Machtmißbrauch

Machtmißbrauch; Redlichkeit; Erbbaurecht; Unmöglichkeit der Restitution

1. Zum Rechtsbegriff "Machtmißbrauch" und "Redlichkeit".

2. Ein befristetes Erbbaurecht hat sich mit Inkrafttreten des EGZGB in ein unbefristetes verwandelt.

3. Die Rückerstattung eines entzogenen unbefristeten Erbbaurechts ist rechtlich nicht unmöglich, wenn der Berechtigte zur Zeit der Umwandlung noch im Grundbuch eingetragen war.

Der Kl. begehrt die Rückübertragung eines Erbbaurechts an dem Grundstück M. in Berlin-Köpenick an die Erbengemeinschaft Dr. V. An dem seinerzeit der Stadt Berlin gehörenden Grundstück wurde im Februar 1927 ein bis zum 31. Dezember 1986 befristetes Erbbaurecht bestellt. Dieses erwarb der Vater des Kl., Dr. V., mit Auflassung vom 4. Juni 1943 und Grundbucheintragung vom 28. September 1944. Im Sommer 1945 siedelte er nach Westdeutschland über.

Das Erbbaurecht wurde nach § 2 der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 4. September 1952 (VOBl. I S.445) unter die vorläufige Verwaltung des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Köpenick (VEB KWV) gestellt. Die entsprechende Grundbucheintragung (Schutzvermerk) erfolgte am 25. Oktober 1963.

Am 11. Oktober 1961 wurde der VEB KWV aufgrund der "gemeinsamen Anweisung des Ministers der Finanzen und des Ministers des Innern vom 11. Oktober 1961" als Rechtsträger des Grundstücks bestellt. Aufgrund des Ersuchens der Stadt vom 9. November 1961 wurde das Grundstück in Volkseigentum überführt; die entsprechende Eintragung erfolgte am 12. Dezember 1961.

Am 17. Juli 1990 beantragte der Kl. gemäß der Anmeldeverordnung die Rückübertragung des Erbbaurechts.

Diesen Antrag lehnte das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen in Berlin mit Bescheid vom 1. Oktober 1991 ab.

Mit Bescheid vom 12. Mai 1992 wies der Widerspruchsausschuß bei der Senatsverwaltung für Finanzen, Landesausgleichsamt, Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, den Widerspruch zurück.

Mit der Klage verfolgt der Kl. sein Begehren weiter. Er macht geltend, § 5 Abs. 2 EGZGB gelte nach den schuldrechtlichen und sachenrechtlichen Überleitungsregelungen des Einigungsvertrages (Art. 132, Art. 233 EGBGB) fort.

Die zulässige Klage ist begründet. Der Kl. hat einen Anspruch auf Rückübertragung des Erbbaurechts an die Erbengemeinschaft nach Dr. V.

Rechtsgrundlage für den Rückübertragungsanspruch ist § 3 Abs. 1 Satz 1 VermG. Danach sind Vermögenswerte, die den Maßnahmen im Sinne des § 1 VermG unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, auf Antrag an die Berechtigten zurückzugeben, soweit dies nach den Bestimmungen des Vermögensgesetzes ausgeschlossen ist.

Gemäß § 2 Abs. 1 VermG sind Berechtigte im Sinne des Vermögensgesetzes natürliche und juristische Personen sowie Personenhandelsgesellschaften, deren Vermögenswerte von Maßnahmen gemäß § 1 VermG betroffen sind, sowie ihre Rechtsnachfolger. Die Erbengemeinschaft nach Dr. V. ist Berechtigter (vgl. § 2 a VermG), denn das Erbbaurecht an dem Grundstück M. unterlag einer Maßnahme im Sinne des § 1 Abs. 3 VermG. Es ist von den Beigeladenen infolge unlauterer Machenschaften - hier durch Machtmißbrauch staatlicher Stellen - erworben worden.

