Mängel am Gemeinschaftseigentum

Mängel am Gemeinschaftseigentum; Gemeinschaftseigentum/Mängelbeseitigung; Mängelbeseitigung/Gemeinschaftseigentum

Der Mieter kann vom Vermieter die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum nicht verlangen.

Es unterliegt keinem Zweifel, daß der Bekl. aufgrund des mit dem Kl. bestehenden Mietvertrages verpflichtet ist, für einen ordnungsgemäßen Zugang zum Haus, der zu jeder Jahreszeit gefahrlos begehbar sein muß, zu sorgen (vgl. zur Verkehrssicherungspflicht statt aller: Schmidt Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., S. 352).

Gleichwohl ist die Klage in der vorliegenden Form unbegründet. Denn der Kl. verlangt von dem Bekl. etwas, was ihm zu tun rechtlich unmöglich ist. Aufgrund seiner Stellung als Wohnungseigentümer innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft steht dem Bekl. kein Recht zu, den von dem Kl. begehrten Ausbau der Treppe ohne Verletzung der Rechte seiner Miteigentümer vorzunehmen. Das Gericht sieht sich nicht in der Lage, den Bekl. zur Vornahme einer Handlung zu verurteilen, die vorzunehmen er rechtlich gehindert ist, bzw. die er nur unter Mißachtung des Rechtes seiner Miteigentümer aus § 21 Abs. 1 WEG vornehmen könnte. Die Verfügungsbeschränkungen, denen ein einzelner Wohnungseigentümer unterliegt, sind auch für einen Mieter bindend (Weimar, Wohnungseigentumsgesetz, 2. Aufl., Stichwort: Vermietung). Das Gericht hält die vom Amtsgericht Schöneberg in seinem Urteil vom 24. Juni 1982 (2 C 226/82) vertretene Auffassung, wonach die Vornahme einer konkreten Maßnahme lediglich das Innenverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern betrifft und keinerlei Außenwirkung für den Mieter entfaltet, für unzutreffend. Diese Auffassung wird dem grundgesetzlich verbürgten Schutz des Eigentums der übrigen Wohnungseigentümer, in welches Grundrecht das Gericht nicht eingreifen darf, nicht gerecht. Das erkennende Gericht vermag nicht zu erkennen, in welcher Weise ein stattgebendes Urteil ohne Beeinträchtigung der Rechte der übrigen Miteigentümer vollstreckt werden könnte. Denn das Gericht darf den Bekl. von Rechts wegen nicht durch die Anordnung von Maßnahmen nach § 887 ZPO den Kl. ggf. ermächtigen, in das Eigentum der übrigen Wohnungseigentümer einzugreifen.

Das Gericht verkennt nicht, daß die hier vertretene Auffassung vordergründig zu einer Schlechterstellung des Mieters zu führen scheint, wenn dieser die Wohnung nicht von einem Grundstückseigentümer, sondern lediglich von einem Wohnungseigentümer gebietet hat. Die hier auftretenden Schwierigkeiten sind offensichtlich vom Gesetzgeber bei der Schaffung des Wohnungseigentumsgesetzes nicht gesehen worden. Denn dieser ging davon aus, daß die Wohnungseigentümer in ihren Wohnungen auch selbst wohnen würden. Die auftretenden Probleme des Zusammenwirkens zwischen Ansprüchen der Mieter und den Rechten der Wohnungseigentümer sind auch noch kaum in der Literatur diskutiert oder in der Rechtsprechung entschieden worden. Eine Lösung der Problematik kann nur darin liegen, daß einerseits die Rechte der Mieter nicht verkürzt, gleichwohl aber die berechtigten Belange sämtlicher Wohnungseigentümer gewahrt werden. In der Literatur werden hierfür verschiedene Möglichkeiten angedeutet. So könnte es etwa in Frage kommen, die Verurteilung des Bekl. zu begehren, einen entsprechenden Antrag in der nächsten Wohnungseigentümerversammlung einzubringen und ihm zuzustimmen. Dies wäre ein möglicher, jedoch nicht mit Gewißheit zum Erfolg führender Weg. Ebenso wird erörtert, ob der Kl. nicht möglicherweise im Wege der Prozeßstandschaft für den hiesigen Bekl. die übrigen Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen könnte. Darüber hinaus wird auch der Fall einer Streitverkündung an die übrigen Wohnungseigentümer erwogen. Es ist aber nicht Aufgabe des Gerichts, die Aufgaben der kl. Prozeßbevollmächtigten zu übernehmen und hier verfassungsmäßige Wege, die auf keine rechtlichen Bedenken stoßen, aufzufinden.