Mängel

Mängel; MInderungsrecht; Wiederaufleben nach Mieterhöhung

Ein durch vorbehaltlose Zahlung erloschenes Minderungsrecht lebt nach einer Mieterhöhung im Umfang des Erhöhungsbetrages wieder auf.

Das Recht zur Mietminderung der Bekl. ist vorliegend der Höhe nach auf 19,44 DM, dem Erhöhungsbetrag aus der zum 1.1.1994 wirksam werdenden Mieterhöhung, begrenzt.

Grundsätzlich haben die Bekl. ihr nach § 537 BGB bestehendes Recht zur Mietminderung nach § 539 verwirkt. Vorliegend kann dahinstehen, ob den Bekl. die gerügten Mängel bereits zum Zeitpunkt des Gefahrüberganges bekannt waren. Denn das Recht der Bekl. zur Minderung des Mietzinses ist grundsätzlich analog § 539 BGB untergegangen.

Nach ganz überwiegender Meinung in der Rechtsprechung verliert der Mieter seine Gewährleistungsrechte aus §§ 537 und 538 BGB für Vergangenheit und Zukunft, wenn er, ohne die ihm bekannten Mängel zu beanstanden, den Vertrag über geraume Zeit fortsetzt, insbesondere den Mietzins in voller Höhe weiter entrichtet (BGH NJW-RR 1992, Seite 267, 268; OLG München ZMR 1993, Seite 466, 467; Bub-Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Auflage 1993 Rdnr. 1413; Palandt-Putzo BGB, 55. Auflage 1996, § 539 Rdnr. 5).

Zwar ist grundsätzlich in jedem Einzelfall zu prüfen, ob und inwieweit aus dem Verhalten des Mieters ein Verzicht auf Gewährleistungsrechte zu entnehmen ist, da die Fortzahlung des vollen Mietzinses auch bedeuten kann, daß nur für den betreffenden Zahlungszeitraum eine Mietzinsminderung nicht geltend gemacht wird, der Mieter sich aber für den Fall, daß der Fehler nicht beseitigt wird, Gewährleistungsrechte für die Zukunft vorbehält.

Vorliegend ist ein solcher Vorbehalt der Bekl. jedoch nicht ersichtlich.

Gleichwohl mindert sich die Miete für das Jahr 1994 wegen der erheblichen Undichtigkeit der Außenwand im Schlafzimmer um 19,44 DM, nämlich den Betrag, um den die Kl. die Nettomiete gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 der 2. Grundmietenverordnung erhöht hat.

In der Rechtsprechung ist anerkannt, daß nach § 539 BGB ausgeschlossene Gewährleistungsrechte durch eine Mieterhöhungsvereinbarung im Umfang der Erhöhung wieder aufleben (Sternel Mietrecht aktuell, 3. Aufl. 1996 Rdnr. 460 m. w. N.).

Nach Durchführung einer Mieterhöhung kann dem Mieter nicht länger der vollständige Ausschluß seiner Gewährleistungsrechte vorgehalten werden, denn der durch Untätigkeit erklärte Verzicht auf Gewährleistungsrechte ist im Äquivalenzverhältnis zur geltenden Miethöhe zu sehen. Hieraus folgt, daß es dem Mieter bei Änderung des Äquivalenzverhältnisses durch Erhöhung der Miete möglich sein muß, sich nunmehr auf seine Gewährleistungsrechte zu berufen. Allerdings kann dies aufgrund der eingetretenen Verwirkung nur insoweit geschehen, wie sich das Äquivalenzverhältnis ändert, nämlich im Umfang des Erhöhungsbetrages (vgl. Sternel a.a.O.).

Diese für Mieterhöhungen nach § 2 MHG entwickelte Rechtsprechung ist auch auf Erhöhungen nach den Grundmietenverordnungen übertragbar. Denn auch hier findet eine Veränderung des Äquivalenzverhältnisses statt (Beuermann, Mietenüberleitungsgesetz und Miethöhegesetz § 11 a. F. Rdnr. 66 f; Sternel a.a.O. Rdnr. A 267).

Unter Berücksichtigung der deutlichen Beeinträchtigung, die die Undichtigkeit der Außenwand für die Bekl. mit sich bringt, wäre grundsätzlich eine Minderung des Mietzinses in Höhe von 15 % der Nettomiete nach Auffassung des Gerichts gerechtfertigt. Nach vorstehenden Ausführungen ist dieser Betrag auf die Mieterhöhung von 19,44 DM beschränkt.

Durch vorbehaltlose Mietzahlung über einen längeren Zeitraum verwirkt der Mieter ein Minderungsrecht, und zwar auch für die Zukunft. Durch eine nicht ganz unerhebliche Mieterhöhung wird jedoch das "Äquivalenzverhältnis" gestört, so daß deshalb das Minderungsrecht wieder auflebt.

Mit Urteil vom 10. Dezember 1996 hat sich das AG Frankfurt (Oder) dieser wohl herrschenden Auffassung angeschlossen. Für die Erhöhungen nach den Grundmietenverordnungen gelte nichts anderes.