Ob die Enteignung auch "entschädigungslos" i. S. d. § 1 Abs. 1 a VermG erfolgt ist, kann hier dahinstehen. Denn der Begriff der "unlauteren Machenschaften" erfaßt auch hoheitliche Erwerbsakte in Form willkürlicher Enteignungen, bei denen aus diesem Anlaß eine Entschädigung gezahlt worden ist (vgl. dazu BVerwG, Beschluß vom 4. Januar 1994 - BVerwG 7 B 99.93 -).

Unter Machtmißbrauch ist der zweckwidrige Einsatz staatlicher Machtmittel zu verstehen (Fieberg/Reichenbach, VermG, Rdn. 110 zu § 1). Er liegt dann vor, wenn sich eine Enteignung als willkürlich erweist, weil ein gesetzlich zugelassener Enteignungszweck erkennbar nur vorgeschoben war. Davon ist auszugehen, wenn die Verwaltung Rechtsvorschriften anwendet, deren Tatbestandsvoraussetzungen nicht vorliegen (vgl. Fieberg/Reichenbach, VermG, Rdn. 116 zu § 1; von Trott zu Solz, ZOV 1991, 67 [68]).

Das ist hier geschehen. Die Inanspruchnahme des Erbbaurechts gemäß § 3 der 2. Durchführungsbestimmung zum Aufbaugesetz vom 29. September 1972 (GBl. II S. 641) erfolgte nicht - den gesetzlichen Tatbestandsvoraussetzungen entsprechend - zur Sicherung von Baumaßnahmen, sondern mit dem Ziel, Familie St. den Erwerb des Gebäudes zu ermöglichen.

Die mißbräuchliche Anwendung des § 3 der 2. Durchführungsbestimmung zum Aufbaugesetz ist in den Verwaltungsvorgängen dokumentiert: Arthur St. hatte sich Mitte der 70er Jahre um den Erwerb des von seiner Familie genutzten Gebäudes bemüht. Am 4. Juni 1974 sprach er mit einem entsprechenden Begehren bei der Verwaltung vor. In der Akte wurde daraufhin am 17. September 1974 vermerkt, daß "generell geprüft" werden solle, "ob und wieweit eine Eigentumsübertragung vorgenommen" werden könne. Aufgrund einer erneuten Vorsprache wurde ein weiterer - nicht datierter - Aktenvermerk gefertigt, in dem es auszugsweise heißt:

"Am 6.9.1977 sprach Genosse St. erneut bei uns vor und erkundigte sich, ob er das auf dem Grundstück befindliche Gebäude erwerben könne ...

Nach dem vorliegenden Grundbuchauszug ist das Grundstück erheblich belastet.

Sofern eine Überschuldung festgestellt wird, dürften eventuelle weitere Bauarbeiten nicht mehr über Kredite finanziert werden, sondern es wäre die Anwendung der 2. DB zum Aufbaugesetz erforderlich. ...

Genosse St. ist nach Abschluß der Ermittlungen zu informieren."

Ausweislich eines Aktenvermerks vom 6. September 1977 teilte die Abteilung Wohnungspolitik und -wirtschaft auf entsprechende behördliche Anfrage mit, es seien "keine neuen Baumaßnahmen vorgesehen, nur laufende Instandhaltung". Gleichwohl - d. h. in Kenntnis des Umstandes, daß Baumaßnahmen gerade nicht vorgesehen waren - teilte der Magistrat dem Rat des Stadtbezirks Berlin Köpenick am 15. September 1977 mit, daß ein Inanspruchnahmeverfahren eingeleitet werden solle, und bat um Ermittlung des Bodenwertes und des Werts des Gebäudes, der Anlagen und der Anpflanzungen.

Schon dieses Vorgehen der Verwaltung macht deutlich, daß es ihr letztlich auf das Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen einer Inanspruchnahme gar nicht ankam.

