Mängel

Mängel; Vorschuss zur Mängelbeseitigung; Ausschluss bei vorbehaltloser Zahlung in Kenntnis des Mangels

Kein Anspruch auf Vorschußzahlung gemäß § 538 Abs. 2 BGB, wenn der Mieter bei Abschluß des Vertrages den Mangel kennt oder nachträglich Kenntnis erlangt und den Mietzins vorbehaltlos weiterzahlt.

Die Kl. (Mieter) haben bereits im April 1985 erhebliche Mängel an Fenstern ihrer Mietwohnung gegenüber dem Bekl. (Vermieter) gerügt. Im Februar 1991 haben sie dem Bekl. eine Frist zur Behebung der Mängel gegeben. Nach Verstreichen der Frist klagen sie vorliegend auf Vorauszahlung von voraussichtlichen Beseitigungskosten; die Klage wurde abgewiesen.

Ein Anspruch auf Vorschußzahlung gemäß § 538 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 242 BGB (vgl. BGH, NJW 1971, 1450) be steht gegenüber dem Bekl. nicht.

Es kann dahinstehen, ob durch die vom Bekl. nunmehr behauptete Auftragserteilung zum vollständigen Ersatz der hier beanstandeten Fenster im Wohn- und Schlafzimmer sich der Rechtsstreit nicht ohnehin in der Hauptsache erledigt hat, denn gemäß § 539 BGB analog ist die Geltendmachung eines Anspruchs auf Vorschußzahlung nach § 538 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Gemäß dieser Bestimmung (§ 539 BGB) stehen dem Mieter die in §§ 537, 538 bestimmten Rechte nicht zu, wenn der Mieter bei Abschluß des Vertrages den Mangel kennt. Dem steht nach herrschender Ansicht gleich, wenn der Mieter nachträglich Kenntnis von der Mangelhaftigkeit der Mietsache erlangt und ohne jeden Widerspruch das Mietverhältnis fortsetzt, insbesondere den Mietzins vorbehaltlos zahlt (vgl. Palandt, Kommentar zum BGB, 48. Aufl., § 539 Anm. 5). Da nach dem unbestrittenen und zugestandenen Vortrag des Bekl. der Mietzins auch nach dem Schreiben der Kl. vom 19. April 1985 vorbehaltlos ungemindert gezahlt wurde, ist ein Anspruch auf Vorschußzahlung nicht gegeben.

Nach § 538 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches kann der Mieter, wenn ein Mangel vorliegt, den der Vermieter trotz entsprechender Aufforderung nicht beseitigt, den Mangel selbst beheben lassen. Die Rechtsprechung billigt dem Mieter in einem solchen Fall auch zu, daß er vom Vermieter einen Vorschuß für die voraussichtlich entstehenden Kosten verlangen kann. § 539 des Bürgerlichen Gesetzbuches besagt allerdings, daß dem Mieter (unter anderem) dieses Recht nicht zusteht, wenn er bei Mietvertragsabschluß den Mangel bereits kennt. Die Verpflichtung des Vermieters auf Vorschußzahlung entfällt dann.

In dem betreffenden Fall hatte der Mieter im April 1985 den Mangel (defekte Fenster) gerügt, dann aber nichts weiter unternommen. Die Miete hat er weiterbezahlt. Erst 1991 wollte er dann vom Vermieter Vorschuß für die Mängelbeseitigung haben.

Gleiches gilt, wie aus der Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 4. Dezember 1991 hervorgeht, wenn der Mieter erst nachträglich Kenntnis von dem Mangel erhält, aber ohne Widerspruch das Mietverhältnis fortsetzt, insbesondere den Mietzins vorbehaltlos zahlt.