Mäklerlohn

Mäklerlohn; Provisionsanspruch; Rücktrittsrecht des Käufers

Der Provisionsanspruch des Maklers entfällt, wenn im notariellen Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht des Käufers für den Fall vorgesehen ist, daß es nicht zur Rückgabe des enteigneten Grundstücks an den Verkäufer nach dem Vermögensgesetz kommt.

Die Bekl. vermittelte der Kl. die Kaufgelegenheit für das in Berlin-Treptow gelegene Grundstück, wobei die Höhe der Maklercourtage mit 5 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbart war. Der von der Bekl. vermittelte Kaufvertrag wurde (...) in Berlin beurkundet.

Im Eingang dieses Kaufvertrages heißt es u. a.:

"Dieser Kaufgegenstand wurde in Anspruch genommen; zur Zeit ist als Eigentümer ,Eigentum des Volkes' im Grundbuch eingetragen. Die Rückübertragungsansprüche nach dem Vermögensgesetz sind beim Amt für offene Vermögensfragen in Berlin angemeldet."

In Ziffer II. der notariellen Urkunde ist folgendes geregelt:

"Sollten die Ansprüche der Verkäufer auf Rückübertragung des Kaufgegenstandes nicht bestehen oder gleich aus welchem Grunde die angemeldeten Ansprüche zurückgewiesen werden, so ist die Käuferin berechtigt, von diesem Vertrag durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Notar zurückzutreten. Der Notar wird von den Beteiligten zur Entgegennahme dieser Erklärung ermächtigt.

In diesem Fall tragen die Verkäufer die Kosten dieses Vertrages und seiner Rückabwicklung."

In Ziffer I. § 11 - Kosten - der notariellen Urkunde heißt es:

"Die Kosten dieser Verhandlung, der Vertragsausführung einschließlich der Hebegebühren sowie die Grunderwerbsteuer trägt die Käuferin. Die Kosten der Löschung eventueller nicht übernommener Belastungen tragen jedoch die Verkäufer.

Die Käuferin verpflichtet sich, der (...) eine Maklerprovision von 40.219,20 DM - einschließlich Mehrwertsteuer - zu zahlen. Die Verkäufer haften für diesen Betrag auch im Falle des Rücktritts nicht."

Nachdem die Bekl. der Kl. ihre Provision wie aus der eingereichten Kopie der Rechnung vom 20. März 1992 in Höhe von 40.219,20 DM in Rechnung gestellt hatte, wurde diese von der Kl. voll entrichtet.

Mit Schreiben vom 10. Oktober 1995 teilte das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen der Kl. mit, daß eine Rückgabe des enteigneten Kaufgrundstücks an die Antragsteller ausgeschlossen ist, da dieses aus näher bezeichneten Gründen nicht in den Anwendungsbereich des Vermögensgesetzes falle. Die Kl. verlangte daraufhin von der Bekl. die Rückzahlung der Provision.

Die Kl. kann von der Bekl. die Rückzahlung der entrichteten Maklerprovision gemäß § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alternative BGB verlangen. Ein Rechtsgrund zum Behaltendürfen der Provision besteht nicht, nachdem die Kl. gestützt auf das in Ziffer II. des notariellen Kaufvertrages vereinbarte vertragliche Rücktrittsrecht wirksam vom vermittelten Kaufvertrag zurückgetreten ist. (...)