Zwar wurde "Genosse St." anläßlich einer erneuten Vorsprache im Juli 1978 darauf hingewiesen, daß eine Inanspruchnahme nach § 3 der 2. Durchführungsbestimmung zum Aufbaugesetz notwendige Baumaßnahmen voraussetze. Da solche Maßnahmen aber auch zu diesem Zeitpunkt nicht vorgesehen waren, forderte die Behörde den VEB KWV am 4. September 1978 unter Hinweis darauf, daß "der Nutzer des Objekts ... am Erwerb desselben interessiert" sei, daß jedoch "ein Kauf aufgrund der staatlichen Verwaltung nicht möglich" sei, auf, das Gebäude zu besichtigen, um "festzustellen, welche baulichen Mängel vorliegen, die behoben werden müssen". In seinem aufgrund einer Ortsbegehung vom 11. Dezember 1978 angefertigten Bericht vom 2. Januar 1979 erklärte der VEB KWV "bezogen auf die Hauptmängel" Aufwendungen in Höhe von 70.000,00 Mark für notwendig. Die Bauwerksabdichtungsarbeiten wurden dabei mit 35.000,00 Mark, die Arbeiten an der Heizungsanlage mit 10.000,00 Mark, die Fassadenarbeiten mit 5.000,00 Mark, die Dacharbeiten mit 2.000,00 Mark, die Arbeiten an der Außenanlage (äußeres Druckrohr- und Abwasserleitungssystem) mit 6.000,00 Mark und die Arbeiten im Bereich des bautechnischen Wärmeschutzes mit 12.000,00 Mark veranschlagt.

Ohne auch nur zu prüfen, ob im Falle einer Veräußerung an Familie St. diese willens und in der Lage wäre, die in dem Mängelbericht genannten Baumaßnahmen durchzuführen, teilte der Magistrat dem VEB KWV am 24. Januar 1980 mit, aufgrund der "Überschuldung des Objekts ... (sei) nicht damit zu rechnen, daß die Sparkasse einen Kredit bereitstelle". Deshalb werde vorgeschlagen, das Grundstück "im Rahmen des Vermögensbeschlusses in Anspruch zu nehmen".

Dieses Vorgehen der Behörde läßt erkennen, daß es ihr letztlich nur darum ging, der Familie des "Genossen St." den Gebäudeerwerb zu ermöglichen. Nach dessen Tod holte sie dementsprechend die vorherige Zustimmung der Witwe St. zum Verkauf des Gebäudes an den Sohn ein. Der eigentliche Sinn und Zweck des behördlichen Vorgehens zeigt sich auch in der vorherigen Einholung der schriftlichen Zusicherung des Beigeladenen zu 1), daß er und seine Ehefrau das Gebäude nach Enteignung erwerben würden. Eine Zusicherung im Hinblick auf die Vornahme der "notwendigen Baumaßnahmen" ließ sich die Verwaltung - ihrem bisherigen Verhalten entsprechend - hingegen nicht erteilen.

Der aus all diesen Umständen zu ziehende Schluß, daß die Inanspruchnahme des Gebäudes gerade nicht zur Sicherung von Baumaßnahmen erfolgt ist, wird schließlich dadurch bestätigt, daß die Beigeladenen die für notwendig erklärten Baumaßnahmen - ihren eigenen Angaben zufolge - zum Teil gar nicht, zum Teil erst viele Jahre nach dem Erwerb des Gebäudes durchgeführt haben. Nach ihren Angaben in der mündlichen Verhandlung haben sie in den Jahren 1983 bis 1985 zunächst nur eine in dem Mängelbericht vom 2. Januar 1979 mit 5.000,00 Mark veranschlagte Außenputzerneuerung vorgenommen. Die Modernisierung der Heizungsanlage begann nach ihrem Bekunden erst später und dauert bis zum heutigen Tage fort. Die in dem Mängelbericht des VEB KWV für notwendig erklärte "totale Erneuerung des Heizungsschornsteins", die eine mögliche Standortverlagerung mit einschloß, ist nicht erfolgt. Ihren Angaben zufolge haben die Beigeladenen den Schornstein im Rahmen der Außenarbeiten und der Modernisierung der Heizungsanlage nur zum Teil saniert. Die im Mängelbericht mit 35.000,00 Mark veranschlagten Bauwerksabdichtungsarbeiten im Kellerbereich haben sie nach ihren Angaben erst in den Jahren 1991 bis 1992 vorgenommen.

