Mängel

Mängel; Schadensersatzanspruch; Wasserschaden; Haftungsbeschränkung; Überwachungspflicht; Rohrleitungsschaden

1. Der Vermieter hat Schadensersatz wegen später eingetretener Mängel der Mietsache auch dann zu leisten, wenn der Schaden infolge mangelnder Überwachung der Rohrleitungen eintritt.

2. Der Schadensersatzanspruch des Mieters entfällt jedoch dann, wenn konkret eingetretene Mängel dem Vermieter nicht gemeldet werden und dieser daher außerstande war, Abhilfe zu schaffen.

3. Die Ursächlichkeit des Unterlassens der Mängelanzeige für den später eingetretenen Schaden ist zu vermuten, wenn unstreitig bei rechtzeitiger Mängelanzeige der Vermieter einen Mitarbeiter zur Begutachtung des Mangels entsandt hätte.

4. Die formularmäßige Beschränkung der Haftung des Vermieters für Wasserschäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit ist grundsätzlich zulässig.

I. Die an sich statthaften (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichenden (§ 511 a ZPO), form- und fristgerecht eingelegten und begründeten Berufungen (§§ 516, 518, 519 ZPO) sind zulässig.

II. Die Rechtsmittel haben in der Sache Erfolg, da der Kl. bereits dem Grunde nach ein Anspruch auf Schadensersatz aus § 538 Abs. 1 BGB gegen die Bekl. nicht zustand. Es konnte dahingestellt bleiben, ob der Mangel der Mietsache von der Kl. zu vertreten war, obwohl sie unstreitig ihrer Prüfungspflicht nicht nachgekommen ist.

Denn der Schadensersatzanspruch der Kl. aus § 538 Abs. 1 BGB war gemäß § 545 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Zwar hat die Bekl. grundsätzlich die Pflicht, alle Teile des Hauses, also auch die in der Obhut des Mieters befindlichen Teile - notfalls unter Hinzuziehung eines fachkundigen Handwerkers - in Abständen darauf zu überprüfen, ob von der Mietsache Gefahren für den Mieter ausgehen (OLG Hamm, VersR 1981, 1161, 1162). Daraus folgt, daß die Darlegung, der eingetretene Schaden beruhe auf der Pflichtverletzung, Sache der Bekl. gewesen wäre.

Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn konkrete Schäden an der Mietsache aufgetreten sind, auf deren Meldung der Vermieter hätte tätig werden können. Das Gesetz ordnet in § 545 Abs. 2 BGB den Ausschluß von Schadensersatzansprüchen an, wenn konkret eingetretene Mängel der Mietsache dem Vermieter nicht gemeldet werden und dieser infolgedessen außerstande war, Abhilfe zu schaffen. Damit sind die Ansprüche des Mieters auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter die allgemeine Überprüfungspflicht der Mietsache vernachlässigt hatte, es sei denn, der Mangel beruhte gerade auf der Verletzung der allgemeinen Überprüfungspflicht.

Es spricht eine Vermutung dafür, daß der Eintritt des Schadens auf das Unterlassen einer Schadensanzeige zurückzuführen ist, da ein ordentlicher Vermieter gerade, wenn er eine regelmäßige Überprüfung nicht vornimmt, den konkreten Schaden begutachten und ihn erforderlichenfalls beseitigen wird. Dann aber ist es Sache des Mieters, darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, daß der Schaden auch dann eingetreten wäre, wenn er den erkennbaren Mangel der Mietsache rechtzeitig gemeldet hätte (LG Frankfurt, WuM 1990, 425; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., 1991, § 545 BGB Rdn. 11).

Die Kl. hat, von der Bekl. unwidersprochen, selbst vorgetragen, daß in dem unteren Bereich des Heizungsrohres Rost derart eingetreten war, daß die Farbe abgeplatzt sei. Demgegenüber sei an der Schadensstelle, dem oberen Bereich des Rohres, Rost nicht aufgetreten. Die Kl. hat die von der Bekl. bestrittene Behauptung, der Schaden sei deren Mitarbeiter im November 1992 gemeldet worden, nicht zu beweisen vermocht. Daher hätte die Kl. weiter darlegen müssen, daß eine Überprüfung des Heizungsrohres auch dann unterblieben wäre, wenn sie den Mangel ordnungsgemäß gemeldet hätte. Dies ist nicht geschehen.

Demgegenüber hat die Bekl. dargetan, daß der Eintritt des Schadens auf dem Unterlassen der Schadensanzeige beruhte. Unbestritten blieb ihr Vortrag, der Mitarbeiter sei besonders gewissenhaft und hätte unverzüglich einen Mitarbeiter zur Mängelbegutachtung zu der Kl. geschickt. Auch wäre nach dem unbestrittenen Vortrag der Bekl. bei dem Austausch des verrosteten Heizrohres die Mangelhaftigkeit der Schadensstelle bemerkt worden, so daß das Unterlassen der Anzeige ursächlich für den eingetretenen Schaden war.

3. Die Kl. hatte ebenfalls keinen Anspruch gegen die Bekl. aus unerlaubter Handlung gemäß § 823 Abs. 1 BGB. Hierfür wäre Voraussetzung gewesen, daß die Kl. darlegt und beweist, daß die Bekl. bei der Unterlassung der Überprüfung eine grobe Fahrlässigkeit traf. Die Bekl. hat gemäß § 24 des Mietvertrages ihre Haftung für Wasserschäden auf die Fälle des Vorsatzes und der groben Fahrlässigkeit beschränkt. Dies war unter dem Gesichtspunkt des § 11 Nr. 7 AGBG auch zulässig (BayObLG, NJW 1985, 1716; OLG Stuttgart, NJW 1984, 2226). Ein Fall grober Fahrlässigkeit ist in der Unterlassung regelmäßiger Überprüfung nicht zu sehen, weil dies nach allgemeiner Lebenserfahrung nicht mit großer Wahrscheinlichkeit einen Rohrbruch zur Folge hat. Nur dann aber könnte von grober Fahrlässigkeit gesprochen werden, weil insoweit jedem einleuchten mußte, daß die Pflichtverletzung zu einem Schaden führen würde. Der Schaden wäre zwar auch als grob fahrlässig verursacht anzusehen gewesen, wenn die Kl. den Rostbefall gemeldet und die Bekl. darauf nicht tätig geworden wäre. Dies indessen hat die Kl. nicht zu beweisen vermocht.

Eine Heizung war leck geworden, und die Überschwemmung hatte Möbel und Kleidung des Mieters beschädigt.

Die Klage auf Ersatz gegen den Vermieter wies das LG Berlin mit Urteil vom 20. Oktober 1995 ab. Einmal hatte der Mieter nicht angezeigt, daß schon vorher am Rohr Rost zu sehen und die Farbe abgeplatzt war. Hätte er dies der Hausverwaltung mitgeteilt, wäre der Schaden vermieden worden. Auch die Berufung des Mieters auf eine regelmäßige Untersuchungspflicht des Vermieters zog nicht. Der Vermieter hatte seine Haftung (zulässigerweise) auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Grob fahrlässig hätte der Vermieter jedoch nur dann gehandelt, wenn er trotz einer Schadensanzeige des Mieters nichts veranlaßt hätte.