Ist im vermittelten Hauptvertrag ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart worden, so ist nach Beweggrund, Zweck und Inhalt der Rücktrittsklausel zu ermitteln, ob der Provisionsanspruch bei Ausübung des vertraglichen Rücktrittsrechts bestehen bleibt oder wegfällt (vgl. im einzelnen Palandt/Thomas, 55. Aufl., § 652 Rdn. 27 m. w. N.). Ist das vertragliche Rücktrittsrecht lediglich dem gesetzlichen Rücktrittsrecht nachgebildet, bleibt der Provisionsanspruch erhalten. Sollte der Hauptvertrag im Sinne einer anfänglichen Unvollkommenheit in der Schwebe bleiben, etwa um einer außerhalb der Macht der Vertragspartner liegenden Unsicherheit Rechnung zu tragen, ergibt sich unter entsprechender Anwendung des § 652 Abs. 1 S. 2 BGB hingegen, daß die Provision bei Ausübung des vertraglichen Rücktrittsrechts nicht geschuldet bzw. zurückzuzahlen ist. Das in Ziffer II. des notariellen Kaufvertrages geregelte vertragliche Rücktrittsrecht ist in letzterem Sinne einer aufschiebenden Bedingung gleichzustellen, so daß seine Ausübung dazu führt, daß die Provision rechtsgrundlos geleistet und zurückzuentrichten ist. Das vertragliche Rücktrittsrecht war nicht einem gesetzlichen Rücktrittsrecht lediglich nachgebildet. Nach der gesetzlichen Regelung hat der Verkäufer anfängliches Unvermögen stets zu vertreten (vgl. Palandt/Putzo, § 440 BGB Rdn. 4), haftet er also gemäß § 440 BGB in Verbindung mit § 325 BGB in entsprechender Anwendung verschuldensunabhängig, wenn er seine Verpflichtung, das Eigentum an einem Grundstück gemäß § 433 Abs. 1 BGB zu verschaffen, nicht erfüllen kann. Diesem Risiko wollten die Vertragsparteien des notariellen Kaufvertrages vom 3. März 1992 die Verkäufer nicht aussetzen, sondern im Wege vertraglicher Regelung dem Umstand Rechnung tragen, daß das Grundstück im Grundbuch als Eigentümer "Eigentum des Volkes" auswies und noch in der Schwebe und von ihnen nicht entscheidend zu beeinflussen war, ob und ggf. wann eine Rückübertragung tatsächlich erfolgen würde. Vor diesem bereits aus dem Eingang des Kaufvertrages folgenden Hintergrund wurde der Kl. als Käuferin das aus Ziffer II. der notariellen Urkunde ersichtliche vertragliche Rücktrittsrecht zugestanden. Damit lag in bezug auf den Provisionsanspruch eine der Regelung des § 652 Abs. 1 S. 2 BGB entsprechende Gestaltung vor und stand jedenfalls mit - unbestritten - wirksamer Ausübung des Rücktrittsrechts durch Erklärung vom 11. Januar 1996 fest, daß die Provision zurückzuzahlen ist.

An der vorstehenden Bewertung vermag auch der Hinweis der Bekl. auf I. § 11 Abs. 2 Satz 2 des Kaufvertrages nichts zu ändern. Die dortige Regelung besagt nicht etwa, daß der Provisionsanspruch gegen die Kl. auch bei vertraglichem Rücktritt vom Kaufvertrag besteht, sondern enthält nur eine Klarstellung zugunsten der Verkäufer im Zusammenhang mit Ziffer II. 2. Absatz der notariellen Kaufvertragsurkunde.

Mit notariellem Vertrag hatte ein ehemaliger Eigentümer sein Grundstück oder besser die Rückübertragungsansprüche nach dem Vermögensgesetz verkauft. Im Vertrag war ein Rücktrittsrecht des Käufers für den Fall vorgesehen, daß es nicht zur Rückübertragung des Grundstücks kommt. Nachdem das LAROV einen ablehnenden Bescheid erlassen hatte, verlangte der Käufer vom Makler die Provision zurück.

Mit Urteil vom 16. April 1996 gab das Landgericht Berlin dem Käufer recht. Zwar könne bei einem vereinbarten Rücktrittsrecht der Provisionsanspruch des Maklers bestehen bleiben, wenn der Rücktritt vom Kaufvertrag nach dem Ermessen des Käufers möglich ist. Etwas anderes gelte aber dann, wenn das Rücktrittsrecht deshalb vorgesehen war, weil die Eigentümerposition des Verkäufers noch nicht geklärt war.