Im übrigen folgt aus alledem auch, daß es sich bei den von dem VEB KWV aufgelisteten Mängeln im Zeitpunkt der Inanspruchnahme des Gebäudes keinesfalls um unmittelbar und konkret bevorstehende notwendige Instandsetzungsmaßnahmen handelte. Schon deshalb liegt der vom Bekl. angenommene Restitutionsgrund des § 1 Abs. 2 VermG nicht vor. Gemäß § 1 Abs. 2 gilt das Vermögensgesetz auch für Gebäude, die aufgrund nicht kostendeckender Mieten und infolgedessen eingetretener oder unmittelbar bevorstehender Überschuldung durch Enteignung, Eigentumsverzicht, Schenkung oder Erbausschlagung in Volkseigentum übernommen wurden. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Vorschrift nur solche Fälle erfassen, in denen Instandsetzungsmaßnahmen unaufschiebbar notwendig waren, um die bestimmungsgemäße Nutzbarkeit eines bebauten Grundstücks oder Gebäudes zu sichern (Fieberg/Reichenbach, VermG, Rdn. 99 ff. zu § 1). Dies ist jedoch hier nicht der Fall. Das Wohnhaus mag zwar im Zeitpunkt der Inanspruchnahme in einem renovierungsbedürftigen Zustand gewesen sein, die Schäden waren jedoch noch nicht so gravierend, daß deren sofortige Behebung erforderlich war. Dies folgt bereits aus dem Umstand, daß die Beigeladenen das Gebäude noch mehrere Jahre ohne Vornahme angeblich notwendiger Baumaßnahmen weiter bewohnt haben.

Die Rückübertragung ist auch nicht nach § 4 VermG ausgeschlossen.

Nach § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ist die Rückübertragung u. a. ausgeschlossen, wenn natürliche Personen in redlicher Weise an dem Vermögenswert Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte erworben haben.

Nach § 4 Abs. 3 a VermG ist der Rechtserwerb in der Regel dann als unredlich anzusehen, wenn er nicht im Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs in der Deutschen Demokratischen Republik geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand und der Erwerber dies wußte oder hätte wissen müssen. Danach waren die Beigeladenen beim Erwerb des Gebäudes nicht redlich im Sinne des § 4 Abs. 2. VermG. Ihre Unredlichkeit folgt daraus, daß sie die sittlich anstößige Manipulation beim Erwerbsvorgang kannten bzw. hätten kennen müssen (vgl. dazu BVerwG, Beschluß vom 2. April 1993 - BVerwG 7 B 22.93 -, VIZ 1993, S. 250; BVerwG, Urteil vom 27. Januar 1994 - BVerwG 7 C 4.93 -).

Ausweislich der Verwaltungsvorgänge ist Arthur St. seinerzeit durch die Behörde auf die Voraussetzungen für einen Verkauf hingewiesen worden. Ihm wurde anläßlich seiner Vorsprache im Juli 1978 erklärt, daß die Veränderung der Eigentumsverhältnisse auf gesetzlicher Grundlage gemäß § 3 der 2. Durchführungsbestimmung zum Aufbaugesetz notwendige Baumaßnahmen voraussetze. Bei diesem Gespräch hatte er selbst angegeben, daß keine Baumaßnahmen vorgesehen seien. Schon aufgrund dieses Gesprächs hätte er wissen müssen, daß die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Inanspruchnahme nicht vorlagen. Im übrigen waren aber auch die rechtlichen Hindernisse, die der Gebäudeveräußerung entgegenstanden, im Laufe der Jahre immer wieder Gegenstand der Gespräche zwischen ihm und der Verwaltung.

