, dass die Bekl. verpflichtet gewesen wäre, die Kl. auch ungefragt über Besonderheiten der Pumpeneinrichtung im Keller aufzuklären, wenn diese die Gefahr von Überschwemmungen begründeten. Es setzt sich allerdings nicht mit der für das Landgericht offenbar entscheidungserheblichen Einschätzung des Sachverständigen G. im Rahmen der Erläuterung seines Gutachtens auseinander, dass Überflutungen des Kellers bei stärkeren Regenfällen nur zu vermeiden gewesen wären, wenn jemand an der Pumpe "Wache geschoben" und diese etwa alle zwei Stunden bedient hätte, was - so der Sachverständige - insbesondere in Zeiten der Abwesenheit unvorstellbar sei.

9 Verhielt es sich so, hätten die Verkäufer hierüber ungefragt aufklären müssen, und zwar auch dann, wenn sie es in der Vergangenheit geschafft haben sollten, Überschwemmungen im Keller zu vermeiden. Ein Käufer muss nämlich nicht damit rechnen, dass er sein Haus nicht unbeaufsichtigt lassen kann, weil der Keller bei starkem Regen überflutet, sofern nicht die Entwässerungsanlage alle zwei Stunden per Hand in Betrieb gesetzt wird. Etwas anderes folgt nicht aus der von dem Berufungsgericht für erheblich gehaltenen Mitteilung der Bekl., bereits eine Waschmaschinenfüllung mache den Betrieb der Pumpe erforderlich. Dem konnten die Kl. zwar entnehmen, dass eine vergleichbare Menge Regenwasser ebenfalls den Einsatz der Pumpe erforderte. Mangels Kenntnis, von wo aus und in welcher Menge Regenwasser in den Sickerschacht geleitet wurde, vermochten sie aber nicht zu erkennen, dass sich darin bei stärkerem Regen alle zwei Stunden die einer Waschmaschinenfüllung entsprechende Menge an Niederschlagswasser sammelte.

10 Durch die teilweise Aufhebung des Urteils und die Zurückverweisung erhält das Berufungsgericht Gelegenheit, die ausstehenden Feststellungen zu der von dem Sickerschacht ausgehenden Gefahr von Überflutungen des Kellers bei Regen nachzuholen und den diesbezüglichen Sachverhalt - auch unter Berücksichtigung des übergangenen Vortrags der Kl- - neu zu würdigen.