Mängel bei vermieteter Eigentumswohnung

Mängel bei vermieteter Eigentumswohnung; Vollstreckung des Instandsetzungsurteils

Ein Urteil gegen den Vermieter einer Eigentumswohnung auf Instandsetzung wird nach § 888 ZPO vollstreckt, wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Diese Vollstreckung ist jedoch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher mit der gebotenen Intensität versucht hat, die erforderliche Mitwirkung der Eigentümergemeinschaft zu erreichen. (Leitsatz der Redaktion)

Der Vermieter einer vermieteten Eigentumswohnung wurde auf Klage des Mieters hin verurteilt, in der Wohnung Feuchtigkeits- und Schimmelschäden im Bereich der hofseitig gelegenen Wand zu beseitigen. Da nichts geschah, hatte der Mieter beantragt, gem. § 888 ZPO ein Zwangsgeld, ersatzweise Zwangshaft festzusetzen. Nach einem entsprechenden Beschluß des Amtsgerichts hatte das Landgericht auf Beschwerde hin diese Entscheidung abgeändert und den Antrag nach § 888 ZPO zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde des Mieters hatte im Ergebnis keinen Erfolg.

II. 1. Das Landgericht hat ausgeführt, die Beseitigung der Feuchtigkeits- und Schimmelschäden seien als vertretbare Handlungen zu bewerten. Die Vollstreckung habe demnach gemäß § 887 ZPO und nicht nach § 888 ZPO zu erfolgen. Eine Handlung werde dann als vertretbar anzusehen sein, wenn es vom Standpunkt des Gläubigers gleichgültig sei, durch wen die Handlung vorgenommen wird und vom Standpunkt des Schuldners rechtlich zulässig sei, daß ein anderer als er selbst die Handlung vornimmt. Vorliegend komme es den Gläubigem nicht darauf an, daß die Schuldnerin persönlich die Schäden beseitige, sondern auf die Herbeiführung des Erfolges.

2. Die Ausführungen der Kammer sind nicht frei von rechtlichen Bedenken, ihre Entscheidung ist allerdings gleichwohl letztlich im Ergebnis zu bestätigen.

a) Die von der Kammer befürwortete Vollstreckung im Wege der Ermächtigung zur "Ersatzvornahme" (§ 887 ZPO) kam vorliegend nicht in Betracht. Denn die Vollstreckung des Urteilsausspruchs vom 8. Juni 2001, nämlich die sach- und fachgerechte Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden und des Schimmelbefalls in der Wohnung der Gläubiger, ist nicht als vertretbare Handlung zu bewerten.

Vertretbar im Sinne des § 887 ZPO sind solche Handlungen, die selbständig von einem Dritten anstelle des Schuldners vorgenommen werden können, ohne daß das Erfüllungsinteresse des Gläubigers hiervon berührt wird (OLG Köln MDR 2002, 294).

§ 887 ZPO gilt aber nicht, wenn die Vornahme der Handlung davon abhängt, daß ein Dritter mitwirkt oder sie freiwillig duldet (Thomas-Putzo, ZPO 24. Aufl. 2002 § 887 Rdz. 1 a).

So liegt der Fall hier. Denn unstreitig war zur Beseitigung der Feuchtigkeitswirkungen vorliegend zunächst die Fassade abzudichten, also das Gemeinschaftseigentum betroffen, worüber deshalb - wie geschehen - die Eigentümergemeinschaft zu beschließen hatte, also die Mitwirkung Dritter erforderlich war.

b) Die Vollstreckung konnte vorliegend auch nicht nach § 888 ZPO erfolgen.