Als Erwerber des Gebäudes müssen sich die Beigeladenen diese Manipulation zurechnen lassen. Sie haben das Gebäude, auf dessen Erwerb Arthur St. eingewirkt hatte, gemeinsam bewohnt und mußten schon deshalb die Kaufumstände kennen, und zwar um so mehr, als sie nach seinem Tode "an seine Stelle gerückt" sind und dem Magistrat für den Fall der Inanspruchnahme den Erwerb zugesichert haben.

Daher kann die zunächst erfolgte machtmißbräuchliche Enteignung nicht losgelöst von dem anschließenden Erwerbsvorgang durch die Beigeladenen gesehen werden. Die beiden Vorgänge sind miteinander verknüpft, d. h. sie bedingen sich gegenseitig. Die Enteignung hätte nicht stattgefunden, wenn nicht Arthur St. immer wieder bei der Verwaltung vorstellig geworden wäre, um auf die Ermöglichung eines Kaufs zu drängen, und wenn nicht auch die Beigeladenen vor der Enteignung ihre Bereitschaft zum Erwerb des Gebäudes bekundet hätten.

Die Restitution des Gebäudes scheitert auch nicht an § 4 Abs. 1 VermG, denn die Rückübertragung des Erbbaurechts ist nicht aus rechtlichen Gründen unmöglich.

Zunächst scheitert die Rückübertragung nicht allein daran, daß das Erbbaurecht ursprünglich auf den 31. Dezember 1986 befristet bestellt worden war. Dieses Recht ist bereits mit Inkrafttreten des Einführungsgesetzes zum Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik - EGZGB - vom 19. Januar 1975 (GBl. I S. 517) am 1. Januar 1976 (§ 15 EGZGB) zu einem unbefristeten Erbbaurecht geworden. Denn nach § 5 Abs. 2 Satz 1 EGZGB bestehen Erbbaurechte, die für eine bestimmte Zeit bestellt sind, nach Ablauf dieser Zeit mit dem gleichen Inhalt weiter, wenn das Grundstück nicht an den Erbbauberechtigten verkauft wird. Entgegen der Ansicht des Bekl. wurde demzufolge 1982 nicht lediglich eine auf das Jahr 1986 befristete Rechtsposition, sondern ein unbefristetes Erbbaurecht entzogen. Wäre es nicht entzogen worden, hätte es auch nach dem 3. Oktober 1990 als dingliches Recht nach Art. 233 § 3 Abs. 1 EGBGB fortbestanden. Seine Rückübertragung wäre nur dann ausgeschlossen, wenn ein unbefristetes Erbbaurecht der geltenden Rechtsordnung fremd wäre. Dies ist jedoch nicht der Fall. Die Bestellung eines unbefristeten Erbbaurechts ist zwar nicht üblich, das BGB schließt dies jedoch nicht aus (vgl. von Oefele in: Münchener Kommentar zum BGB, § 1 ErbbauVO, Rdn. 70 ff.).

Rechtliche Unmöglichkeit im Sinne des § 4 Abs. 1 VermG liegt nur in den Fällen vor, in denen die seit Inkrafttreten des Einigungsvertrages geltende Rechtsordnung die zu restituierende Rechtsposition oder zumindest ihre Neubegründung nach deren Fortfall nicht mehr kennt (vgl. dazu Fieberg/Reichenbach, VermG, Rdn. 33 zu § 4). Obwohl dem Kl. damit ein Recht gewährt wird, welches ihm - würde die DDR nie existiert haben - heute nicht mehr zustünde, erscheint dies bei einer Gesamtbetrachtung nicht unbillig. Hätte nämlich der Vater des Kl. die DDR nicht verlassen und das Gebäude in der M. weiterhin bewohnt, könnte er selbst - bzw. seine Erben - noch heute Inhaber eines unbefristeten Erbbaurechts sein. Im übrigen durfte der Kl. bzw. sein Vater auch auf das Fortbestehen des unbefristeten Erbbaurechts vertrauen. Denn bei Umwandlung des befristeten in ein unbefristetes Erbbaurecht gemäß § 5 Abs. 2 EGZGB war Dr. V. noch als Erbbauberechtiger im Grundbuch eingetragen.