Mängel

Mängel; Mietminderung; Feuchtigkeitsschaden

Minderung der Miete auf Null bei Feuchtigkeitsschäden.

Die Bekl. waren Mieter einer Dreizimmerwohnung im Hause der Kl. Die Bekl. zahlten bis einschließlich März 1986 vorbehaltlos die Miete. Mit Schreiben vom 9. Januar 1986 hatten sie Feuchtigkeitsschäden und eine undichte Dachluke im Badezimmer moniert und auf ihr Recht zur Mietminderung hingewiesen. Anfang April 1986 zogen die Bekl. aus und zahlten seitdem keine Miete mehr. Daraufhin haben die Kl. das Mietverhältnis mit Schreiben vom 10. Juni 1986 fristlos wegen Zahlungsrückstandes gekündigt. Vorliegend verlangen sie Mietzins für die Monate April bis August 1986. Das LG hat die Klage abgewiesen.

Die Kammer hat gemäß Beschluß vom 22. August 1988 durch Vernehmung der Zeugen D und R Beweis erhoben. Auf die Vernehmung der weiteren Zeugen haben die Bekl. verzichtet. Die Zeugen D und R haben im wesentlichen übereinstimmend bekundet, im Kinderzimmer seien die Außenwände durchnäßt und ver-schimmelt gewesen, Versuche, die Wand zu reinigen, seien vergeblich geblieben; der Zustand im Wohnzimmer sei ähnlich gewesen, bei Regen sei Wasser an der Fen-sterseite von der Decke heruntergelaufen; die Decke im Badezimmer sei schwarz von Schimmel gewesen; in der ganzen Wohnung habe es stets modrig und muffig gero chen.

Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Die Kl. haben keinen Anspruch aus § 535 Satz 2 BGB auf Zahlung von 1.271,45 DM gegenüber den Bekl. Denn diese konnten den Mietzins ab April 1986 mit Recht auf Null mindern (§ 537 Abs. 1 BGB). Es kann daher offen bleiben, wann das Mietverhältnis beendet wurde, denn auch ein möglicher Anspruch aus § 537 Abs. 1 BGB ist durch Mängel gemindert, die während der Mietzeit aufgetreten sind.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, daß die Wohnung durch die eindringende Feuchtigkeit insgesamt zum Wohnen nicht geeignet war. Die Aussagen der Zeugen D und R sind glaubhaft. Dem steht nicht entgegen, daß der Zeuge D der Bruder der Bekl. zu 1. und der Zeuge R ein Bekannter der Bekl. sind. Beide haben ihre Aussage flüssig und widerspruchsfrei gemacht. Sie haben auch nicht einfach die Behauptungen der Bekl. wiederholt, sondern auch ein geräumt, sich etwa an den Zustand der Kammer nicht erinnern zu können. Die Min-derung des Mietzinses auf Null folgt, soweit die Räume direkt betroffen waren, aus den Feuchtigkeitsschäden an den Wänden. Im übrigen war durch die hohe Luftfeuchtigkeit und den Gestank die ganze Wohnung in Mitleidenschaft gezogen.

Das Recht der Bekl., die Miete ab April 1986 zu mindern, ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil sie den Mietzins bis einschließlich Mai 1986 vorbehaltlos gezahlt haben. Zwar können die Gewährleistungsrechte eines Mieters in analoger Anwendung des § 539 BGB ausgeschlossen sein, wenn er bei nachträglichem Erkennen eines Mangels gleichwohl den Gebrauch der gemieteten Sache über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos fortsetzt (vgl. Emmerich-Sonnenschein, Miete, 4. Aufl., § 537 Rdn. 18 a). Im vorliegenden Fall kann jedoch nicht davon ausgegangen werden, daß die Bekl. durch die vorbehaltlose Zahlung des Mietzinses auch für die Zukunft auf ihr Recht aus § 537 BGB verzichten wollten. Denn in ihrem Schreiben vom 9. Januar 1986 haben sie ernsthaft Feuchtigkeitsschäden gerügt und die Kl. aufgefordert, für Abhilfe zu sorgen. Die Bekl. haben zudem sogar ausdrücklich auf ihr Recht zur Minderung hingewiesen. Danach ist ein Verzicht der Bekl. auf ihre Gewährleistungsrechte auch für die Zukunft nicht anzunehmen (vgl. BGH NJW 1974, 2233, 2234).

Anmerkung: Der Redaktion liegt das Protokoll einer Wohnungsbegehung vom 19.11.1985 (also rund sechs Wochen vor dem Monierungs-Schreiben) vor mit einer Mängelliste. Darin ist nur ein einziger Wohnungsmangel aufgeführt: "Das Badefenster (Dachfenster) schließt nicht dicht." Weitere Wohnungsmängel gab es ganz offensichtlich nicht.