aa) Die Anwendbarkeit dieser Vorschrift setzt voraus, daß der zu vollstreckende Anspruch zu einer Handlung verpflichtet, die durch einen Dritten nicht vorgenommen werden kann, die somit ausschließlich vom Willen des Schuldners abhängig ist (OLG Düsseldorf NJW-RR 1999,1769), jedoch nicht in der Abgabe einer Willenserklärung (§ 894 ZPO) besteht. Ausgeschlossen ist die Vornahme der Handlung durch einen Dritten, wenn er sie überhaupt nicht oder nicht so wie der Schuldner vornehmen kann oder nach dem Schuldtitel nicht vornehmen darf. Letzteres wird zum Beispiel auch in den Fällen angenommen, in denen die Vornahme einer vertretbaren Handlung (§ 887) das Betreten von im Besitz eines Dritten befindlichen Räumen erfordert und für die Zwangsvollstreckung nach § 887 ZPO dessen Einverständnis zur Vornahme der Handlung (Duldungstitel gegen ihn) nicht vorliegt. So ist etwa die Zwangsvollstreckung zur Verschließung eines Mauerdurchbruchs in einer vermieteten Eigentumswohnung nach § 888 ZPO vorzunehmen; die Zustimmung des Dritten muß notfalls mit gerichtlicher Hilfe erzwungen werden (BayObLG NJW-RR 1989, 462). Ausnahmsweise kann eine unvertretbare Handlung, die der Mitwirkung eines Dritten bedarf, nach § 888 ZPO vollstreckt werden, wenn nur der Wille des Schuldners zu beugen ist (Zöller-Stöber, ZPO 23. Aufl. 2002 § 888 Rdz. 2).

bb) Unanwendbar ist § 888 ZPO allerdings, wenn die Handlung nicht ausschließlich vom Willen des Schuldners abhängt. Kann der Schuldner die Handlung nur vornehmen, wenn andere Personen mitwirken, z. B. bei Instandsetzungsmaßnahmen an einer Eigentumswohnung (KG OLGZ 1990, 467), so muß er solche Personen zur Mitwirkung veranlassen (KG NJW 1973, 1135), dies zumindest versuchen (BayObLG NJW-RR 1989, 462), notfalls klagen. In diesen Fällen ist die Zwangsvollstreckung nach § 888 ZPO, insbesondere jedes Zwangsmittel indes ausgeschlossen, wenn der Schuldner vorher mit der gebotenen Intensität versucht hat, die Handlung vorzunehmen (Thomas-Putzo, ZPO 24. Aufl. 2002 § 888 Rdz. 3).

Vorliegend war es nicht möglich, die Feuchtigkeitseinwirkungen in der Wohnung der Gläubiger nachhaltig zu beseitigen, ohne die im Gemeinschaftseigentum stehende Fassade abzudichten. Auf alle hierzu erforderlichen Maßnahmen hat die Schuldnerin über die Hausverwaltung hingewirkt, mit der Folge, daß Eigentümerbeschlüsse über Vornahme und Finanzierung der Maßnahme und Einrüstung der Fassade gefaßt wurden, die Fassade sodann mit einem Gerüst versehen und der Schaden an der Fassade und in der Wohnung der Gläubiger beseitigt wurde. Anhaltspunkte dafür, daß der Schuldnerin in diesem Zusammenhang Versäumnisse anzulasten sind, insbesondere sie die Sache nicht mit der gebotenen Intensität verfolgt hat, sind weder dargetan noch sonst ersichtlich. Von daher war für eine Maßnahme nach § 888 ZPO kein Raum.

Bezieht sich das Urteil, mit dem dem Vermieter einer Eingentumswohnung aufgegeben wird, Mängel zu beseitigen, auf Gemeinschaftseigentum der vermieteten Eigentumswohnung, ist nicht im Wege der Ersatzvornahme, sondern zur Erzwingung einer nicht vertretbaren Handlung zu vollstrecken, also mit Zwangsgeld oder Zwangshaft. Aber nicht immer.

Der Vermieter einer vermieteten Eigentumswohnung war zur Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall verurteilt worden, wobei die Außenwände (Gemeinschaftseigentum) betroffen waren und insofern zunächst die Fassade abgedichtet werden mußte. Der Vermieter bemühte sich, entsprechende Beschlüsse der Eigentümerversammlung herbeizuführen, was letztlich auch Erfolg hatte. Als nach dem entsprechenden Urteil jedoch zunächst nichts geschah, betrieb der Mieter die Zwangsvollstreckung und erreichte beim Amtsgericht die Festsetzung eines Zwangsgeldes gem. § 888 ZPO. Auf die Beschwerde des Vermieters wies das Landgericht den Antrag des Mieters zurück und meinte dabei, die Vollstreckung richte sich nach § 887 ZPO (Ersatzvornahme). Dagegen ging wiederum der Mieter in die sofortige weitere Beschwerde.

Das OLG Düsseldorf kam zu dem Ergebnis, daß die Vollstreckung nicht im Wege der Ersatzvornahme durchgeführt werden könne, da die Arbeiten nicht allein vom Willen des Vermieters abhingen, da Gemeinschaftseigentum betroffen war, worüber die Eigentümergemeinschaft zu beschließen habe, also die Mitwirkung Dritter erforderlich sei. In dem zu entscheidenden Fall konnte jedoch die Vollstreckung auch nicht nach § 888 ZPO erfolgen, denn aufgrund des Instandsetzungsurteils könne nach dieser Vorschrift nur der Wille des Schuldners, hier also des Vermieters, gebeugt werden, jedoch nicht Beschlüsse der Eigentümerversammlung erwirkt werden. Könne der Schuldner die Handlung nur vornehmen, wenn noch weitere Personen mitwirken müßten, müßte zunächst versucht werden, die Mitwirkung dieser Personen zu veranlassen. Jedenfalls sei die Festsetzung eines Zwangsmittels ausgeschlossen, wenn der Schuldner/Vermieter vorher mit der gebotenen Intensität versucht habe, die Handlung vorzunehmen.

Der Mieter einer Eigentumswohnung steht grundsätzlich nur in einem Vertragsverhältnis zu seinem Vermieter, dem (Mit-) Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage und Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Mietrechtliche Ansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft hat der Mieter nicht, obwohl sich sein Besitzrecht auch auf Flächen des Gemeinschaftseigentums bezieht. Ansprüche nach §§ 535, 536 BGB (Instandhaltung, Instandsetzung, Mietminderung, Schadensersatz) muß der Mieter also gegen seinen Vermieter richten. Die Mietminderung läuft in diesem Zusammenhang problemlos. Hier kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, die Mängel hätten ihre Ursache in dem schadhaften Gemeinschaftseigentum. Bei dem Anspruch auf Mängelbeseitigung wird es jedoch ausgesprochen schwierig, wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist: Wie das OLG Düsseldorf richtig ausführt, kommt eine Ersatzvornahme nicht in Betracht, da die Vornahme der Handlung (auch) davon abhängt, daß die Eigentümergemeinschaft mitwirkt. Die Vollstreckung durch Festsetzung eines Zwangsgeldes (notfalls sogar Zwangshaft) ist auch nicht ohne weiteres möglich, denn das ergangene Herrichtungsurteil gilt nur zwischen den Parteien, also zwischen Mieter und Vermieter der vermieteten Eigentumswohnung, und hat keine Beziehung zur Eigentümergemeinschaft. Mit der Vollstreckung kann aber nur der Schuldner/Vermieter gezwungen werden, etwas zu tun. Das kann dieser jedoch nicht allein, er braucht dazu einen Beschluß der Eigentümergemeinschaft. Der einzelne Wohnungseigentümer kann nur gezwungen werden, die erforderliche Beschlußfassung der Eigentümergemeinschaft zu beantragen. Die Vollstreckung nach § 888 ZPO muß also (zunächst) diese Richtung haben. Dazu kann der Wohnungseigentümer/Vermieter in der Tat gezwungen werden. Was dann die Eigentümergemeinschaft im Ergebnis beschließt, steht auf einem anderen Blatt. Es ist also nicht ausgeschlossen, daß der Mieter nur sehr verzögert, wenn nicht gar überhaupt nicht zur Mängelbeseitigung gelangt. Hier zeigen sich die Lücken im Wohnungseigentumsrecht (vgl. dazu auch Schach in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, § 536 Rdnr. 16).